問:

 

如標題:兄弟2人共有一戶不動產,大哥持分四分之三,可否委託仲介強制出售??
並於出售後,將弟弟應得之款項至法院提存??

 

 

答:

 

依民法第819條的規定,各共有人雖得自由處分其應有部分,但對整筆共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。不過土地法第34條之1是民法上開規定的特別規定,也就是只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意,即可依土地法第34條之1之規定出售共有物,如果其應有部分逾三分之二時,且可不論其同意出售之共有人人數是否已逾半數。

 

但在同意出售之共有人出售時,應事先以書面通知其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,也就是行使優先承購權。對於未共同出售之他共有人應得之對價或補償,出售之共有人於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

 

所以就本件而言,大哥的持分為四分之三,已逾三分之二,他是可以單獨委託仲介出售兄弟2人共有的不動產,但在與買方簽訂買賣契約後,應即以書面通知弟弟,應於文到十日內得以同一價格優先承購,若弟弟逾期未聲明優先承購,即視同放棄優先購買。哥哥即可再通知弟弟領取其應得之買賣價金,弟弟若亦未依通知領取時,哥哥始得將弟弟應得之款項提存至法院。然後始得將兄弟2人共有的不動產所有權移轉登記予買方。

 

 

參考法條:

民法第819條

各共有人,得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

 

 

土地法第34-1條

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役 權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有 人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結 果辦理之。

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