威盛法律事務所

網友問：

想請問各位專家，因目前有依房屋租給房客，但是房屋契約已經過期愈10年了叫他重簽也不重簽，並有一個月沒交租，日前還打電話來說要求要調降，請求請求各位專家要如要讓他搬出房子，其程序要怎麼進行。

回答：

民法第450條第2、3項雖然規定「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，但土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」。

因為土地法就民法而言是特別法，所以在不定期租約的終止上，就要符合土地法的上開規定。程序上，你還是要先主張因有土地法上開規定的事由之一，故寄發存證信函終止租約，請對方於一定期間內遷讓返還房屋，對方逾期未遷出，你才能向法院提起民事返還房屋之訴。

相關訴訟狀可以參考我部落格的「民事書狀參考範例」的「民事起訴狀-終止不定期租賃契約後起訴請求返還房屋」。