威盛法律事務所

問:

答:

本件買賣紛爭之處理可以分就屋主、仲介二個部分來講，

就屋主部分:

海砂屋本身就是一個很嚴重的瑕疵，所以就此部分，民事上是可以主張物之瑕疵擔保責任，主張減少價金或解除買賣契約，請求屋主回復原狀返還買賣價金。而民事訴訟是可以委任律師出庭，屋主是可以不用出面的。而就訴訟實務上，請求減少價金時，版大須先請鑑定機關如台北市建築師公會鑑定海砂屋之瑕疵，其價金減損多少，而就鑑定減損金額，請求原屋主返還。

倘若主張解除契約，則是請求返還原來給付的買賣價金(可加計利息及支出費用的損害)，不過對方可能會主張同時履行抗辯，就是要求你同時先移轉返還所有權，他再返還買賣價金，此時如果你先移轉，就要小心他到時不返還買賣價金，讓你受有雙重損失，所以提起此訴訟時，要請你的律師就訴之聲明部分要有所預防。

刑事上，是否為海砂屋不是一天、二天就會造成，一定是先有部分水泥塊剝落等蛛絲馬跡，如果找得到原屋主曾經有修補的痕跡，大概就可以證明他事先知情為海砂屋，而故意隱瞞這個重要的交易資訊，以致造成你的錯誤，與其簽訂買賣契約。因刑事被告有到庭的義務，所以就刑事部分，如果你告原屋主詐欺，他是有出庭的義務的，若超過幾次不出庭，應該就會被通緝。

就本案而言，屋主既已移民加拿大，可能在台灣已沒財產，而且有可能放給你爛，不管你提民、刑事訴訟，打死也不回來處理。


就仲介部分:

一般而言，仲介在民法上面就是居間的法律關係，但現實狀況，仲介的角色其實已經是到了委任的程度，他們作的已經不是單純介紹買賣的機會，而是協助買賣雙方完成買賣的整個流程，所以包括簽約、收款、交付權狀、委任代書等，都是仲介在掌控，所以就法律關係而言，你跟仲介除了可以主張居間外，也可以適用委任的法律關係。

而依民法第567 條的規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。而以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第535 條則規定受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。第544 條規定受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。

所以仲介公司除了須據實以報附近有無海砂屋案例之外，甚至有主動調查本件買賣標的是否亦為海砂屋之義務，提供服務應確保該服務符合當時專業水準可合理期待之安全性，如果未盡到責任，委任人是可以對仲介公司請求債務不履行的損害賠償責任。所以民事上，你是可以請求仲介公司對你負責。

而刑事上，仲介除了可能明知本件買賣標的為海砂屋，為了賺取傭金，故意隱瞞事實，而有詐欺或幫助詐欺外，因其與你之間亦有委任關係，所以他違背自己居間、委任的任務，對你而言，亦涉有刑事背信罪之責。

綜就本案而言，跑的了和尚，跑不了廟，我的建議是除了原屋主之外，更要想辦法讓仲介負責，敢說"此區國宅有”某幾間屋子”屬於海砂屋,希望我們不要進行屋子檢測以免將來要賣出去會很難賣"，還收高額的仲介費，就是要負責。