威盛法律事務所

網友問：

我去年想賣房屋，於是跟房仲公司約簽委賣，但當天她卻帶了兩人來，一位謊稱是先生，一位謊稱是姊姊，塑造一家人形象讓我卸下心房，要跟我買房自住(經查他們無親屬關係)又說隔壁兩間都是經由她手剛成交，一坪11萬，三人(都是房仲業)一同說服就是這行情，於是我以660萬賣給她(沒簽委賣契約)，第二天卻在591看到他們以1180萬出售我的房屋，驚覺被騙，於是對他們提刑事詐欺告訴，他們也對我提民事履約，目前已經開四庭了，我有問過法官可以提反訴，我想請教劉律師，謝謝您撥空解答，感恩！ 一.反訴是主張賠償金就好，還是另外對他們其他告訴好呢？ 二.另外再請教，對方連擔保本票都沒開(有錄音檔)代書就把我房子過戶了(代 書也是他們請的)，第三次庭時，法官也問了是否有開立本票，她說不確定，但第四庭時卻補了一張本票，請問這算是偽造文書嗎？ 三.我一直以民法74條(因我剛從美國回台定居)即87條做答辯正確嗎？還是有 其他法條更適合？ 四，他們已經在我那社區低買高賣有三戶了，就是"自扮買方身分"再以孤鳥難 鳴手法慫恿我賣，故意不經手公司(沒簽委賣)讓消費着求償無門，我要以67 0萬買回，還騙我說要繳一百萬奢侈稅(經查是不用繳到的)手法之惡劣，難到無法可管嗎？ 五.依您的經驗看我的案子勝算大嗎？

回答：

一般而言，仲介在民法上面就是居間的法律關係，但現實狀況，仲介的角色其實已經是到了委任的程度，他們作的已經不是單純介紹買賣的機會，而是協助買賣雙方完成買賣的整個流程，所以包括簽約、收款、交付權狀、委任代書等，都是仲介在掌控，所以就法律關係而言，你跟仲介除了可以主張居間外，也可以適用委任的法律關係。 而依民法第567條的規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。而以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第535 條則規定受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。第544條規定受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。 所以仲介如有違反，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，依民法第571條之規定，除不得向委託人請求報酬及償還費用外，甚至要依民法第544條、第227條第2項不完全給付規定負債務不履行的損害賠償責任。 對於大大的問題： 一、反訴是主張賠償金就好，還是另外對他們其他告訴好呢？ 答：仲介的行為就刑事部分，有可能構成詐欺。而民事部分除了上開的損害賠償責任外，大大也可以反訴主張撤銷買賣契約，請求返還不當得利，塗銷房屋的所有權移轉登記。 二、對方連擔保本票都沒開，代書就把我房子過戶了，第三次庭時，法官也問了是否有開立本票，她說不確定，但第四庭時卻補了一張本票，請問這算是偽造文書嗎？ 答：嗣後補開本票的行為，個人看法是認為應不構成偽造文書，但若她在買賣契約上補註有交付本票時，這個行為就有可能構成偽造文書。又代書如到庭證稱有交付本票，因為你有錄音為證，則代書此時則有可能構成偽證罪責。 三、我一直以民法74條即87條做答辯正確嗎？還是有其他法條更適合？ 答：就仲介行為應可認定是構成詐欺，其過戶的登記名義應該只是他的人頭而已，所以你可以依民法第92條的規定主張撤銷買賣的意思表示，並依民法第179條之規定請求對方塗銷房屋所有權移轉登記。 四、他們已經在我那社區低買高賣有三戶了，就是"自扮買方身分"再以孤鳥難鳴手法慫恿我賣，故意不經手公司(沒簽委賣)讓消費着求償無門，我要以67 0萬買回，還騙我說要繳一百萬奢侈稅(經查是不用繳到的)手法之惡劣，難到無法可管嗎？ 答：仲介的行為除了可能構成刑法詐欺外，應該是也有可能違反不動產經紀業管理條例第16條的規定，你可以依該條例第31條、第33條之規定報請主管機關交付懲戒。 五、依您的經驗看我的案子勝算大嗎？ 答：案子勝算從大大所訴事實來看應該還蠻大的，但訴訟勝敗除了涉及實體上的理由外，也涉及到訴訟程序的事項，就如大大反訴是主張損害賠償比較好？還是要主張回復原狀？要個案來判斷。再者，為了將來能夠執行滿足大大的債權，大大也要考慮是否提出假扣押？還是假處分？以備將來勝訴時得以執行，而不會流於白忙一場。

網友問：

律師您好,我買二手屋交屋後,發現大樓的消防設備以及電梯不斷電系統先前已經損壞,因社區為小型社區,住戶基金不夠,當時有找廠商來估價,金額要好幾百萬,所以原住戶不修,而我交屋後才知道,其他住戶跟我說明,如果有消防安檢通知,不要主動申報,不然會花一大筆錢處理,更近一步了解後,才知道法規有規定集合住宅每年都需要安檢,因此我承受了以後要維修的費用,還有被查到未安檢的罰款~~~此問題我依據重大瑕疵要求減少減價金,請仲介幫我協調爭取~~~~但仲介的法務人員竟然說這樣子要認定瑕疵有爭議, 以前也沒這樣的案例,建議我不要以瑕疵論點協議,可以用重要事項未告知來跟屋主談~~~~~~~~~但我很疑惑,為何這樣不算瑕疵？

回答：

買賣契約的給付義務，除了物本身的主給付義務之外，尚包含從給付義務及附隨義務。而不動產買賣，建物本身是主給付義務，建物之合格消防設備以及電梯不斷電系統等，涉及到建物本身的安全，且消防法規也都會強制要求大樓須備有合格消防設備等，所以我是認為合格的消防設備應足認定是買賣契約的從給付之一，所以賣方提供的建物消防設備不合格，應該可以主張是物之瑕疵，而得依民法相關規定請求賣方負瑕疵擔保責任，也就是可以請求請求減少價金，甚至是主張解除契約，請求回復原狀。至於仲介法務所指重要事項未告知，其意思可能是指可以據以主張意思表示出於錯誤，而主張撤銷買賣契約，請求回復原狀。但就買方與仲介間的法律關係而言，除了可以主張居間外，也可以適用委任的法律關係。 而依民法第567條的規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。而以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第535 條則規定受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。第544條規定受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。而合格的消防設備以及電梯不斷電系統等在不動產物之交易上應認為是重要之點，所以仲介沒有盡到調查的責任，依民法關於居間及委任的規定，有可能是要負債務不履行的損害賠償責任。

網友問：

朋友在20年前購買預售屋，未竣工完成，結果建商就倒閉了，當時建商有拿合建土地去向銀行借錢，後來拍賣流標，最後將債權憑證售與資產公司。現在這資產公司陸續告住戶們拆屋還地及給付不當得利（租金），已有三、四個判決確定，因為他們只有建物權狀，沒有土地所有權，就這樣住了近20年，我想問的是，依您看這案子，還有救嗎?

回答：

我是認為只要是已經拿到房屋權狀的建物，基本上就有一定的贏面，你可以先從建物的所有權方面著手，看看房屋能不能被認定是原屬建商所有，因為土地與建物原屬同一人所有，嗣後分別移轉予不同人時，即有民法第425條之1法定租賃權的適用，而得主張有權占有。 再者，建商與地主合作興建房屋時，依法須提出土地使用權利同意書，而建物已經存在20年，對於買土地之人，難道對於建物存在的事實會一無所知？而其仍願意買受，有沒有默示同意的適用？其訴請拆屋還地有沒有權利濫用的問題？都是可以逐一去討論，去爭執的，所以就本案而言，並非亳無勝訴的機會。

網友問：

本人於83年間承租他人土地出資建造1間未保存登記之建物，如今地主土地要被拍賣，因價位不便宜，如果我沒拍土地，請問日後土地被拍走了，對我有什麼影響或我如何應付。感謝~~

回答：

租地建屋本身亦屬租賃之一種，只是法律上賦予承租人一些權利，例如優先承購權，以及請求設定地上權等權利，以保障承租人。而大大與土地所有權人簽訂租賃時有無約定租賃期間？若有定期間（依民法第449條之規定，其期限得逾20年），則約定期限內，土地所有權人雖讓與其所有權予第三人，應得準用或類推民法第425條、第426條之1之規定，第三人仍有繼受該租約之義務。惟若租賃期限屆滿，而土地所有權人不願續租時，依民法第450條、第455條及土地法第103條等之規定，大大即無權繼續占有使用，而應返還土地予土地所有權人。反之，若未定有期限，而土地所有權人不欲續租時，因為土地法是民法的特別規定，所以土地所有權人必須有土地法第103條規定之事由時，始得請求返還土地。所以大大只要沒有土地法第103條規定之事由，依法仍得繼續占有使用基地，土地所有權人應不得請求拆屋還地。