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民法第348條規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，但不動產的買賣其物權何時發生變動？依民法第758條規定，「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，所以當事人間雖有買賣契約，但在完成所有權移轉登記前，其僅有債權效力，縱然買方已付清買賣價金，並不當然就取得不動產之所有權。

拆屋還地訴訟實務上有甚多是買方已支付全部買賣價金（包含土地及建物），賣方則已交付房屋及土地的占有，但因為某些原因，以致當下無法完成土地所有權移轉登記或是根本未辦理。嗣後罹於十五年請求權時效，賣方或其繼承人要求拆屋還地時，買方可否以雙方有買賣契約這個債權關係存在，主張其為有權占有？

最高法院85年台上字第389號民事判例認為：「按消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」，所以買受人對於原出賣人或其繼承人，依法是可以主張有權占有。

但若土地已經再買賣移轉予第三人，甚或是經法院拍賣，而由第三人拍賣取得時，買受人可否對受讓之第三人主張有權占有？最高法院83年台上字第3243號民事判例認為：「買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人。」，所以土地若已經再移轉予第三人時，前買受人是不能主張有權占有的，除該土地後買受人被法院認定是惡意第三人時，始會依民法第148條規定，以違反誠信原則為由，駁回其請求拆屋返還土地之訴訟。

參考法條：

所謂分管契約（分管協議），係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約。

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

民法第820條

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。
共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。
共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

所謂「時效取得地上權」，係指土地占有人依時效取得之規定取得地上權之謂。而依民法第769條的規定，占有人「以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」，第770條規定「以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」，第772條規定「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」，所以時效取得地上權應符合後面幾個要件：（一）占有的主觀意思、（二）占有的客觀狀態、（三）占有他人的不動產、（四）經過法定期間等。

占有人完成時效後，依法院實務見解，並非當然即取得地上權，僅是取得地上權之登記請求權而已。而申請登記時效取得地上權的主要的困難點，即在於如何證明占有人在占有伊始即有以時效取得地上權的意思占有，因行使地上權之意思乃內心狀態，占有人要舉證十分困難，並不能僅以有占有的客觀事實（如四鄰證明書），反推主觀上有時效取得地上權的意思。政大地政學系陳立夫教授認為「占有人如於占有他人土地之始，即將以行使地上權之意思表示於外部，並取得第三人（行使地上權之意思表示並非必須向土地所有權人為之）之證明；迄時效完成後，復將繼續行使地上權之意思再次表示於外部，又取得證明時，此亦為行使地上權意思之證明方法。」（參陳立夫教授所著「我國土地登記法制若干問題之辨析」，台灣法學雜誌121期第23-44頁），所以就現在的實務見解，可能要非常懂法律，才有可能時效取得地上權。

民法

第769條

以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。

第770條

所謂「優先購買權」是指所有人或共有人出售其房屋、土地之所有權全部或應有部分時，他人得以主張以同一條件（價格）優先承購之權利。優先購買權固可以契約方式約定，惟此僅契約約定之人始得行使，而一般優先購買權皆須法律明文規定，始得主張。而法律上有明文規定者，主要條文有土地法第34條之1、第104條及民法物權編施行法第8條之5、耕地三七五減租條例。

土地法

第34條之1

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役 權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有 人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接 調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結 果辦理之。

所謂「未辦保存登記建物」，係指建物所有權人未依土地登記規則第79條之規定，向地政機關辦理建物所有權第一次登記之建築物，如頂樓增建物、鐵皮屋等。其雖未辦理登記，但在法律上仍是一獨立的財產權，而其所有權是由原始出資建造之人取得，日後移轉時，除繼承或法院拍賣外，其受讓人只是取得事實上處分權而已。而是否具有事實上處分權？除是否有占有事實外，稅籍證明、水電費單等只是證明方法的一種，並不代表就是擁有事實上處分權。

土地登記規則第79條

申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相關文件：

一、區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。

二、區分所有建物之專有部分，依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者，應檢具全體起造人之分配文件。

三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物，依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者，申請登記時，應檢具戶政機關核發之所在地址證明。

四、申請人非起造人時，應檢具移轉契約書或其他證明文件。

前項第三款之圖說未標示專有部分者，應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。

實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：

所謂「借名登記」，是指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記， 而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。依最高法院的見解，應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，當賦予無名契約之法律上效力，並依民法第五百二十九條規定，適用民法委任之相關規定。

民法第529條

關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。