威盛法律事務所

問：

有一對兄弟繼承一戶透天厝，哥哥持分3/4，並長期居住在此，而弟弟持分1/4，長期住在外地。最近弟弟的老婆吵著要弟弟全家搬回來住，不知哥哥是否有權拒絕呢?

(這個弟婦其實是不爽大哥分較多，故意來亂的)

2013-10-05 07:47:24 補充

他們大約是半年前繼承的.

2013-10-05 18:42:25 補充

還是說在雙方未達共識之前，哥哥有權不同意讓弟弟的家屬進門？？

問：

如標題:兄弟2人共有一戶不動產，大哥持分四分之三，可否委託仲介強制出售？？
並於出售後，將弟弟應得之款項至法院提存？？

答：

依民法第819條的規定，各共有人雖得自由處分其應有部分，但對整筆共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。不過土地法第34條之1是民法上開規定的特別規定，也就是只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，即可依土地法第34條之1之規定出售共有物，如果其應有部分逾三分之二時，且可不論其同意出售之共有人人數是否已逾半數。

問：

有關土地侵占的問題要請教各位大大

我家現居於民國64年興建，當時整塊地尚有三合院及一相鄰的一塊地(A方)，因兄弟分家，家父分得三合院1/5持分，與A方相鄰，當時我們要蓋房子時， A方就指定我們的地到那裡，不準我們蓋超過A方的土地，不然要跟家父輸贏，(因對方是土地代書又氣勢凌人)，家父因此在A方指定的點蓋了所有權狀坪數的現居，後來72年土地分割(以現有建築作分割)，因該土地只有我家和A方另一面蓋好其他尚未興建房屋，因此以現有房屋分割A方原本只能蓋4米寬的房子因相臨兩邊都已經有建築， A方空地面寬卻變4米4(已算兩邊共同壁)而且A方在蓋房子所申請核發的建照也是4米4，時間過30幾年，與我家相鄰的另一方B方，到地政申請土地鑑界，地政人員告訴我們侵占B方土地分別是A方40cm(約15坪)，我家5cm(約3坪)， B方(持分3/5)土地丈量結果少約20坪，目前已經開過一次協調會， A方強調建照核發無誤，且對於過去為何會導致如今後果全推給地政人員過失導致，因為A方清楚地籍圖年代久遠不可考，及當年的丈量人員也已歸天，無從查起， 完全把侵占的說法推的一乾二淨，B方當然不服，請問先進大大們能否給我建議指教謝謝!

答：

因為大大的問題有一些點說的不是很清楚，所以僅能就本人所理解的來回答，若有誤，請大大包涵。

問：

本棟大樓管委會，沒定住戶規約，新搬來的住戶裝設鐵窗，外凸145公分，妨礙到我們隔壁的日照，下雨天導致也會淹水.把自家陽台遮掉一半，從室內看出就像風水中的壁刀，是不是無法可管？

答：

依照公寓大廈管理條例第8條的規定，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

如果住戶違反上開規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，也就是由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

問：

小弟於中南部有一個1/5產權的透天，雖說中南部房子不若北部房子值錢，但好歹房子也是位於當地的市區內(鄰近國中小、市場、客運站)，一樓也可以拿來做生意。以往一樓租別人做生意時，一個月房租至少還可以收個1萬元，但後來房客退租後，其中一位親戚便將其拿去開設飲料店，自此後也未提及房租之事，除了一樓的店面拿去開店外，二樓也建了辦公室，三四樓的房間也為他們住下來，就這樣過了兩三年了，對於房租之事也隻字未提，由於該親戚擁有2/5的產權，因此時常以自己所持有持分較多，想以低於市價的價格向我收購，但我並不想以該價格出售於他，但若不賣給他，我等於卡著一份在那裏，不但收不到租金，每年還要繳稅，試問各位大哥大姐，如果您遇到這樣的問題，會如何處置?

答：

大大你好，雖然各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，但不能占有使用共有物特定的部分，除非共有人全體有成立分管協議，否則對其他共有人而言，該共有人的占有仍是成立無權占有，所以大大是可以起訴要求該親戚返還共有物給全體共有人的。再者，大大也可以主張其占有期間，讓你受有相當於租金的損害，而可以依持分比例（應有部分），要求該親戚依民法不當得利的規定，返還其所享有相當於租金的不當得利給你。

大大如要徹決解決爭議，建議大大可以依民法第823條、第824條的規定向法院聲請分割共有物，看是要將共有物依樓層分割給各共有人，或是原物分配給部分共有人，其他共有人則以金錢補償之，或是變賣整個共有物，以價金分配於各共有人。如是以原物分割方式分割部分共有物給大大，該部分就變成大大個人單獨所有，大大日後就不會再有收不到租金，每年還要繳稅的問題。

問：

法院拍賣公告上記載：

土　　　　　地
│目│ 面　　積 │ 權利範　 圍 │
│建│314 平方公尺 │1200分之4 │

建物
│建築式樣│樓 層 面 積 │附屬建物主│權利範　 圍 │
│住家用 │4樓層：169.57平方公尺 │陽台25.34 │120分之2 │

問：

102年新住戶搬來後，原有公共空間保留只加蓋雨棚，但將頂樓原有建物重新裝潢改成5間套房準備出租，全體住戶一致不同意，他出示購買時，原屋主在77年己向建商購買頂樓專任使用權，故他現在買下仍有法律效率，表示此範圍為他個別持有，非住戶共有，住戶無權干涉，真得如此嗎？如不是，可以請那個相關單位以予約束呢？

答：

建商在銷售預售屋時，通常會在買賣契約內就一些共有部分約定由特定住戶使用，例如頂樓約定由最高層住戶使用，一樓的法定空地則約定由一樓住戶停車使用等，這些約定在法律上叫作分管協議。但分管協議只是共有人就共有物如何使用、管理作一個約定，並不會改變其屬共有物的性質，而成為任一住戶單獨所有。

而分管協議基於契約自治原則，買預售屋的住戶都要受到拘束，至於繼受取得房屋的後手是否要受到拘束？在98年7月23日增訂民法第826條之1生效之前，原則上是看取得房屋所有權之人是否善意不知有該分管協議的存在，如為善意，即可主張不受該分管協議的拘束。而在民法第826條之1生效之後，原共有人關於共有物使用、管理之約定，須經向地政機關登記後，始可拘束於登記後取得房屋所有權之人。但之後取得房屋所有權之人，如認為該分管協議對其有利，縱該分管協議並未登記，解釋上其仍得主張原來的分管協議有效。但無論分管協議拘束對象為何，對於共有物的分管協議，仍不得為違反法令的使用，故頂樓縱約定由某一層住戶單獨使用，該住戶仍不得違反建築、消防法規使用，如搭建違章建築或為妨害公共安全、消防逃生等。

劉律師您好：

不好意思打擾了，因家父有農地已於今年7月簽約賣給建商，價金分三期匯入某商銀履約保證專戶，第三期尾款建商要過戶拿地跟某商銀貸款會開本票給我們，但我們賣方在履保信託書有加入貸款不足金額要用現金補足，買方便說要取消本票，於是代書另寫協議書（雙方同意取消本票，尾款部分照履保合約書走），問題來了簽約後發現此建商曾有（買賣價金，延遲給付，不當得利）等官司，若要過戶給他去貸款但又取消本票，真怕建商跑了就此不付尾款想詢問律師有救濟的方法嗎？

答：

簽發本票的目的只是為了在買方不履行給付價金的義務時，賣方可以不用經過冗長的訴訟程序，直接聲請法院裁定本票准予強制執行，然後對買方的財產聲請強制執行，以滿足價金債權。所以買賣雙方如果有作價金履約保證，而買方沒有簽本票時，賣方可以要求買方及貸款銀行要先確認第三期尾款辦理貸款沒有問題，如果不能確定可以辦成時，就不准辦理過戶。如果是有貸款差額時，則買方須先用現金補足差額，始可辦理過戶，以免過戶後，賣方反而陷而不利的地位。另外，我們在所有權移轉登記書類用印時，也可以同時要求買方提供過回賣方的土地登記申請書類，倘買方違約不給付價金時，就授權地政士再辦理一次所有權移轉登記，直接回復登記賣方名下。

如果雙方買賣契約及價金信託契約都已經簽了，無法再作作任何變更時，賣方只能監督價金信託受託銀行，在買方全部價金給付前，確實依約履行，不得藉故先行交付權狀予買方。如果買方嗣後果有債務不履行的情形時，賣方只能依約進行催告、解約及沒收價金動作，然後再起訴請求買方返還所有權登記。而在獲勝訴確定判決之前，賣方得依法聲請訴訟繫屬登記，或聲請法院裁定准予假處分，以擔保將來得以回復所有權。

問：

前幾個月訂了一間房子...付了幾十萬訂金已經完成契稅
這幾天開始辦理貸款.銀行詢問到屋子前面的馬路是私人土地沒有路權
這下才警覺到完蛋了..開始產生不想買的念頭.但是已經付出去的訂金怎麼辦

建商買了一塊長方形建地蓋成一排十戶的透天厝.屋前的路是道路預定地
但目前為建商所有..我們住戶並沒有持分.....

建商所言是提供住戶使用.可是我很擔心未來會不會有問題....
雖說是道路預定地但是所有權還是建商的..哪天會不會像電視上報的

民事起訴狀

訴訟標的價額：新台幣○○元整

原告：梁○○　　　住台北市內湖區○○街○○號4樓

被告：李○○　　　住台北市內湖區○○路○○號

被告：林○○　　　住同上

為請求被告返還房屋事件，依法起訴事：

　　　　訴之聲明

一、被告應共同返還門牌號為台北市內湖區○○路○○號、建號為台北市內湖區○○段二小段○○建號之房屋予原告。

二、被告應自97年10月6日起至返還第一項房屋日止，按月於6日共同給付原告新台幣30,000元，及自各該給付日翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。