威盛法律事務所

網友問：

我去年想賣房屋，於是跟房仲公司約簽委賣，但當天她卻帶了兩人來，一位謊稱是先生，一位謊稱是姊姊，塑造一家人形象讓我卸下心房，要跟我買房自住(經查他們無親屬關係)又說隔壁兩間都是經由她手剛成交，一坪11萬，三人(都是房仲業)一同說服就是這行情，於是我以660萬賣給她(沒簽委賣契約)，第二天卻在591看到他們以1180萬出售我的房屋，驚覺被騙，於是對他們提刑事詐欺告訴，他們也對我提民事履約，目前已經開四庭了，我有問過法官可以提反訴，我想請教劉律師，謝謝您撥空解答，感恩！ 一.反訴是主張賠償金就好，還是另外對他們其他告訴好呢？ 二.另外再請教，對方連擔保本票都沒開(有錄音檔)代書就把我房子過戶了(代 書也是他們請的)，第三次庭時，法官也問了是否有開立本票，她說不確定，但第四庭時卻補了一張本票，請問這算是偽造文書嗎？ 三.我一直以民法74條(因我剛從美國回台定居)即87條做答辯正確嗎？還是有 其他法條更適合？ 四，他們已經在我那社區低買高賣有三戶了，就是"自扮買方身分"再以孤鳥難 鳴手法慫恿我賣，故意不經手公司(沒簽委賣)讓消費着求償無門，我要以67 0萬買回，還騙我說要繳一百萬奢侈稅(經查是不用繳到的)手法之惡劣，難到無法可管嗎？ 五.依您的經驗看我的案子勝算大嗎？

回答：

一般而言，仲介在民法上面就是居間的法律關係，但現實狀況，仲介的角色其實已經是到了委任的程度，他們作的已經不是單純介紹買賣的機會，而是協助買賣雙方完成買賣的整個流程，所以包括簽約、收款、交付權狀、委任代書等，都是仲介在掌控，所以就法律關係而言，你跟仲介除了可以主張居間外，也可以適用委任的法律關係。 而依民法第567條的規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。而以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第535 條則規定受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。第544條規定受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。 所以仲介如有違反，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，依民法第571條之規定，除不得向委託人請求報酬及償還費用外，甚至要依民法第544條、第227條第2項不完全給付規定負債務不履行的損害賠償責任。 對於大大的問題： 一、反訴是主張賠償金就好，還是另外對他們其他告訴好呢？ 答：仲介的行為就刑事部分，有可能構成詐欺。而民事部分除了上開的損害賠償責任外，大大也可以反訴主張撤銷買賣契約，請求返還不當得利，塗銷房屋的所有權移轉登記。 二、對方連擔保本票都沒開，代書就把我房子過戶了，第三次庭時，法官也問了是否有開立本票，她說不確定，但第四庭時卻補了一張本票，請問這算是偽造文書嗎？ 答：嗣後補開本票的行為，個人看法是認為應不構成偽造文書，但若她在買賣契約上補註有交付本票時，這個行為就有可能構成偽造文書。又代書如到庭證稱有交付本票，因為你有錄音為證，則代書此時則有可能構成偽證罪責。 三、我一直以民法74條即87條做答辯正確嗎？還是有其他法條更適合？ 答：就仲介行為應可認定是構成詐欺，其過戶的登記名義應該只是他的人頭而已，所以你可以依民法第92條的規定主張撤銷買賣的意思表示，並依民法第179條之規定請求對方塗銷房屋所有權移轉登記。 四、他們已經在我那社區低買高賣有三戶了，就是"自扮買方身分"再以孤鳥難鳴手法慫恿我賣，故意不經手公司(沒簽委賣)讓消費着求償無門，我要以67 0萬買回，還騙我說要繳一百萬奢侈稅(經查是不用繳到的)手法之惡劣，難到無法可管嗎？ 答：仲介的行為除了可能構成刑法詐欺外，應該是也有可能違反不動產經紀業管理條例第16條的規定，你可以依該條例第31條、第33條之規定報請主管機關交付懲戒。 五、依您的經驗看我的案子勝算大嗎？ 答：案子勝算從大大所訴事實來看應該還蠻大的，但訴訟勝敗除了涉及實體上的理由外，也涉及到訴訟程序的事項，就如大大反訴是主張損害賠償比較好？還是要主張回復原狀？要個案來判斷。再者，為了將來能夠執行滿足大大的債權，大大也要考慮是否提出假扣押？還是假處分？以備將來勝訴時得以執行，而不會流於白忙一場。