威盛法律事務所

大大您好： 法院估價時都是委請估價師或建築師估價，而估價雖然有一定的程序及原則，但市價並非一成不變，且涉及估價人的主觀判斷，很難一概而論。而且估價較銀行及仲介估的價格高，我認為對法院而言是比較安全的作法，比較不會遭債務人質疑，而且如能拍定，對於債務人、債權人是相對有利的。

大大您好： 大大在第四拍時承受下來，大大即是該房地的共有人，而依民法第823條的規定，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。又依民法第824條規定，原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，也就是拍賣整筆共有物，然後共有人按其應有部分分配價金。而拍賣整筆共有物，拍定人取得的是共有物完整的權利，其拍定機率自然較只拍賣共有人的持分來的高。 參考法條： 民法 第 823 條  各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。 前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。 前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。 第 824 條  共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。 共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

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大大您好： 房屋與土地各是獨立的財產，所以大哥的土地持分雖然遭第三人拍定，但拍賣的效力並不及於房屋，所以第三人是無權對房屋主張任何權利，其未經共有人即三名子女的同意擅自進入房屋之內，共有人是可以報警追究其無故侵入住宅的刑事責任。 而房屋與土地雖然共有人不同，也就是房屋的共有人仍為原來的三名子女，而土地的共有人則是原來的二位繼承人及拍定人。但原來的二位繼承人仍是可以合併提出分割共有物訴訟，請求法院用補償分割的方式，由原來的二位繼承人補償大哥的房屋部分，以及拍定人的土地部分後，由原來的二位繼承人單獨取得房屋及土地的所有權。 以上意見供參考。

大大您好： 大大承受債務人與他人共有的財產之後，大大即是共有人之一，依民法第823條及第824條的規定，大大是可以隨時請求分割共有物的。

大大您好： 拍賣程序走完如果沒有拍定，法院就會撤銷查封，並發債權憑證給大大，所以大大再聲請執行應該是不用繳執行費的（抱歉，文章內文未注意，謹此更正）。 法院查封後，債務人雖然是無法再處分，但是法院查封後，即會依程序進行鑑價及拍賣，所以債權人如果不配合辦理鑑價、登報等程序，法院是可以依強制執行法第28條之1的規定，裁定駁回強制執行及撤銷查封，不會發生永久查封的情事，以免侵害債務人的權益。 參考法條： 強制執行法第 28-1 條 強制執行程序如有左列情形之一，致不能進行時，執行法院得以裁定駁回其強制執行之聲請，並於裁定確定後，撤銷已為之執行處分： 一、債權人於執行程序中應為一定必要之行為，無正當理由而不為，經執行法院再定期限命為該行為，無正當理由逾期仍不為者。 二、執行法院命債權人於相當期限內預納必要之執行費用而不預納者。

大大您好： 撤回強制執行理論上是回復原來的狀況，退回聲請強制執行的執行名義，只是個人經驗上，法院都是直接轉發債權憑證給債權人。為避免法院作法不同，建議是加上「請求法院轉發債權憑證給債權人」等 文字，以避免造成誤會及困擾。

大大您好： 只要房屋是有合法占有權源，例如基於使用借貸、基地租賃或是地上權，縱然土地被法拍，亦不影響建物繼續合法占有的權利的。

大大你好： 假扣押並不會因為併案的終局執行無法拍定而被塗銷，假扣押的撤銷要另依民事訴訟法的規定辦理。

大大您好： 第四拍（特別變賣程序後之減價拍賣）結束後仍流標時，可以先跟書記官表示會再聲請繼續進行下一輪的拍賣，然後在收到法院退回執行名義時，馬上再聲請強制執行，債務人應該就來不及脫產或設定。