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本事務所服務項目除地政士業務、律師一般民事、刑事、行政訴訟外,主要以不動產相關爭議為主,所以執行業務中亦有接續處理多件強制執行案件,例如拆屋還地、騰空遷讓返還房屋強制執行、動產(包括機器設備、家電及股票等)或不動產法拍等案件。

 

因為訴訟的結果雖然確定了債權人(原告)、債務人(被告)間的債權債務關係存在,但債權人若要滿足債權,仍須透過強制執行始能獲得終局的滿足(包括金錢請求權之執行、物之交付請求權之執行及行為及不行為請求權之執行),所以強制執行是所有給付訴訟類型共通的最後一哩路,其重要性不言可喻,亦是為數不少的網友正在面對或關心的問題。

 

故本事務所針對法拍・強制執行部分另外設立部落格專頁,以聚焦提供專業的法律服務,歡迎網友連結「威盛法拍・強制執行事務所」參觀留言討論,謝謝!


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威盛法律.地政士聯合事務所.台北市萬華區昆明街222號3樓

電話:(02)2311﹣8190.傳真:(02)2311﹣8192

Email:liu23118190@gmail.com

 

本所主持律師劉宏邈律師為台灣大學法律系畢、政治大學地政學系碩專班肄業,同時具有律師、地政士(代書)兩張證照,成立威盛法律事務所(原名「威勝法律事務所」),服務項目除地政士業務、律師一般民事、刑事、行政訴訟外,主要以不動產相關爭議為主,例如成屋、預售屋房地或未辦保存登記建物買賣糾紛、無權占有(拆屋還地)、共有土地處分、土地徵收救濟、祭祀公業、都市更新、市地重劃、三七五耕地租佃爭議等處理,以及受任協助標購法拍屋、點交等服務,自許成為不動產專業律師及法律事務所! 

 

本所團隊: 

黃子峻律師:東吳大學法律系、中正大學法律研究所民商法組畢

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律師您好,我爺爺前年過世,我爸自從我幼時與母親離異後即離家未回,直至爺爺過世才回來奔喪,家人對他過去十幾年的生活一無所知,並不知其在外有無債務,因此在爺爺過世時,並未想到幫他辦理拋棄繼承等程序,父親在喪事辦完離家前,也跟奶奶表明不繼承爺爺留下的任何土地,所以在遺產分配時便未分配土地給父親。

 

但在去年完成遺產分配後,年底即收到法院掛號通知要調解,才得知父親積欠銀行數十萬元的債務,銀行已起訴請求塗銷遺產分割登記。請問,因為拋棄繼承期限已過了甚久,此情形是否還有辦法解決,以保護爺爺的遺產不會被法院拍賣?

 

 

大大您好:

 

繼承權固然為具有人格法益之一身專屬權利,但繼承人未依法拋棄繼承,而本於繼承與其他繼承人對於遺產全部為公同共有時,該公同共有權已失其人格法益性質,而為財產上之權利。從而,繼承人間之遺產分割協議,係公同共有人間就公同共有物所為之處分行為,倘全部遺產協議分割歸由其他繼承人取得,對未分割取得遺產之該繼承人而言,形式上係無償行為,若害及債權人之債權實現,債權人應得依民法第244條第1項之規定,訴請法院撤銷,有最高法院最高法院69年度台上字第847號、91年度台上字第2312號判決意旨及臺灣高等法院高雄分院105年度上易字第42號判決要旨、臺灣高等法院暨所屬法院105年法律座談會民事類提案第7號研討結果可資參照。

 

依大大題示意旨,大大父親與其他繼承人間分割遺產的行為應已損害銀行等債權人之債權,銀行等債權人是可以依民法第244條規定聲請法院撤銷的,而大大父親應該是無法對抗銀行撤銷遺產分割協議之訴訟。惟今之計,我是建議可以依循消費者債務清理條例的規定,請大大的父親儘速聲請消債更生,倘若法院裁准大大父親更生,依消費者債務清理條例第48條第2項的規定,法院裁定開始更生程序後,對於債務人不得開始或繼續訴訟及強制執行程序,或許能保護到大大爺爺的遺產不致遭法院拍賣,而且也可以徹底解決大大父親的債務,讓父親在經濟生活上重獲更生,對雙方都有利。

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在拆屋還地訴訟中,買賣、贈與、使用借貸、租賃等法律關係可以作為被告主張有權占有之法律上權源,但若不具有前開法律關係時,還有何權利可主張?實務上,被告亦可主張權利濫用及權利失效,蓋依民法第148條之規定,「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」,而「權利人在相當期間內不行使其權利,並因其行為造成特殊情況,足以引起義務人之正當信任,認為權利人已不欲行使其權利,而權利人再為行使時,應認為有違誠信原則。」,所以「誠信原則」、「權利濫用」、「權利失效」等也是主張合法占有的法律上權源之一。

 

而所稱權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號民事判例)。

 

但民法第148條規定權利之行使不得以損害他人為主要目的,其真意係在限制權利人行使權利,專以損害他人為主要目的,茍權利人行使權利非專以損害他人為目的,縱使他人喪失利益,亦無該條之適用。故在訴訟經驗上,倘占有人無法盡其舉證責任,舉證證明土地所有人為本件請求係專以損害占有人為主要目的時,法院多以土地所有人本於系爭土地之所有權人地位,依物上請求權之法律關係請求占有人拆屋還地,固使占有人蒙受不利,但土地所有人目的僅在回復其所有物,其請求既為合於土地利用之權利行使,占有人縱受有系爭建物遭拆除之損失,然相較於土地所有人得以回復使用系爭土地之利益,所受損害即非重大,故亦無輕重失衡之虞,而多為土地所有人勝訴之判決。

 

本所曾接辦一件拆屋還地案件,土地是座落於南港高鐵站正對面、臺北市極限運動訓練中心後方,占有人是湧蓮寺,地主在一審是委請其他律師辦理,臺灣士林地方法院105年度訴字第1092號一審判決地主就請求湧蓮寺拆屋還地部分原告之訴駁回,其理由即是認為「⋯⋯(2)按民法第148條規定,權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。該條所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後,縱將其土地讓與第三人,依上揭誠信原則之規定,並參照最高法院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意旨,該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在,其行使該土地所有權之物上請求權,即有違誠信原則而不得為之,仍應駁回其請求(最高法院96年度台上字第1526號判決、99年度台上字第915號裁定意旨參照)。」、「(4)次查,原告係於6382號執行事件拍賣程序中標買購得系爭土地,該執行事件於95年3月16日製作之拍賣公告已載明其上坐落有湧蓮禪寺,占有使用權源未明,此經本院調取該事件案卷核閱屬實,是原告應買系爭土地時,應已知悉其上坐落有湧蓮寺所有之建物。按占有人行使所有權以外之權利(包括租賃、使用借貸等債權),對於非使其占有之人,民法原賦予「推定其適法有此權利」之效果(民法第941條第1項、第2項規定反面解釋)。據此法理,原告取得系爭土地所有權前,湧蓮寺對原告或其他第三人,原應推定其所有之建物、地上物,係基於某種未經登記之債權關係,適法占有使用系爭土地。參以系爭1號、2號建物占用系爭土地範圍之大、持續時間之久,就有意標買系爭土地、最終以2,671萬9,999元得標之原告(見本院卷二第176至177頁權利移轉證書),衡情於標買前當已為相當之查訪,實難諉為不知湧蓮寺占有系爭土地之適法性(與原所有權人間存有債權關係)。」、「(5)審酌系爭佛寺建物,均係湧蓮寺所有寺廟建物,存在已60餘年,依湧蓮寺訴訟代理人所述,乃係當地佛教信仰中心,另查系爭土地使用分區為保護區,現況多為雜木林,多為陡峭山坡,利用價值低,此有原告所提另案估價報告可參(見本院卷二第175頁);另系爭土地面積為1萬3,134平方公尺,原告以前述2,671萬9,999元得標買受,平均每平方公尺僅為2,034元,以湧蓮寺占用面積478.9平方公尺換算,總值僅約94萬4,083元。又原告雖表明意欲從事相關造林保育工作,然並未見其提出具體計畫,且系爭土地1萬3,134平方公尺,本件所設為646平方公尺左右,僅佔總面積5%弱,其於95年取得系爭土地所有權迄今已有12年左右,其餘95%比例之土地並未見有任何相關籌劃或舉措,乃於臨訟之際表明意欲從事保育或農耕,應非實情。是權衡原告拆除系爭佛寺建物及祭拜必需之系爭爐座所造成湧蓮寺之損害,與不拆遷對原告所生之不利益,前者遠逾後者,應可認定。」、「(6)綜上,原告明知湧蓮寺所有系爭佛寺建物、爐座,係基於與系爭土地原所有權間債之關係而占有坐落之土地,斟酌該等建物、地上物使用土地之狀態及原告可能之不利益後,應可認原告行使所有權,容與誠信原則有違,揆諸前揭說明,應認其所有物返還請求權之行使尚非正當,不應許之。又原告所以不得請求湧蓮寺拆屋還地,乃因違反民法第148條第2項規定而不生權利行使之效果,非謂原告需繼受鄭嵩松與被告間使用借貸契約關係,是原告另主張終止使用借貸契約云云,仍非可採。」等語,而判決地主就請求占有人湧蓮寺拆屋還地部分原告之訴駁回。

 

地主上訴後委任本所代理,臺灣高等法院107年上字第961號二審法院民事判決廢棄就占有人湧蓮寺拆屋還地部分的不利判決,改判湧蓮寺應將建物、地上物拆除騰空,將上開土地返還當事人,其理由即是認為「又上訴人係於執行程序標買取得系爭土地所有權,雖知有系爭地上物存在,仍願購買,惟僅可認上訴人知悉系爭土地有他人占用但不知基於何權利而占有,尚不能以拍賣公告備註記載:『定後依現況點交(上開拍賣土地上有第三人所有之建物占用部分土地,充為湧蓮禪寺使用,其占有使用權源不明,仍請自行查明注意)』等語(見原審卷(二)第287至288頁),逕認上訴人於標買時即已知悉系爭合約書存在,遽謂其為惡意受讓人。且土地登記謄本、拍賣公告並未顯示系爭土地有何限制物權登記或使用借貸契約,則上訴人當無法藉此得知土地所有權行使有何限制,亦難謂上訴人不知房屋所有人基於何權利占有之情與經驗法則相悖,且被上訴人並未舉證證明上訴人為惡意受讓人。況權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的,固為民法第148條第1項所明定,惟行使權利,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。又權利人得為權利之行使為常態,僅於其權利行使將造成自己所得利益極少,而他人及國家社會所受之損失甚之變更結果時,始受限制,而何謂「利益極少」、「損失甚大」,應就具體事實為客觀之認定,且應由主張變態情事者,負舉證之責(最高法院98年度台上字第2483號判決參照)。本件被上訴人就其辯稱上訴人因受返還土地所得受之利益極少,及系爭地上物遭受拆除所受之損失甚大乙節,並未具體舉證以實其說,參以被上訴人為私有佛寺,經費收入為自有資金及信徒捐獻,並無從事公益慈善事業、社會教化業,有訪查日期105年3月16日之臺北市南港區宗教場所訪查表在卷可證(見本院卷(一)第111頁),客觀上不足以認定國家社會將因上訴人權利之行使而受有何損失,自難逕認上訴人訴請拆屋還地有權利濫用、違反誠信原則之情事。是被上訴人辯稱系爭合約書效力及於上訴人,上訴人請求拆屋還地,為權利濫用,並違反誠信原則云云,均不足採。則上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定,請求無權占有之被上訴人將系爭地上物拆除,並將土地返還上訴人,應予准許。」,而廢棄改判,占有人湧蓮寺嗣後雖向最高法院提起上訴,亦遭最高法院以其上訴不合法為由,裁定駁回上訴而告確定在案(參最高法院108年台上字第2733號民事裁定),應可供拆屋還地訴訟之參考。

 

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律師你好:

 

我們有房子興建山坡地的耕地上約有63年,是建管前興建的老房子,興建時有得到土地共有人同意,但只是口頭同意並無留下任何契約興建當沒有土地任何持分及沒有做保存登記,就這樣時間過了60幾年,現在換了新的共有人要主張分割土地,後來我們家有買到土地持份但不多,和其它新共有人相差很多.現在新的共有人主張我們家建物是無權占有興建的,又指說房子太老了無沒價值和未經全體共有人同意建的等...並要求法院將我們建物位置分割給他們等。

 

1.由於山坡地,分割真的有困難,我的新共有人又是財大氣粗,若是對方用變價分割土地,我也沒有什麼錢買地,該怎麼辦?

2.我的持份不足0.25公頃,地要怎麼割,難道沒有補求的方式嗎?

3.目前房子我都有申請稅藉及申請合法舊有房屋證明,不知道這樣對我有沒有比較有利?

4.新共有人都沒有原物在我目前使用的山坡地上。

 

 

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民法第348條規定「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」,但不動產的買賣其物權何時發生變動?依民法第758條規定,「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」,所以當事人間雖有買賣契約,但在完成所有權移轉登記前,其僅有債權效力,縱然買方已付清買賣價金,並不當然就取得不動產之所有權。

 

拆屋還地訴訟實務上有甚多是買方已支付全部買賣價金(包含土地及建物),賣方則已交付房屋及土地的占有,但因為某些原因,以致當下無法完成土地所有權移轉登記或是根本未辦理。嗣後罹於十五年請求權時效,賣方或其繼承人要求拆屋還地時,買方可否以雙方有買賣契約這個債權關係存在,主張其為有權占有?

 

最高法院85年台上字第389號民事判例認為:「按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」,所以買受人對於原出賣人或其繼承人,依法是可以主張有權占有。

 

但若土地已經再買賣移轉予第三人,甚或是經法院拍賣,而由第三人拍賣取得時,買受人可否對受讓之第三人主張有權占有?最高法院83年台上字第3243號民事判例認為:「買賣契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合,出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人,前買受人縱已占有不動產,後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物,前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係,對抗後買受人。」,所以土地若已經再移轉予第三人時,前買受人是不能主張有權占有的,除該土地後買受人被法院認定是惡意第三人時,始會依民法第148條規定,以違反誠信原則為由,駁回其請求拆屋返還土地之訴訟。

 

 

參考法條:

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律師您好:

 

我哥哥因為有欠銀行車貸未付,現在被銀行查封薪水中。而我母親過世後遺有一棟房子,現在準備要辦理繼承登記,但我哥哥怕繼承後就被銀行查封,而我母親過世已過了六個月,所以我哥與我協商要將房子直接贈與給我女兒,這樣銀行會不會依民法244條規定來撤銷?還是約定由我一人繼承就好呢?謝謝!

 

 

大大您好:

 

繼承權固然為具有人格法益之一身專屬權利,但繼承人未依法拋棄繼承,而本於繼承與其他繼承人對於遺產全部為公同共有時,該公同共有權已失其人格法益性質,而為財產上之權利。從而,繼承人間之遺產分割協議,係公同共有人間就公同共有物所為之處分行為,倘全部遺產協議分割歸由其他繼承人取得,對未分割取得遺產之該繼承人而言,形式上係無償行為,若害及債權人之債權實現,債權人應得依民法第244條第1項之規定,訴請法院撤銷,有最高法院最高法院69年度台上字第847號、91年度台上字第2312號判決意旨及臺灣高等法院高雄分院105年度上易字第42號判決要旨、臺灣高等法院暨所屬法院105年法律座談會民事類提案第7號研討結果可資參照。

 

依題意,大大哥哥已過了三個月的拋棄繼承期間,所以大大與哥哥若以協議分割遺產的方式,由大大單獨繼承媽媽的房子,而大大哥哥則不繼承任何遺產,依上開說明,哥哥的債權人是可以訴請法院撤銷的。所以建議大大與哥哥應用有償的方式處理,如約定由大大支付相當價金給哥哥,或是約定由哥哥繼承媽媽銀行存款、剩餘動產,然後由大大單獨繼承媽媽房子的方式處理,哥哥的債權人應即無法依民法第244條第1項之規定訴請法院撤銷。

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律師您好:

 

個人在仲介催促及不察情況下,簽了約期半年的[一般委託銷售契約書],後來發現契約中,有一條[違約之處罰],很不合理,若想要解約,可行嗎? 如何解約?

此條款如下:

第十條: 違約之處罰

有下列情形之一者,視為受託人已完成仲介之義務,委託人應支付銷售總價百分之六計算之違約金。

() 委託人與受託人覓得之買方私下成交。

() 受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單,而委託人於委託期間屆滿後三個月內,逕與該客戶或其配偶、二親等內之親屬成交者。

 

 

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律師您好:

 

我在民國1018月中旬有透過房屋仲介簽約買一間房子,當時代書要我簽一張本票作為給付屋款的擔保,並稱9月中旬完成過戶及尾款交付時,就會歸還本票給我,但完成過戶及付清尾款後,代書在買賣雙方交屋、結算時,印像中卻只有交付房地所有權狀、契稅單收據等,並沒有歸還本票,我對歸還本票這件事完全沒有印象,所以也不確定當時代書到底有沒有歸還給我,或者有當我的面把本票撕毀,我在家裡也找不到那張本票,因這件事讓我很擔心,怕日後會被有心人士拿那張本票聲請法院本票裁定後來查封我的房子,請問我該如何自保呢謝謝!

 

 

大大您好:

 

買賣房屋簽本票的目的,主要是在房屋完成移轉登記時,怕買方違約未付尾款,為保障賣方可以迅速主張債權,才會要求買方簽立本票,所以簽立時一般都是會要求指名受款人為賣方及禁止背書轉讓。倘若大大已完成履約,賣方基本上是無從主張本票的持票人債權,縱然大大在簽立時未載明受款人及禁止背書轉讓,因為本票的時效從到期日起算只有三年,而大大簽立本票迄今已近六年,所以應該不用再擔心有人會持該本票向大大主張權利。

 

但大大若要主動自保,大大是可以先向代書再確認本票是否已返還,若代書稱確定已返還時,而大大遍尋不著應是遺失,大大即可以循法院公示催告、除權判決的程序,聲請法院讓該本票失效,程序及費用相對簡單及便宜。當然,大大也可以主動對賣方提起確認本票債權不存在訴訟,但依法要先繳納裁判費,所費不貲,所以不建議如此。再者,就如上開說明,大大就算在有人行使本票權利後再為抗辯,應亦足以保障自己權利,所以是主動聲請公示催告、除權判決,或是被動答辯債權不存在及消滅時效,大大可以思考後再決定如何處理。

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律師您好:

 

我母親於二十年前購入一筆土地及土地上之一棟未登記保存的房子,因房屋老舊購入時已無需繳房屋稅,所以沒有發現當時漏未辦理稅籍的移轉,直到去年要賣房屋時,才赫然發現房屋稅籍的名義人仍是當初的那位賣方,以致土地增值稅的部分不能適用自用住宅的優惠稅率,因為要繳納的增值稅金額太高,所以不得不先暫停買賣。

 

經連繫該賣方已去世,唯該繼承的子女三人對處理稅籍移轉這件事全然不配合,以致我們家現在情況是有土地所有權狀,這二十多年來實際管理該棟未保存登記房子的人也是我們,水、電的申請人名義也是我們,在這個情況下請問律師我們有什麼辦法可以去合法取得稅籍所有權呢?另在稅籍資料是別人的情況下,我們是否有權對房子做屋頂翻修,甚至說將房子拆除呢?

 

以上問題煩請律師解答,感激不盡。

 

 

 

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