威盛法律事務所

大大您好： 因為本件已是不定期租賃關係，所以房東收回房屋是否符合土地法第100條的規定，即是房東主張是否合法的前提，如大大不依存證信函返還，房東須向法院起訴，由法院判定房東請求是否合法。 以上意見，供參考！ 參考法條： 土地法第 100 條 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。 一、出租人收回自住或重新建築時。 二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。 三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。 四、承租人以房屋供違反法令之使用時。 五、承租人違反租賃契約時。 六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

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大大您好： 甲方持有分耕權益證明書，表示甲乙二人有協議分管的事實，而就法院分割訴訟判決，此部分只是作為分割方法是否採現狀分割的參考，法院不會完全受到限制。 至於通行權部分，如果這個後方農地沒有出入通道，就會發生袋地通行權的問題，前方農地依法是要給予通行路權。但若相鄰土地是乙方所有，此時通過乙方自己土地應是造成最小損害的方法。而且分割訴訟時，法院也要顧慮後方農地的通行問題，建議在分割時即同時割出一條後方農地通行的道路，以避免將來再生通行爭議。

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大大您好： 一、因為案例事實有可能是越界建築，所以地主日後告上法院，有可能有越界建築抗辯的適用，也就是法院有可能會判決不用拆屋還地，但也不會判決命大大要買回佔有土地，只會叫大大支付地租。 二、至於前屋主部分，只有法院判決大大要拆屋還地時，才有可能可以主張損害賠償，不會因為大大購買了佔用土地即需賠償。 三、後面水溝因為是鎮公所興建的，所以私人是不能任意拆除水溝或不讓住戶繼續排放水，地主只能依法請求鎮公所拆除或變更。 四、同上，水溝因為是鎮公所興建的，所以建商無權要求收取排水權利金及接管費的。

大大您好： 因為房屋是大大先祖與人合建，所以大大繼承之後，即為土地及地上物共有人之一（不論有無登記），對房屋有按應有部分使用收益之權，其他共有人要出售其應有部分時，大大且有優先購買權。

如房屋也是共有時，大大等共有人亦有優先購買權。至於土地依土地法第34條之1強制處分時，須先通知共有人行使優先購買權，逾十日後再通知領取價金，如未領取，大大始得依法提存價金，而此清償提存並無須法院為任何裁定。 因為發動土地法第34條之1強制處分共有土地時，須運用諸多法律知識及技術，如案件稍有爭議或難度，建議仍找專業人士處理，才能達到目的。

大大您好，「未辦保存登記建物」所有權人申請建物所有權第一次登記時，依土地登記規則第79條之規定，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。建物與基地如非屬同一人所有者，並須另附使用基地之證明文件。因為大大父親只是共有人之一，如未能取得全體共有人之同意書，應無法申請辦理建物所有權第一次登記。 雖然大大父親住的房屋無法辦理建物所有權第一次登記，但在法律上仍是獨立的財產權，依法自受法律之保障，也就是大大的父親，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。任何共有人或建商如未獲得大大父親的同意，並不能拆除該房屋，縱然其他土地共有人依土地法第34條之1之規定，將共有土地出售予第三人或建商時，該買受人除取得法院拆屋還地的確定判決外，亦不當然即得要求大大的父親拆除所住的房屋。 至於拆屋還地訴訟中，可否主張有權占有，則視大大的父親當初於系爭土地上建屋之原由而定。

大大您好： 大大的父親在法律上是可以主張優先購買權，但雙方攻防方式很多，建商有可能透過一些技巧來讓大大的父親不易或不能主張優先購買權。同樣，大大的父親相對的也有一些方式可以讓建商無法或不易依土地法第34條之1之規定處分整筆共有土地，這部分可能大大要留意。

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應向債務人工作所在地即財產所在地為之。

大大您好： 本案應該是涉及到越界建築，依民法第796條「土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害，應支付償金。前項情形，鄰地所有人得請求土地所有人，以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。」之規定，以及第796條之1「土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適用之。」之規定，對方如果起訴請求拆屋還地，大大家是可以為越界建築的抗辯。如果房子不須要拆除，對方應該就會要你們買，至於買賣價金，即如民法上開之規定，其價額由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。所以大大家是不用委曲自己用高價去買地。

大大您好： 排水溝應該是整個社區在興建之時的附屬設施之一，其在他人土地上興建，起造人在申請建照、使用執照時，都應有土地所有人出具之土地使用同意書。換言之，地主與社區各住戶之間應有使用借貸關係存在，則地主如要變更或停止排水溝的使用，即應由雙方協議為之之，或有符合民法第470條之規定，否則地主自不能單方變更或終止之。如地主單方變更或停止，社區各住戶應得向法院提起確認排水通過權存在，並禁止地主為任何變更或阻礙行為，所以地主除非有其他的替代方案，經社區同意，否則要封閉排水溝，依法並不容易。 至於大大所提排水管線要怎麼重新申請部分，因非我們法律專業，大大可直接詢問公所如何重新申請。而在台北市應要符合下列法規及要求【1.下水道法、2.下水道法施行細則、3.下水道工程設施標準、4.下水道用戶排水設備標準、5 臺北市下水道管理自治條例、6.建築法、7.建築技術規則、8.建築物污水處理設施設計技術規範、9 預鑄式建築物污水處理設施管理辦法、10 其他如目的事業主管機關法規及函釋、11 臺北市政府工務局衛生下水道工程處函(污水管渠查詢污水管渠查詢及套繪圖暨現場會勘案件相關公文）等。

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大大您好： 大大蓋同意書給政府開路，在法律上有可能是使用借貸契約，也就是大大把地借給政府開路，但還是要看到同意書的內容，才能確定法律關係，然後再依民法的相關規定，終止或解除契約，要求回復原狀。 而在大大合法終止或解除契約前，建議不要逕自把路挖掉或圍起來，以免負民事債務不履行的損害賠償責任及刑事公共危險罪等責任。

大大您好： 法院選任柯**地政士為相對人謝**、謝**之財產管理人後，書狀即應列柯**地政士之名義，亦即：相對人謝**、謝**、財產管理人柯**地政士，否則執行程序無法繼續進行。

大大您好： 土地雖是共有土地，縱然其他共有人未經同意而占有，除非符合民法第151條自助行為之規定，否則任何共有人都須遵循法律之途徑才能主張自己的權利，否則即應對受損害之人負民法第184條之侵權行為損害賠償責任。而我國民法是採損害填補原則（參民法第213條），所以大大可否請求對方賠償20萬？應視大大所受之損害是否達或逾20萬元而定。 參考法條： 民法 第 151 條 為保護自己權利，對於他人之自由或財產施以拘束、押收或毀損者，不負損害賠償之責。但以不及受法院或其他有關機關援助，並非於其時為之，則請求權不得實行或其實行顯有困難者為限。 第 184 條 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。 違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。 第 213 條 負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。 因回復原狀而應給付金錢者，自損害發生時起，加給利息。 第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。

大大您好： 因為回覆內容比較長，所以我另外用成新文章「債務人繼承一棟房屋，現在是由全體繼承人公同共有尚未分割，請問銀行可以查封拍賣嗎？」，請大大直接點閱，謝謝！

大大您好： 因為「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」（參民法第758條），所以該房間所在位置假若確係鄰居所有，大大你們的房間猶如違章建築，無權占有他人土地及建築，鄰居是可以起訴請求除去損害回復原狀。 所以大大是可以與鄰居洽談分割買賣的問題，將該房間位置分割出來，再與大大你的建物合併，但此部分應也涉及使用執照變更問題，其詳細程序及規定，要問一下當地地政事務所，應能獲得完整及正確回覆。 另外，你們是可以回頭要求前手負債務不履行的損害賠償或是瑕疵擔保責任，請求減少價金。至於賣房仲介則是有可能要負居間債務不履行的損害賠償責任。

大大您好： 如果大大親人的三筆土地被法院查封拍賣，大大基本上是可以主張優先購買權的，嗣後不管是由拍定人取得，亦或是由大大主張優先購買權取得，到時大大的親人皆與這三筆土地無關。 另外，大大的親人經法拍後如果仍是其中一筆或全部三筆土地的共有人，或是由拍定人取得土地而成為共有人時，大大是可以依民法第824條之規定，請求原物分割共有物，讓大大與其他共有人結束共有關係，而單獨取得某特定部分的土地。 參考法條： 民法第824條 共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

大大您好： 起訴時如果只附社區管理委員會所雇水電匠的證據及照片，對方在訴訟中應該仍會質疑漏水原因，而須委任土木技師公會或建築師公會鑑定。所以大大可以直接委請土木技師公會或建築師公會派員先行鑑定，再以公會鑑定結果作為證據提起訴訟（會涉及到訴之聲明），公會事先作成的鑑定結果，法院原則上不會去質疑，如有疑問，至多傳喚鑑定人到庭即可。 修復漏水的判決後續有可能會有強制執行的問題，而強制執行即會遇到屋主不配合或是敷衍處理虛應故事的問題，所以在起訴時，原告的聲明就很重要，原則上建議是由原告僱工修復，而被告負擔修復費用，以避免被告藉故不為或拖延修復，甚或是隨便處理交待了事，事後仍須再為訴訟處理，本所之前有一案聲明是：「一、被告應容許原告進入其所有臺北市萬華區○○街○○號○○樓房屋內，按照臺北市土木技師公會北土技字第○○○○○○號漏水原因及修繕鑑定報告十一、鑑定結果及附件七修復費用概估表所示內容，進行漏水修繕工程至不漏水狀態為止。二、被告應給付原告新臺幣○○○○元。⋯⋯」，大大可參考。 因為前開第一項聲明是行為不行為的強制執行，而第二項聲明則是修復費用的金錢執行，所以被告如不配合，就第一項聲明法院是可以裁罰怠金，而第二項聲明是被告的財產都可以作為執行標的。所以被告縱不配合，原告仍得依法院判決強制執行，如此應能減少被告不配合修復的動機。

大大您好： 大大所指購買法拍屋，若是指向他人購買其法拍取得之房屋，此與一般房地買賣相同，都是要簽買賣契約。但若你是指透過代標公司去標法拍屋，你與代標公司間簽的應該是委任契約，委任其代為投標、繳款、過戶及點交等。

大大您好： 以前的建物排水管線確實是在二樓作轉折以便排水，但現在則是在地下室後才轉折，所以二樓的後陽台地排很容易發生洗衣機排水、泡泡逆流漫出的情形。另外曾有當事人是因為高樓層的水下沖後，水管內產生虹吸效應，將二樓廚房流理台、浴室地面排水孔等存水彎的水吸走，以致排水管的臭味進入室內，而此部分應該都是可以透過工程來改善，故就此部分大大應可以主張其為物之瑕疵，請求減少價金。 至於解除契約要求退屋，我是認為瑕疵並未達到不可居住的程度，所以基本上應該是不太可能成立。 以上意見供大大參考！

大大您好： 拆除建物須具有事實上處分權始得為之，所以大大如非該建物所有人或繼受取得而具有事實上處分權者，大大自無權出具同意書同意他人拆除。而且土地與建物本即可以分屬不同人所有，所以大大雖是土地共有人之一，對該建物並不因此亦有同於土地持分之權利。 以上意見供參考！

大大您好： 法拍屋的拍賣底價都是經由不動產估價師或是建築師估價後，再由法院核定，而此價格應與所謂的市價相近，只有在第二拍之後，才會明顯低於市價。

大大您好： 法院判決的執行力基本上是沒有期限，但大大的債權則有罹於時效的問題，如果逾期聲請強制執行，債務人是可以為時效抗辯，拒絕清償的。再者，債務人的財產狀況也有可能會發生變化，這些都是債權人聲請強制執行時要衡量判斷的。 而請求清償借款、合會會款等一般債權的時效是15年，但如果是請求給付票款、利息、租金、侵權行為損害賠償等，判決確定後其重新起算之時效都是只有5年，所以債權時效為何？有無罹於時效？大大須要確認原來的債權性質，以免逾期，而遭債務人為時效抗辯。 以上意見，供參考！ 參考法條：民法 第 125 條 請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。 第 126 條 利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅。 第 127 條 左列各款請求權，因二年間不行使而消滅： 一、旅店、飲食店及娛樂場之住宿費、飲食費、座費、消費物之代價及其墊款。 二、運送費及運送人所墊之款。 三、以租賃動產為營業者之租價。 四、醫生、藥師、看護生之診費、藥費、報酬及其墊款。 五、律師、會計師、公證人之報酬及其墊款。 六、律師、會計師、公證人所收當事人物件之交還。 七、技師、承攬人之報酬及其墊款。 八、商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價。 第 128 條 消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的之請求權，自為行為時起算。 第 129 條  消滅時效，因左列事由而中斷： 一、請求。 二、承認。 三、起訴。 左列事項，與起訴有同一效力： 一、依督促程序，聲請發支付命令。 二、聲請調解或提付仲裁。 三、申報和解債權或破產債權。 四、告知訴訟。 五、開始執行行為或聲請強制執行。 第 137 條  時效中斷者，自中斷之事由終止時，重行起算。 因起訴而中斷之時效，自受確定判決，或因其他方法訴訟終結時，重行起算。 經確定判決或其他與確定判決有同一效力之執行名義所確定之請求權，其原有消滅時效期間不滿五年者，因中斷而重行起算之時效期間為五年。 票據法 第22條第1項 票據上之權利，對匯票承兌人及本票發票人，自到期日起算；見票即付之本票，自發票日起算；三年間不行使，因時效而消滅。對支票發票人自發票日起算，一年間不行使，因時效而消滅。

大大您好： 債權人受領遲延時，依民法第326條的規定，清償人得將其給付物，為債權人提存之。所以大大向法院辦理清償提存，經提存所受理並完成提存時，依法即發生清償債務的效力。

大大您好： 如果訴訟費用很單純只是裁判費，而裁判費用都是依法定計算方式繳納，金額應該很容易確定，乘上法院判決所載的負擔比例後，即可得知應付之訴訟費用，除非訴訟期間還有鑑價、履勘、證人旅費等，或是為了將來要聲請強制執行求償訴訟費用，否則訴訟費用並無須一定要向法院聲請裁判確定。 另外，辦理清償提存，依民法第326條的規定，須債權人受領遲延時始得辦理，所以個人經驗中提存所雖然不會要求債務人提出債權原因證明，但會要求提存人提供債權人遲延受領的證明，亦即債務人通知債權人受領的存證信函，而該存證信函內須記載催告受領的債權，否則就不生催告受領的效力，亦即不會有債權人受領遲延的問題，所以不是債務人要清償提存就可以提存的。 而清償提存的清償效力，只在於提存的金額範圍內，所以清償金額不足的部分（例如少算的訴訟費用、利息等），債權人就該不足的部分，其債權仍然存在，債務人仍有清償的義務，故清償提存並不會因為金額有誤差，即全部不發生清償的效力。

大大您好： 首先要看廠房前的道路是否為既成道路，如果是，因為已有公用地役關係，大大的父親是不能隨便將道路封起來的。如果不是既成道路，只是私設道路，大大的父親除了可以把路封起來之外，也可以要求里長回復原狀，將柏油路面予以刨除。 至於土地的所有權部分，依民法第758條的規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記是不生效力的，所以土地並不會因為里長在大大家的土地上鋪了柏油，或是成為既成道路，就變成國家的，請大大放心。

大大您好： 就預售屋買賣而言，所謂的履約保證，主要是在續建機制以及價金的保障。 倘若該建案大部分的預售屋都有作履約保證，就續建機制而言，建案就算發生狀況，但建經公司或是受託銀行最後決定繼續興建時，大大雖未作履保，對大大而言應無影響。但建案最後若未續建，因為大大的價金並未存入履保專戶，大大就只能向建商求償，此部分對大大的保障才有影響，所以建商品牌、信譽如何？以及建商當時的經營狀況等，大大即要特別留意。 另外，大大的價金是分別支付給建商及地主，所以求償時，土地的價金是地主要返還，相對而言，大大的風險就又小了一些。

大大您好： 房屋買賣時，固然可以約定房貸成數不足時得解除契約，但問題是每家銀行的核貸標準不同，如果沒有約定要向何家銀行申貸，或是要幾家銀行申貸，房貸成數不足時才能視為條件成就，往往會造成爭議。所以在法律上的解決方式，就只剩下誠信原則了，如果房貸利率、條件差不多，其中有銀行可以申貸，買方應該就不能主張解除契約。或是申貸行庫即是仲介指定的銀行，而該銀行無法貸得約定成數時，應即可認定符合解除契約的條件。 所以就大大的案件來看，我是認為大大有配合的義務，如果可以申貸到約定的成數，而大大不願配合時，我是認為即可歸責於大大，賣方得主張沒收買賣價金，而大大只能主張違約金過高請求酌減違約金了。

大大您好： 依土地法第103條的規定，「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，所以本件並沒有不定期租賃的適用，地主不能片面主張是不定期租賃，以及要自己使用土地為由，要求收回土地。而地主拒收地租，大大即可依法提存租金清償。

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大大您好： 只要提出被繼承人之除戶戶籍謄本及繼承人的身分證明等文件，證明為被繼承人之法定繼承人時，即可向國稅局查調被繼承人的遺產清單，不用經過他人提出。 至於一般動產或對他人的債權，國稅局的遺產清單應該不會記載，大大如果確知確有該財產，而該他人拒不提出時，因為繼承人於開始繼承後即當然取得被繼承人所有的權利義務，這時大大只能透過法院訴訟要求該他人返還動產或是清償債務。 大大可以進入財政部稅務入口網查詢： https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW118W/CON/871/6485601678820982471

請大大私訊留下聯絡方式，我們請陳律師回電話給你，謝謝！

大大您好： 如果大大撤回上訴，一審判決即告確定，就不會有二審撤銷一審判決改判緩刑的問題，所以二審法官說要判緩刑也不是在這一庭這個說法，是有問題，大大可能要再確認是否聽錯或是搞錯法官之意思。另外，被告是否與告訴人（被害人）達成和解，確實是二審是否要撤銷一審判決改判緩刑的重要依據，大大如果要爭取緩刑，確實是要慎重考慮一下！

謝謝大大的肯定及支持，如果方便，請提供法院名稱及案號，以便我們下載判決了解情形，看有無再救濟的機會。

大大您好： 如果依土地法第34條之1處分土地時，買受人日後仍須處理地上物拆除的問題，甚至會有無法拆除的風險，回頭影響土地的買賣價格。所以大大父親可以循裁判分割方式處理，法院分割共有物的判決確定後，依最高法院部分判決見解，該確定判決甚至可以作為拆屋還地的執行名義，而毋須再起訴請求拆屋還地。 以上意見，供大大參考。

大大您好： 房屋是奶奶出錢蓋的，所以房屋的事實上處分權即係由奶奶的全體繼承人共有（例如大大的父親及堂哥、堂姐三人），只是由大大一家事實上占有而已。而土地及房屋既然是共有，大大的父親可以循調解分割或是裁判分割程序處理，請求由大大的父親出錢補償其他共有人後，由大大的父親單獨取得所有，解決現在共有的爭議。

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大大您好： 大樓社區現在的停車位基本上是沒有獨立的所有權，只是以相對於其他無停車位之區分所有權人，取得較多地下室公設之建物及其基地持分之方式，表彰其有買停車位，另外加上約定分管協議，即可排除其他共有人、無停車位住戶干涉使用買受之特定停車位，所以停車位權利之轉移，一般只是使用權移轉的概念，外觀上則以轉讓上開地下室公設之建物及其基地持分之部分持分方式辦理登記，辦妥登記後，再向管委會申報停車位權利移轉事實表彰之。 而土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，解釋上是限於處分整筆共有物或全部持分時（如公同共有之特定持分），始有土地法第34條之1第1項之適用，所以大大你們房地的總持分雖然已逾二分之一，但停車位權利的移轉，只是地下室公設之部分持分之移轉，所以個人認為本件應無土地法第34條之1之適用，大大不能強行代小弟處分其持分（即應有部分）之部分。 又「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」，所以大大與母親二人就算只是出售自己的部分持分，亦須依法通知大大的小弟，而大大所稱因為小弟離家多年音訊全無，想以公告代替書面通知，但是離家多年音訊全無是否構成「不能以書面通知者」？土地法第三十四條之一執行要點第7點第（三）固然規定「公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。」，但為避免將來發生爭議，大大仍可以向法院聲請公示送達，以較嚴謹方式通知小弟行使優先購買權。 承上，除非大大是以未經小弟同意的方式，逕自幫小弟蓋章辦理停車位公設持分的移轉過戶，否則沒有經過大大小弟的配合，個人認為是無法辦理停車位權利的移轉，至多只能依民法第820條規定，以多數決方式出租停車位予第三人，或依民法第10條及家事事件法關於失蹤人的相關規定，選任財產管理人管理大大小弟的財產。 以上意見，供參考。

大大您好： 巷子既已認定為既成道路，在公法即有公用地役關係，你們即有法律上的權利通行，該巷子雖然現在仍是私人所有，但在使用上即受到限制，不得對通行該處之人為任何阻擋行為，所以地主再作阻擋行為時，在刑事上即構成刑法第185條之壅塞陸路妨害公眾往來通行之公共危險罪以及刑法第304條妨害他人行使權利之強制罪，既然是刑事犯罪，警員即有受理之義務，所以地主再阻擋通行往來時，大大您們是可以報案請警察處理，或是直接到地檢署對地主提刑事告訴。 參考法條： 刑法 第 185 條 損壞或壅塞陸路、水路、橋樑或其他公眾往來之設備或以他法致生往來之危險者，處五年以下有期徒刑，拘役或五百元以下罰金。 因而致人於死者，處無期徒刑或七年以上有期徒刑。致重傷者，處三年以上十年以下有期徒刑。 第一項之未遂犯罰之。 第 304 條 以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。 前項之未遂犯罰之。

大大您好： 如果違約，大大就要依契約約定的違約罰則，負違約責任，也就是賠錢換自由，而一般違約金條款大概是約定沒收契約總價的百分之15或是百分之20，如果以490萬計算，百分之15就是73.5萬元，百分之二十就是98萬元。 如果可以，最好是用協議解約的方式，也就是賠償一些違約金給賣方，如果無法談攏而須上法院時，只能看違約金條款文字上是如何約定，也就是當事人如未特別約定是懲罰性違約金時，視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的之「賠償總額預定性違約金」，因此賣方應就其確實受有上開違約金條款金額之損失負擔舉證責任。反之，如契約約定違約金條款性質屬懲罰性違約金，買方只能依民法第252條規定，主張約定之違約金過高，請求法院酌減至相當之數額，因為認定事實適用法令是法官的權限，所以也只能看法官如何解釋契約約款，進而適用法令。

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大大您好： 依民法第818條規定，各共有人除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權，所以各共有人如有約定分管，其當然可以占有使用，但若共有人並無約定分管存在，任何一共有人即不得占有使用共有物的特定範圍。所以大大是可以依民法第767條、第821條規定，要求另一共有人拆屋還地，並依民法第179條規定回溯請求五年相當於租金的不當得利。 另外，大大的持分僅三分之二，並未逾三分之二，且土地共有人僅二人，除非共有人增加，所以大大並無法依土地法第34條之1之規定，以多數決的方式出售共有土地，但可以依循民法第823條、第824條之規定，訴請法院裁判分割共有之土地。 參考法條： 土地法 第34-1條 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。 民法 第179條 無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 第767條 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。 前項規定，於所有權以外之物權，準用之。 第818條 各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。 第821條 各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。 第823條 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。 前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。 前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。 第824條 共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。 共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

大大您好： 大大你們主張有權占有，就要提出合法占有權源的證明。而所謂合法占有權源，除了買賣之外，也有可能是租賃或是使用借貸。而大大你們的建物倘是合法建築，則在申請建造執照時，建管機關應會要求地主提出土地權利證明，所以建議大大可以去建管機關調當初的建造卷，裡面應該就有地主出具的土地權利證明。

大大您好： 我是同意你的意見，但法院判決實務上認為土地及房屋雖為各別獨立之不動產，惟房屋不能離開土地而單獨存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故房屋所有人無權占用他人所有之基地，縱其同意第三人住用該屋，然該第三人因而使用基地，對土地所有人而言，仍屬無權占用。且遷讓房屋為拆屋還地之階段行為，土地所有人請求無權占用土地之房屋所有人拆屋還地，自得請求現占有人自該屋遷出。所以法院會准原告的聲明，判決占有人遷出，法院這個見解要請大大留意。

大大您好： 謝謝您幫忙回覆。 我國建物登記是任意登記，所以合法申請建造執照、使用執照的建物，也不一定會去地政事務所辦理保存登記。只是有辦理保存登記，在法律上比較受到保障，金融機關也才會同意貸款。

那看有沒有土地共有人願意出售，或是有被法院查封拍賣的。

沒錯，依照土地登記規定第79條的規定，確實是要取得土地所有人出具同意書等土地權利證明文件。 參考法條： 土地登記規則第79條 申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件： 一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。 二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。 三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。 四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。 前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。 實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一： 一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。 二、門牌編釘證明。 三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。 四、繳納水費憑證。 五、繳納電費憑證。 六、未實施建築管理地區建物完工證明書。 七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。 八、其他足資證明之文件。 前項文件內已記載面積者，依其所載認定。未記載面積者，由登記機關會同直轄市、縣（市）政府主管建築、農業、稅務及鄉（鎮、市、區）公所等單位，組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。 第三項之建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件。

機會是可遇不可求，只能看是否有人願意出售持分，或是剛好有共有人因為債務問題被查封拍賣。

房屋興建時雖然是經原地主同意，但其法侓關係只是使用借貸，是原地主與屋主間債之關係，後手並不會當然繼受。我們手上有一件拆屋還地的訴訟，地主一審是敗訴，我們二審接手，二審反敗為訴，法院准予拆屋還地，屋主上訴三審也是敗訴被駁回，網友可以參考。 台灣高等法院判： https://law.judicial.gov.tw/FJUD/data.aspx?ty=JD&id=TPHV,107%2c%e4%b8%8a%2c961%2c20190904%2c1

大大您好： 依民法第148條之規定，「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」，故若前手是故意以轉讓土地所有權方式，來由後手主張拆屋還地， 這樣是有可能構成權利濫用等。 大大可以參考，下面這篇文章。 拆屋還地訴訟中之合法占有權源－「誠信原則」、「權利濫用」、「權利失效」？

大大您好： 建議可以先發存證信函催告業主給付工程款或出面協商，若業主置之不理，大大即可向法院聲請支付命令，命業主付款。因為雙方對於工程款或有爭議，所以大大也可以逕行向法院起訴請求。

大大您好： 地主起訴請求拆屋還地既獲勝訴判決，祖父所稱有購買地上權云云，顯然並不實在。而你們取得土地後，即是土地所有人，對於無權占有你們屋頂平台者，自可請求排除侵害，拆除三樓房屋回復原狀。 如要不傷和氣，大大你們是可以先到鄉鎮區公所調解看看，看三樓願不願意遷出。如不願意，也只有訴訟一途才能解決大大的問題。

大大您好： 買賣契約的10萬元簽約金還算是小錢，主要是大大若構成違約，賣方是可以拿大大簽發的本票，向大大求償。所以大大的存證信函，要明確表明是被詐欺而為買賣的意思表示，並主張撤銷買賣契約，要求賣方返還簽約金及本票，如果賣方不返還，大大就要準備提起民事訴訟。 至於賣方的存證信函，乃是其法律動作的一環，大大縱然回覆，賣方應該不會主動返還簽約金及本票，只是我是建議仍要回覆，不可輕忽。另外，再次檢視大大主張解除契約的存證信函，如未表明撤銷買賣契約意思表示，亦一併回覆補充。 參考法條： 民法第92條 因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。 被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。

就等對方答覆，若對方拒絕返還簽約金及本票，或也主張解除契約、沒收價金，大大就只能主動提起民事訴訟了。

大大您好： 本件看起來應該有大法官釋字第771號解釋之適用，也就是你們一開始就繼承取得，你們大哥雖然排除兄弟的繼承而單獨繼承，但你們不因此喪失已合法取得之繼承權，你們仍得依民法相關規定排除侵害並請求返還。只是為兼顧法安定性，大法官認為依民法767條規定行使物上請求權時，仍應有民法第125條等有關時效規定之適用，也就是時效是從108年9月開始起算15年。

大大您好： 合約中既已載明房仲不得公開廣告，亦不能進入屋內打擾承租人，其在公開平台刊登出售廣告，顯然構成可歸責的違約事由，大大是可以依委託銷售契約的約定，通知仲介解除契約及請求損害賠償。 而對於承租人部分，大大與承租人契約中有無約定大大委託房仲銷售房屋時，不得公開廣告，亦不能進入屋內？如無，大大應該是沒有違約責任。除非大大是故意以此方式影響承租人的生意，否則亦不構成侵權行為損害賠償責任，但承租人既已發存證信警告大大，建議大大不要再讓仲介進入屋內打擾承租人。 至於仲介部分，其進入屋內打擾承租人，是否構成侵權行為？因為合約中已載明房仲不得公開廣告，亦不能進入屋內打擾承租人，所以仲介不能主張你們訂有委託銷售契約，而主張其行為不可歸責，惟仍須檢視其行為是否逾越必要，而有影響承租人的生意，倘若有，則仲介應自負侵權行為損害賠償責任。 以上意見，請大大參考。

大大您好： 請問房屋是誰的？是大大的還是承租人的？如果是承租人的，而大大既然只是賣土地契約，仲介為什麼要進入屋內打擾承租人？但是房屋縱然是承租人的，大大如果有與仲介約定仲介不得進入屋內打擾承租人，其效力還是存在。只是你們後來改約，真意是只改委託銷售標的？還是整份原來的銷售委託契約廢棄掉？所以大大對仲介是不是就無法求償？應該還是要看你們委託銷售的真意，只是舉證責任在大大這裡。 現在要求對方拿出原本的賣屋契約，仲介應該是不會給。真的須要的話，訴訟時再請法院命他提供就好了。另外，如果要繼續委託銷售，建議是委託條件要再談好，再把前面的條件放進來，以免後續再生爭議。

大大您好： 雖然您嗣後取得持分，並不代表可以占有特定的範圍，而且對方取得確定判決時，你還不是共有人，所以對方仍可以聲請強制執行。如果可以，是可以提起分割共有物訴訟，由你取得土地全部產權，讓房地產權合一，只是時間上可能會來不及。