威盛法律事務所

問：

多年前我透過仲介公司買了一間房屋,當時這間房屋是賣方夫妻共同持分的(房屋土地一人一半),簽約時太太並未出面,而是先生出面簽約,重點來了~~先生幫太太代為簽名,而且代書把賣方先生身份證英文字母寫錯還有土地持有比例寫錯塗改也沒蓋雙方的章,當時是第一次買房屋也不懂太多(剛開始原以為房屋是先生一人所有),也忘記是否有看過賣方太太給先生的授權書,整個買賣流程最後也完成,也都過完戶到我名下,我也代償掉賣方(先生是借款人)的房貸餘額,點交後結案,想請問專業的律師或地政士或不動產經紀人,這樣的流程是否有暇疵,若賣方的太太日後反悔,說她沒同意要賣房屋,這樣對我有保障嗎,是否會影響我的權利,尋求專業人士正確解答感謝,廣告一律檢舉謝謝!!

答：

不動產所有權移轉登記時，依土地登記規則第34條之規定，須附：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件等，送件申請時本人若未親自到場，依第41條之規定並應檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明，始能送件申請。

而送件後，地政事務所會經初審、複審，都核對無誤後，始會辦理所有權移轉登記，所以你說文件上有代書把賣方先生身份證英文字母寫錯還有土地持有比例寫錯塗改也沒蓋雙方的章等瑕疵，我相信在送件後、完成移轉登記之前，早已經通知補正完成，否則地政事務所不會辦理登記。

至於所言先生幫太太代為簽名，怕賣方的太太日後反悔，說她沒同意要賣房屋部分。依土地登記規則第41條之上開規定，申請登記時須附本人登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明，始能送件申請，而印鑑證明之申請，須本人或其受委任人填具申請書並繳驗國民身分證，戶政事務所才會核發，所以賣方太太若未授權其先生辦理，要完成所有權移轉登記，非常困難，而其對先生能取得其印鑑證明、印鑑章，卻未授權辦理所有權移轉登記乙事，依民事訴訟法第277條之規定，應負舉證證明的責任，若未能舉證證明，法院應不會採信。

且不動產之物權行為與買賣之債權行為，在法律上是各自獨立之法律行為，債權行為之瑕疵，物權行為並不必然亦有瑕疵，除非印鑑證明、身分證明文件都是偽造的。是就法律上請求權：契約、類似契約、物權、無因管理、不當得利、侵權行為、其他等七種請求權基礎逐一檢討，版大若是善意不知情，賣方太太要求返還登記是不太可能的。