網友問:

敝姓張,本人目前面臨拆屋還地官司想請教您;狀況如下:

本人建物已有將近有60年以上;父母於民國67年向前屋主購得並簽有讓渡書當時不知只有購得地上物(房子)而當時政府開放建物登記,時父母忙於生意也完全沒有登記,而今自然成為違建了,,,整條巷子

有5戶人家甚至年代還有更久遠的~~~土地部分:整條巷子約200坪的地,持有人又有將近數十人,而今土地整合公司購得少數持分的土地(2年多購得200分之57)就向法院主張拆屋還地~問題來了我們能受用於"主張時效性地上權"~法院能同意嗎?直接向法院主張嗎?或當作上訴的理由嗎?再來每每提到賠償或搬遷費問題法官都替對方說"人家沒跟你收不當得利"但是我們也不是故意犯錯~只是當年長輩的不懂法條與法令~況且我們存在不是一年兩年更不是故意當釘子戶吧~再說當初房屋也是花錢購得~總該補償吧?現在法院於9月底將做出裁決,決定搬遷時間擺明不賠~(這整個過程原告隻字未提賠償或補償~法官也很配合)我們將再上訴(已經不看好一審)這決定對嗎?(法官已經預告下次開庭就要終結)要如何再打官司?或是有什麼"每每角角"要注意~依你的經驗這情況要如何與原告談,狀況很不妙~

希望你幫忙,謝謝,

 

答:

茲就網友問題試分成下列爭點回答:

一、可否主張時效取得地上權?

民法第769條規定「以所有之意思,二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」,第770條規定「以所有之意思,十年間和平繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」,第772條規定「前五條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」,是以時效取得地上權應符合後面幾個要件:(一)占有的主觀意思、(二)占有的客觀狀態、(三)占有他人的不動產、(四)經過法定期間等。

 

而就訴訟上而言,主要的困難點在於如何證明占有人在占有伊始即有以時效取得地上權的意思占有,因行使地上權之意思乃內心狀態,占有人要舉證十分困難,並不能僅以有占有的客觀事實(如四鄰證明書),反推主觀上有時效取得地上權的意思。政大地政學系陳立夫教授認為「占有人如於占有他人土地之始,即將以行使地上權之意思表示於外部,並取得第三人(行使地上權之意思表示並非必須向土地所有權人為之)之證明;迄時效完成後,復將繼續行使地上權之意思再次表示於外部,又取得證明時,此亦為行使地上權意思之證明方法。」(參陳立夫教授所著「我國土地登記法制若干問題之辨析」,台灣法學雜誌121期第23-44頁),所以就現在的實務見解,可能要非常懂法律,才有可能時效取得地上權。故就本件而言,你們當初是以買賣的意思占有、使用本件房屋及土地,嗣後要變更主張時效取得地上權,是有點困難。

 

就程序上,土地所有權人已主張拆屋還地,地政機關應會以涉有私權爭議為由,駁回你時效取得地上權的複丈、登記申請案,且你就算完全符合時效取得地上權的要件,也只是取得登記請求權而已,並非當然取得地上權,所以法院在審理案件時,依最高法院的見解,法院就算沒有實體審查是否符合時效取得地上權要件,也不能指原判決違背法令,此時你要另外提起反訴,因為你是以訴來主張,這時法院就有審查的義務。

 

二、可否請求土地所有權人為損害賠償或搬遷費補償?

占有人占有他人土地若無法律上的權源,即是無權占有他人土地,就算你的房屋是合法的建物,土地所有權人仍得請求拆屋還地。占有人除有拆屋還地之義務外,因係無權占有他人土地,以致土地所有權人受有相當於租金之損害,占有人尚須返還所受相當於租金之不當得利予土地所有權人,所以就法律上而言,你並沒有權利對土地所有權人為損害賠償或搬遷費補償的請求。

 

三、本案在訴訟上可得為如何之主張?

建物所有權人除了可以嘗試提起反訴,請求確認地上權存在,逼土地所有權人坐下來談外,因為你們建物已超過60年,應是在我國實施建物管理前即已存在,所以只是未辦保存登記而已,並非違章建築(可以查一下能否申請補辦登記),倘若你們建物的原所有權人嗣後有將其土地持分出售給該土地整合公司時,本件應即有民法第425條之1「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。」規定之適用,你們可以考慮主張,但須在第一審辯論前主張,免得在第二審再為主張時,對方會依民事訴訟法第447條之規定抗辯不得主張新的攻擊防禦方法。

 
劉律師2013/07/16 23:45 回應 

大大您好: 不是很確定你的問題,如果有認知錯誤,麻煩大大見諒。從稅籍登記是純土造乙節,我推知大大所指的房屋應該是日據時期所興建的未辦保存登記建物,對於這種建物的移轉,最高法院是認為所有權雖然因不能登記而不能發生移轉的效力,但也會發生事實上處分權的移轉,所以你阿公於72年當時跟范招妹的養女成立買賣,並現實的取得占有,你阿公應已取得事實上的處分權,所以養女嗣後再行出賣,即屬無權處分,必須經你阿公或你的同意、承認,始能再行移轉事實上的處分權,要不然他買到的也只是空的所有權而已,甚至於這件房屋既然不能登記,其如何再取得所有權?是以,新的買主對你提起遷讓房屋之訴,我是認為應無理由。至於對養女的部分,除非她已經事實上的造成你的損害,要不然你要告她無因管理、侵權、詐欺或要告什麼的,基本上我是認為沒有必要,也應該不會成立。以上意見,供參考。

ㄚ正2013/07/16 11:20 回應 
 

首先大概說一下 我有一棟房屋70年代我阿公以買賣方式有買賣契約當時12萬買的房子 爾後這幾年我阿婆以增與的方式過給我 有房屋所有權 .結果這房子在我手上流失掉了 (被拍賣掉)法院註明這是不點交的房屋 所以只有土地被賣掉 建物並沒有還是當初賣給我阿公的哪位 因在我手上就沒有把建物權過給我 只有買賣契約 只有土地有過戶有房屋所有權 現在土地被拍賣掉了 新任地主只買到土地 但在今年新任買主去找當初賣給我阿公哪 位 不知甚麼方是以買賣將我的地上屋建物給過戶走了 現在新任地主告我們遷讓房屋 怎辦 1我可以告他無因管理嗎 2我阿公過世了 3我可以告哪位賣給我阿公的人嗎 4我想告他侵權或詐欺 5當時我阿公跟他買12萬 6以現在行情我要告多少 7賣給我阿公的哪位他從頭到尾都沒住在這可以告他甚麼 8本來建物名是老祖先范招妹一直都是 9養女72年有賣給我阿公所有權 10今年養女才去繼承范招妹 11新地主跟養女買建物名 怕你不懂 12稅籍登記只是純土造 實際為泥磚建造有用嗎 另外我爸去聲請時效取的地上權有用嗎

 

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