研究生：劉宏邈
學號：96923021
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壹、前言 貳、臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事執行類二則提案內容 參、問題提出與分析 肆、結語 伍、參考文獻 |
壹、前言
由於經濟發展，社會繁榮及建築技術的進步，建築改良物已由往日低矮樓層、一人單純所有之情形，逐漸發展形成公寓大廈[1]，由數人或數十人以分層、分區劃分為若干部分，而各自取得其一部分。而公寓大廈的區分所有權人的權利，除對建築物的專有部分有所有權[2]，對共用部分有應有部分外[3]，並對於土地的座落權源有應有部分，此三者在我國法上原來各具獨立性，得分別予以處分，惟容易造成三者之所有人或權利人不一致的情形。為簡化法律關係，公寓大廈管理條例第4條第2項乃明文規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，此即所謂區分所有建築物權利一體化原則之明文。
研 究 生：劉宏邈
學號：96923021
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壹、前言 貳、都市更新條例第25條之1立法沿革、修法理由 參、財產權之憲法保障 肆、都市更新條例第25條之1是否違憲之審查 伍、結論 陸、參考文獻 |
壹、前言
網友問：
答：
權狀若不是真的遺失，請不要自作主張向地政機關申請補發，因為你在申請補發時須切結申請補發的理由，這樣會涉及到使公務員登載不實的偽造文書罪!
網友問：
十多年前我被通緝，今年開始出來面對法律問題，持續有到法院出庭。
貸款了一間房子，繳了十幾年，因為被通緝房子不是買自己的名字，買女友的名字但後來分手過給姪兒，
最近想要拿房子去轉貸，所以要拿回來變更自己的名下，但是姪兒不願意歸還，請問開怎麼半??
可用法律追討嗎??但如果姪兒說 "是我自己過戶給姪兒的 "，法律上 可說的通嗎?
回答：
房屋的所有權移轉登記原因，不外乎買賣、贈與、繼承及信託等，而你這件應該是主張借名登記給你的姪兒，但借名登記並非法律上的登記原因，而且你們之間應該沒有契約或是協議之類的，又增添取回的困難。
就民法上面而言，借名登記的法律關係近似於委任，也就是你只是單純的委任你姪兒，登記你所有的不動產在他的名下，所以程序上你要先通知你姪兒終止你們之間的委任關係，請他協同辦理不動產的所有權移轉登記。你姪兒如仍然拒絕返還，你就須向地方法院提起返還不當得利之訴訟，請他返還不動產。
而在訴訟實務上，你要舉證你才是本件不動產真正的權利人，所以從一開始如何取得本件不動產？以及取得後為何登記在你女友名下？後來為何又改登記在你姪兒名下？以及房屋現在的實際使用情形等提出完整的說明，並要提出關於出資購買、支付銀行貸款、繳付房地稅金等相關單據，以使法院信任你所言借名登記確實為真。
網友問：
我有個問題請教各位大大們....債權執行拍賣債務人的房子 如果房子一直拍賣不出去.....房子都已查封 ..我也繳了鑑價費.. 執行費我都繳了..是不是法院要幫債權人拍到賣出去為止...還是說拍賣的次數與期限是有.限制的...
債權人無非是要錢可拍賣物拍不出去就沒錢...那債權人所做的一切不是白費了嗎......到頭來只能要到一張無用的憑證....我朋友說一直流標的話...執行處頂多拍賣4次 就會解除查封.....那到時債務人把拍賣物過戶....我就只能得到一張廢紙...........大大教教我有無別的方式......當然要是正當方法.....讓這情形不會發生
不是價錢高低的問題...而是這房子共有人眾多...而能讓我執行的部份只有共有的一份...不到10坪...拍到第4拍價位還不夠還我的債權，可債務人的財產查到只有這房子...本想加減也好 可聽說這種共有的房子是很難拍出去的...版大真的是如此嗎....那其他的所有權人不會想買嗎....這是我僅存的希望...
型男先生 謝謝您熱心的回答..您說只要我這債權人不徹查封...那債務人就沒法動這房子 ....是真的嗎...那意思也就是說無論我有無執行這房子的拍賣...這房子債務人都無法動這房子...那真好 我就永不撤封...等債務人來跟我談...
答：
拍賣程序走完如果沒有拍定，法院就會撤銷查封，除非你再聲請執行，否則法院是不須要經過債權人的同意，就可以撤銷查封結案。要不然四拍走完，你叫法院後面怎麼處理債務人的房子？另外再進行第五拍？還是直接發權利移轉證書給你？
所以遇到這種沒有拍定的房子，程序上法院會先命你陳報債務人其他可供執行的財產，如果你沒有陳報，法院就會撤銷查封結案，這時你可以嘗試查封債務人的薪資，你可以依強制執行法第19條的規定，請求法院函命勞工保險局、健康保險局提供債務人投保單位的資料，你知道他工作的地方後，就可以聲請查封他的薪資。
再者債務人房子持分的價值如果真的不小，其實你可以考慮在第四拍時承受下來，承受下來之後，再另外提起一個分割共有物之訴，請求法院以變價拍賣的方式分割，這時法院拍賣的已經不是債務人名下的個人持分，而是整個共有的房子，這樣比較能夠賣的出去，你也比較可能取回債權，希望這個答覆能幫得到你!
網友問：
敝姓張,本人目前面臨拆屋還地官司想請教您;狀況如下:
本人建物已有將近有60年以上;父母於民國67年向前屋主購得並簽有讓渡書當時不知只有購得地上物(房子)而當時政府開放建物登記,時父母忙於生意也完全沒有登記,而今自然成為違建了,,,整條巷子
有5戶人家甚至年代還有更久遠的~~~土地部分:整條巷子約200坪的地,持有人又有將近數十人,而今土地整合公司購得少數持分的土地(2年多購得200分之57)就向法院主張拆屋還地~問題來了我們能受用於"主張時效性地上權"~法院能同意嗎?直接向法院主張嗎?或當作上訴的理由嗎?再來每每提到賠償或搬遷費問題法官都替對方說"人家沒跟你收不當得利"但是我們也不是故意犯錯~只是當年長輩的不懂法條與法令~況且我們存在不是一年兩年更不是故意當釘子戶吧~再說當初房屋也是花錢購得~總該補償吧?現在法院於9月底將做出裁決,決定搬遷時間擺明不賠~(這整個過程原告隻字未提賠償或補償~法官也很配合)我們將再上訴(已經不看好一審)這決定對嗎?(法官已經預告下次開庭就要終結)要如何再打官司?或是有什麼"每每角角"要注意~依你的經驗這情況要如何與原告談,狀況很不妙~
希望你幫忙,謝謝,
答：
茲就網友問題試分成下列爭點回答：
一、可否主張時效取得地上權？
民法第769條規定「以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」，第770條規定「以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」，第772條規定「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」，是以時效取得地上權應符合後面幾個要件：（一）占有的主觀意思、（二）占有的客觀狀態、（三）占有他人的不動產、（四）經過法定期間等。
網友問：
有一些法律問題想請教您! 我們所居住的房子，土地是別人的，但是我們已經在此生活了超過23年，大約民國77年左右我父親在土地上建了一間鐵皮屋(也就是我們現今居住的房子)，而舊地主從來沒有要求過我們需要付什麼錢或者要求我們拆屋還地，就在今年6月土地被買走了，也沒事先通知我們，接著新地主對我們提出拆屋還地的告訴，目前我們正在等開庭，想請問一下，我們有民國77年的空照圖以及我們在民國86年有開始繳納房屋稅，如果我們現在聲請主張地上權可以嗎?法院寄來的單子上有叫我們要先寄回答辯狀!那又是什麼東西呢?
又父親的戶籍於民國60年起至今都在此地，且也有繳交房屋稅，有空照圖可證，主張取得地上權大概所需哪一些文件呢?程序又該如何?
答：
主張時效取得地上權有一定的要件及和程序，就一般而言，大都在訴訟上作為一種促進和解的策略手段，並非絕對有效，陳小姐要對此有所認知。對於拆屋還地訴訟，妳要找的是有何占有權源？妳的占有事實在法律上如何主張等，以在訴訟上攻防。 原告起訴時，其起訴狀會載明他的主張及請求權依據，妳是被告，有何占有權源？對於原告之主張有何答辯？法官不會主動幫妳想，所以才請妳提出答辯狀。
又主張時效取得地上權除了客觀上有占有的事實外，還要提出主觀上有以時效取得地上權的意思占有的證明，訴訟上會敗訴的原因大都即在此。所以要提出什麼文件，並不一定。
網友問：
請問一下專業大師,看房屋大樓的座向以什麼為準?"
例如以8樓一個樓層為主,是以大門進出的出入口為主?還是以客廳的落地窗向外的那面為主?各學派說的不同,不知何者才是正確的?因為門跟客廳落地窗位置通常不在同一向,所以不知怎麼判斷,煩請真正懂的專家指點,感激不盡,謝謝!!!
回答：
房屋的座向除了關係到室內採光外，主要牽涉到風水考量，但現在的房子大都為大樓型式，如何認定座向？相信很多人的看法都不一樣，有的是主張以大門開門的方向認定之，也有的主張是以室內最大開窗的方向認定之，但到底那一個才是對的？本律師之前處理過一個預售屋買賣糾紛的案子，訴訟的爭執點主要就是涉及房屋座向的問題，訴訟審理過程中，台灣士林地方法院及台灣高等法院承審法官先後函詢「國際易經學會中華民國總會」及「中華民國星相學會」，但二個專業機構的回答也是沒有交集、大相逕庭。
「國際易經學會中華民國總會」於98年10月12日以易中字第0981012001號函覆台灣士林地方法院略以「按我國民間一般風俗，決定房屋坐向之基準是以該棟大樓一樓的坐向為基準座向。如該棟大樓一樓為坐西朝東，則從一樓至頂樓，不論同一樓層有幾戶，全部以坐西朝東來論。至於二樓以上（含頂樓）住戶，亦不因各住戶間大門方位不同或窗戶、採光、陽台設置位置不同，而影響到一樓或整棟大樓之坐向」。而「中華民國星相學會」於99年5月6日以中星進字第09905006號函覆台灣高等法院則以「台灣地區地理門派很多，以致看法不一，今依八卦九宮方位為論。1.透天厝依1樓為準，屋後為坐，屋前面為向 (2、3、4樓都一樣)。2.高樓大廈依風水論叫 (蜜蜂窩)，每個方向不一。所以每個房屋的出門為向，出門的背後為坐」。
連專業的民間協會、團體看法都不同，我們一般民眾的想法顯然更不會一致，而本件買方則主張以進客廳後的最大開窗方向為座向，也值得參考。所以如何認定座向，也只能請網友自行參考。
附帶一提的是我們代表賣方雖然一、二審都勝訴，但勝訴的原因並不是因為座向，而是因為買賣雙方在買賣契約中並未就座向為特別的約定，所以座向並非買賣契約的必要之點，法院據此認定買方解除契約不合法，而駁回買方之訴。
網友問：
我家邊有一塊地是阿公留下的~~國有說是他們的~~有人教我可以用時效取得的方式去伸請~~不知可行嗎~~
回答：
主張時效取得地上權的要件依民法第769條的規定，是要「以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」，第770條規定「以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」，第772條規定「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」，是以時效取得地上權應符合後面幾個要件：（一）占有的主觀意思、（二）占有的客觀狀態、（三）占有他人的不動產、（四）經過法定期間等。
而申請登記時效取得地上權的主要的困難點，即在於如何證明占有人在占有伊始即有以時效取得地上權的意思占有，因行使地上權之意思乃內心狀態，占有人要舉證十分困難，並不能僅以有占有的客觀事實（如四鄰證明書），反推主觀上有時效取得地上權的意思。政大地政學系陳立夫教授認為「占有人如於占有他人土地之始，即將以行使地上權之意思表示於外部，並取得第三人（行使地上權之意思表示並非必須向土地所有權人為之）之證明；迄時效完成後，復將繼續行使地上權之意思再次表示於外部，又取得證明時，此亦為行使地上權意思之證明方法。」（參陳立夫教授所著「我國土地登記法制若干問題之辨析」，台灣法學雜誌121期第23-44頁），所以就現在的實務見解，可能要非常懂法律，才有可能時效取得地上權。故就本件而言，你要主張阿公當初是以時效取得地上權意思占有是有點困難。
但寫了上面的相關規定，相信大大就知道如何時效取得地上權了，所以你現在就可以發個存證信函給你的親戚、好友、鄰居(這種事不用通知地主)，告知你要以時效取得地上權的意思占有這塊土地，相信十年後你再主張並請求地政機關辦理登記，應該就比較沒有無法舉證的問題了。
附上相關法條供大大參考
民法：
第769條
網友問：
想請問各位專家，因目前有依房屋租給房客，但是房屋契約已經過期愈10年了叫他重簽也不重簽，並有一個月沒交租，日前還打電話來說要求要調降，請求請求各位專家要如要讓他搬出房子，其程序要怎麼進行。
回答：
民法第450條第2、3項雖然規定「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，但土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」。
因為土地法就民法而言是特別法，所以在不定期租約的終止上，就要符合土地法的上開規定。程序上，你還是要先主張因有土地法上開規定的事由之一，故寄發存證信函終止租約，請對方於一定期間內遷讓返還房屋，對方逾期未遷出，你才能向法院提起民事返還房屋之訴。
相關訴訟狀可以參考我部落格的「民事書狀參考範例」的「民事起訴狀-終止不定期租賃契約後起訴請求返還房屋」。
