威盛法律事務所

共有物處分比較麻煩的地方就是對於其他共有人應得的價款要先提出來，否則在向地政機關送件申請登記時，就會因欠缺他共有人已為受領或為其提存之證明而被駁回。所以共有人若無力先行支付他共有人應得價金的部分，建議仍宜先取得其他共有人的同意才出售，或先行協商，取得他共有人的同意，就不足部分同意由共有人出具本票擔保支付，或提供保證人保證之，然後請該共有人同意先行出具已受領應得價金的證明。

上述案例涉及到共有物的出售，此時共有人有優先購買權。而大大所問案件雖亦涉及到共有物的處分，但是涉及合建，而合建是沒有所謂的優先權。 而共有人在法律保障之下，是可以任意處分其所有權的，所以想合建的二個兄弟是無權限制二哥出售其持分。至於建商為何不願意買？如果建商可以單獨取得土地產權，我相信建商也會朝此努力，但資金壓力也會相對提高，所以多數的建商還是會以合建方式為之。

據知銀行是不會承辦這種貸款案件，除非房屋土地座落位置不錯，價值也高時才有可能。但一般民間借款，接受性比較高了。

優先購買權其立法目的除在使共有物權屬歸為單一外，另外即是在避免共有物被賤賣，損害共有人權益，所以對方如果持分過半可以依土地法第34條之1處分時，我們只能主張優先購買權一途。如果買賣價格過高，我們無力負擔時，是可以透過假處分、假扣押等程序，讓對方無法順利處分，然後與我們共同協商解決之道。

大大您好： 土地或建物登記權利範圍（即持分）各1/4時，即是所謂分別共有。倘若只有二人要處分，因為持分及人數未過半，所以是沒有辦法依土地法第34條之1的規定以多數決方式出售。這時可以朝分割共有物方式處理，亦即共有人協議分割不成時，共有人可以起訴請求法院判決分割共有物，而判決的分割方式比較可能是變價分割或是補償分割，前者，即是整筆房屋依法院強制執行拍賣的程序處分，拍定後價金由共有人按持分比例分配之。而補償分割，即是房屋歸由特定共有人取得，但該共有人須補償價額給未分得房屋之共有人，以結束共有關係。

如果台北地方法院還沒有判決，大大可以表示不同意該鑑價報告鑑定之價格，並提出其他的鑑價報告作為佐證，證明市價確有大大所言的1200萬元。如地院已判決，就只能先提上訴，到高院再要求重新鑑價了。

大大與姐姐共有，而大大持分超過2/3，依土地法第34條之1的規定，大大是可以單獨出售整筆不動產，不一定要聲請分割，但大大的姐姐是有優先購買權的。 如果大大不依土地法第34條之1處分，而要聲請分割，因為房屋基本上沒有辦法現物分割，除非房屋夠大或是有上、下樓層情形，土地基於一體性，連帶的也不能分割。如果要結束共有關係，法院可能判決變價分割或是補償分割。

大大您好： 分割共有物訴訟的結果，基本上法院是不會判決將地上物拆除，甚至也不會將土地跟房屋判決給不同的人取得，因為沒有辦法達到地盡其用的目的，除非地上物一開始就是未經土地所有權人同意所興建的無權占有違章建築。所以是有可能以地上物作為分割的主體，由其中一人取得房屋及其座落部分的土地，其他的土地則判決分割給其他的共有人，但是否如此，仍要看土地能否分割。而判決補償分割的金額，法院會請不動產估價師鑑估市價（費用由原告預納），作為補償金的標準。

因為民國98年以前的法律沒有明文規定房地登記時，區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，應按其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，所以大大的家若是在98年以前完成登記時，大大父親與姑媽登記的土地持分縱然是各三分之一，亦應是合法的，所以大大父親並沒有權利請求法院重新調整持分。 但若大大的姑媽要出售其房地時，大大的父親對基地應有部分不足者，就其基地應有部分不足之部分，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。

土地當初是如何取得的？是連同建物取得，還是土地共有人取得土地後共同出資興建建物？如是合建，建物按出資比例取得，而土地持分並不必然就要改變，因為土地持分比例，也可以由共有人另行約定之（參民法第799條第四項但書）。

依土地法第34條之1之規定，多數共有人雖然能以多數決方式處分共有物，但向地政機關辦理登記時，仍須提供權狀才能辦理所有權移轉登記，所以權狀如在少數共有人手上，而其不願意配合提供權狀時，買方只能依法起訴或調解，請求共有人全體辦理所有權移轉登記，取得確定判決或調解書後，再憑此向地政機關辦理所有權移轉登記。

大大您好： 大大的舅舅在外公尚未過逝前民國77年間，若未經外公同意，即辦理變更將原承租人外公改為自己，以及嗣後隱瞞要求提供印鑑證明與印章的目的，而實際上是為了獨占取得利益，其行為當然構成侵權行為，大大除了可以依侵權行為損害賠償規定請求賠償之外，也可以依不當得利之規定要求返還，但二者都會有時效的問題。不過民法第197條第2項規定，損害賠償之義務人，因侵權行為受利益，致被害人受損害者，於前項時效完成後，仍應依關於不當得利之規定，返還其所受之利益於被害人，所以大大也不是完全沒有機會。

如要依土地法第34條之1之規定以多數決方式處分，必須同意處分之共有人持分、人數皆過半，所以大大與配偶二人各持分二分之一，顯然不符前開規定，無法依土地法前開規定處分。 所以大大只能循共有物分割方式處理共有物，也就是請求法院准予裁判分割，而分割方式則主張以補償分割或是變價分割方式為之。

大大您好： 共有人之一的建物占有共有之土地是否有權占有，要看建物當初占有原因是基於使用借貸？還是基地租賃等？如果沒有經全體共有人的同意，共有人之一的建物即屬無權占有，縱然有水電證明、房屋稅繳證明等，土地其他共有人還是可以要求拆屋還地的。 而土地除非未經登記所有權，占有人是不可能時效取得土地所有權的，至多僅能時效取得地上權，而其有要件，大大可以參考本部落格「法律小辭典－時效取得地上權」一文。

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大大您好： 法條用語是「逾三分之二」，所以要超過三分之二，不能剛好三分之二。

大大您好： 倘大大的太太並未同意妹妹佔用全部的共有物，是可以依民法第179條之規定，請求對方給付相當於租金的不當得利。

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大大您好： 共有人是可以隨時請求裁判分割，如果大大在前次拍賣時主張優先購買時，買下你兄弟的持分，我相信今天就不會發生這樣的事情，所以造成今日與第三人共有的情形，應該是怪不得人。 而對方聲請法院用變價方式裁判分割，對大大相對不利，因為到時會整筆不動產被拍賣，也就是連大大的持分都會被變賣掉，所以大大要在訴訟中主張久居事實，請求法院用補償分割的方式分割。 而共有人只要沒有被假扣押、假處分，共有人是可以隨時處分的，但其他共有人是有優先購買權的。

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大大您好： 按「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，又「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，民法第421條、第451條分別定有明文。所以大大與屋主間的租賃契約應可認為已是不定期租賃契約關係。 而民法第452條第2項雖然規定「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」，但土地法第100條是民法的特別規定，該條明文規定「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」。 所以屋主要求收回房屋時，須符合上開規定，否則承租人是可以拒絕返還房屋的，如此自亦無所謂營業損失可言。

大大您好： 抱歉，沒有注意到有這件留言，所以到現在才回覆。 共有物雖能以多數決的方式處分，但不同意處分的共有人應該沒有同意委託大大你們銷售以及委託代書辦理過戶，所以大大你們應無權要求對方支付委任費。 而同意處分的共有人既與買方簽訂買賣契約，即有依約履行的義務，除非契約明文於不同意處分的共有人行使優先購買權時，契約即當然解除，否則原來同意處分的共有人仍應該負債務不履行的違約責任，亦即賠償買方支付的訂金，甚至也要支付你們仲介費。

大大您好： 在訴訟中如要與對方辦理買賣過戶，最好的方式，當然是在訴訟中成立和解，同時解決雙方的爭議及訴訟。如是一般民事和解，雖可以一般買賣的方式辦理，但建議要加上信託機制，由銀行作受託人，才能保障大大的權利，並請對方於簽約買賣時出具撤回起訴狀，以免對造嗣後不撤回訴訟。

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大大您好： 民事判決並不會無效，只是你們雙方事後成立買賣，原判決基礎已不存在，對方既已不是所有權人，其自不能再持判決書聲請法院強制執行拍賣。

大大您好： 子女二人就房地所有權移轉如要用有償方式為之，自屬買賣，並無贈與稅問題。

大大您好： 請問大大的弟弟有要以債作價將房地賣給地下錢莊的代書嗎？如果沒有，地下錢莊的代書在此應是構成偽造文書，倘若經大大弟弟的同意，應即無偽造文書問題。又在土地登記申請書上，大大的弟弟於備註欄記載"已告知共有人"之不實事項，是否構成偽造文書？法院判決實務上，肯定有罪及否定犯罪都有，所以只能個案認定，不能一概而論。不過，共有人的優先購買權是法律明定，所以大大的弟弟於備註欄記載"已告知共有人"不實事項，大大是可以依民法第184條、第213條關於侵權行為、損害賠償之規定，請求回復原狀。 以上意見，請參考！

大大您好： 按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」，乃民法第818條所定有明文，所以地上建物既登記為兄弟共有，則大哥自無權限制弟弟進入地上建物。但若地上建物原即約定分管由大哥占有、管理使用時，其即有權禁止弟弟進入，弟弟只能循終止分管，甚或結束共有關係處理。 以上意見，供參考，謝謝！

大大您好： 按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」，乃土地法第34條之1第1項至第4項所定有明文，所以甲乙丙持分既已逾二分之一，甲乙丙三人自可不經丁之同意即出售該土地予他人。 倘甲乙丙不想賣給外人，而要由其中一人購得時，因為甲乙丙任二人之持分皆已過半，所以可以由甲乙丙任二人為同意出售之人，而另一人則為買受人。又提存價金只須提存不同意處分，又不願向出賣人領取價金者。因本件是由甲乙丙任二人為出賣人，另一人則為買受人，所以也沒有提存其他人價金的問題。

大大您好： 大大同時繼承取得土地及未辦保存登記建物，而該未辦保存登記建物興建時，倘若土地係該建物所有人（如大大的父親或祖父等）自有，則其在自己土地上興建房屋，房屋、土地嗣後雖然分屬不同人所有（包括繼承、買賣等），房屋亦不會因此變成無權占有，而是成立法定租賃關係。退步言之，土地縱然於興建該時不是該建物所有人所有，其亦可能是基於基地租賃、使用借貸關係而興建占有土地。 所以，只要房子沒有倒塌，沒有重建的問題，基於法定租賃、基地租賃、使用借貸等法律關係，大大是可以一直住下去的。

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大大您好： 首先要釐清房屋的產權是否為大大的哥哥與鄰居共有？如果房屋只是結構相連，雖是使用同一門牌及電錶，但這並不代表房屋即是共有，這樣並不會有優先購買權的問題。 反之，房屋如是共有，共有人雖有優先購買權，但主張優先購買權之共有人，須以同一條件買受，所以並不會影響鄰居的權益，且對共有人而言，產權歸於統一，也可以避免共有的不便，就此部分宜再跟鄰居說明。如鄰居無法接受，大大的哥哥除了可以簽放棄優先承購聲明書外（須附房屋平面圖及各自使用區域圖等），也可以嘗試申請分割登記或分割稅籍，以達到簡化產權的目的。

大大您好： 辦理繼承登記如全體繼承人配合出具登記文件，是可以同時辦分別共有，但如未取得全體繼承人配合 ，部分或任一繼承人即只能辦成公同共有。 如經登記為分別共有，個人取得之持分即可處分、設定，只是出售時他共有人得以同一條件主張優先購買。但若登記為公同共有，因為個人僅有潛在持分，所以個別的共有人（繼承人）並不能處分、設定，只能依土地法第34條之1之規定以多數決方式處分之，或依民法第823條、第824條之規定，聲請法院裁判分割共有物後處分。

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大大您好： 關於共有物的處分，大大除了可以依土地法第34條之1之規定取得過半數共有人同意後，以多數決方式處分外，亦可以單獨一人依民法第823條、第824條之規定，聲請法院裁判分割共有物，而分割方法大大即可以請求法院採變價拍賣方式處理，但大大的請求並不拘束法院，法院可以視對共有人最公平及符合大家利益的方式決定分割方法。

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大大您好： 如果積欠銀行貸款未清償，銀行當然即可以聲請法院裁定拍賣抵押物，裁定確定之後即可以聲請法院強制執行查封拍賣房屋。而在時程上，從欠繳銀行貸款到執行查封，一般要六個月以上。 而大大可以去調土地建物的登記謄本就知道有沒有設定第二、三順位的抵押權。銀行一般雖然最多只會同意設定第二順位，但若擔保品價值比較高，足以清償第三順位抵押時，也有同意設定第三順位的，但是比較少見。 不過，不管有無設定第二、三順位抵押權，大大要賣房子，基本上就要清償全部借款，銀行才會出具塗銷同意書，讓大大能夠塗銷設定之全部抵押權。而欠款餘額，大大可以直接與銀行聯繫確認及代償。

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大大您好： 依民法第823條第1項前段的規定，各共有人，除法令另有規定外，是得隨時請求分割共有物，所以大大姐弟是沒有權利不同意法院裁判分割的，但分割方案不是只有變價分割，另有原物分割及補償分割等分割方法。 所以大大姐弟在訴訟中可以要求法院以補償分割方式辦理，至於補償價金部分，則可主張以甲乙二人拍賣得標價金加計法定利息補償，以避免共有物流入公開拍賣市場。不過，這要看是否能遇到佛心來著的法官，如果不是，大概就只能依不動產估價結果補償了。

大大您好： 不動產辦妥繼承登記予大大三叔之後，除非大大三叔同意用買賣或贈與方式過回其他繼承人外，否則其他人是不能將三叔名下的土地強制過戶回來的。 但若三叔有欠其他繼承人金錢，如應分擔之奶奶看護費⋯⋯等，而經法院判決確定時，其他繼承人是可以聲請法院強制執行拍賣三叔的土地，其他繼承人再以投標或承受的方式把土地拿回來。 至於可否告遺棄？原則上奶奶是可以提出告訴，但是否構成遺棄罪，仍須由法院依個案事實認定之。

大大您好： 民法第819條第1項是針對個人的應有部分，而第2項則是就整個共有物而言，二者所指，並不相同。 而土地法第34條之1是共有土地、建物處分的特別規定，共有人如符合土地法第34條之1之同意門檻時，就可以以多數決方式處分共有物，毋須全體共有人同意，所以大大姐弟二人持分既逾三分之二，如不同意甲乙二人處分，甲乙二人即無可能依土地法第34條之1之規定，以多數決方式處分與大大共有的房地。 而共有人處分或是被法拍其應有部分時，其他共有人依土地法第34條之1之規定即有優先購買權，大大姐弟逾期未聲明優先承購，依法即視同放棄，法院或法拍公司並毋須再次通知或來文告知拍賣結果。 倘若甲乙二人提起分割共有物訴訟，個人認為應無可能以同價購回該產權的勝算，至若法院採變價分割方式判決確定，後續程序即與一般法拍屋相同，不會透過仲介出售。而法院在核定底價時是委請不動產估價師辦理估價，而估價結果即為通常市價，並不會損及大大的權利，但法拍第一拍如流標時，法院即會照第一拍底價打八折，減價進行第二拍，甚至依此減價進入第三拍、第四拍，此時價格即會低於市價，對大大而言相對不利，但大大也可以進場投標或主張優先購買權低價買回該不動產。

大大您好： 租金基本上是每個月都要付，否則會有遲延給付的問題，但法院提存時每次還要付提存費（提存金額在新臺幣1萬元以下者，徵收100元；逾1萬元至10萬元者，徵收500元；逾10萬元者，徵收1000元。），受領方領取提存租金時，也須一案一案領取，所以按月提存租金比較划不來也較不方便。建議收取租金後先書面通知對方限期領取，以免除遲延責任，然後間隔一段時間再一次辦理提存即可。

大大您好： 因為母子二人各有二分之一的持分，除非有授權對方或是有分管協議，母子任一人都不能單獨出租整筆土地及地上物，如果母子任一人出租及交付予第三人，基於債之相對性，其租約於契約當事人間雖然有效，但租約並不能拘束未授權及同意之人。 所以未授權及同意之人仍然是可以基於物權，請求出租人返還共有物，否則應與未授權及同意之人簽訂租約，並支付一半的租金。

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大大您好： 大樓社區現在的停車位基本上是沒有獨立的所有權，只是以相對於其他無停車位之區分所有權人，取得較多地下室公設之建物及其基地持分之方式，表彰其有買停車位，另外加上約定分管協議，即可排除其他共有人、無停車位住戶干涉使用買受之特定停車位，所以停車位權利之轉移，一般只是使用權移轉的概念，外觀上則以轉讓上開地下室公設之建物及其基地持分之部分持分方式辦理登記，辦妥登記後，再向管委會申報停車位權利移轉事實表彰之。 而土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」，解釋上是限於處分整筆共有物或全部持分時（如公同共有之特定持分），始有土地法第34條之1第1項之適用，所以大大你們房地的總持分雖然已逾二分之一，但停車位權利的移轉，只是地下室公設之部分持分之移轉，所以個人認為本件應無土地法第34條之1之適用，大大不能強行代小弟處分其持分（即應有部分）之部分。 又「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」，所以大大與母親二人就算只是出售自己的部分持分，亦須依法通知大大的小弟，而大大所稱因為小弟離家多年音訊全無，想以公告代替書面通知，但是離家多年音訊全無是否構成「不能以書面通知者」？土地法第三十四條之一執行要點第7點第（三）固然規定「公告代替通知他共有人者，應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。」，但為避免將來發生爭議，大大仍可以向法院聲請公示送達，以較嚴謹方式通知小弟行使優先購買權。 承上，除非大大是以未經小弟同意的方式，逕自幫小弟蓋章辦理停車位公設持分的移轉過戶，否則沒有經過大大小弟的配合，個人認為是無法辦理停車位權利的移轉，至多只能依民法第820條規定，以多數決方式出租停車位予第三人，或依民法第10條及家事事件法關於失蹤人的相關規定，選任財產管理人管理大大小弟的財產。 以上意見，供參考。

大大您好： 法律上是允許繼承人在未辦理繼承登記前，即得以繼承人名義先進行訴訟，要求拆屋還地或是遷移墓地，騰空回復農用後再辦理繼承登記，即可以整筆農地辦理繼承登記。 另外一種方式，則是在辦理繼承登記前，依內政部關於土地所有權人死亡，繼承人於辦理繼承登記前，得先行申請土地標示分割登記之100年1月10日內授中辦地字第1000723535號令，先申請土地標示分割，將土地上被人蓋房子跟造墓的部分與其他土地分割，將不適用免稅的部分侷限在小部分的農地上，這樣也可以減省繳納之遺產稅。 以上意見供參考。

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大大您好： 得標後只須繳二分之一的價金即可。

大大您好： 依照臺灣地區與大陸地區人民關係條例第66條、第68條規定，大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產，應於繼承開始起三年內以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示；逾期視為拋棄其繼承權。而在現役軍人或退除役官兵死亡而無繼承人、繼承人之有無不明或繼承人因故不能管理遺產者，由主管機關管理其遺產。所以退輔會須逾三年後始能依「退除役官兵死亡遺留不動產管理作業規定」等公開標售。但此規定，僅在規範主管機關，共有人仍得依土地法第34條之1的規定，以多數決的方式處分，或聲請法院裁判分割，嗣後所得價金再由退輔會繳送國庫帳戶保管。

大大您好： 因為比較少人願意購買共有房屋的持分，所以要單獨賣掉持分並不容易，出售價格過高即無人問津，如果出售價格過低，則對出賣人相對不利，所以大大除了可以依土地法第34條之1規定出售持分外，亦可以考慮依民法第823條第1項前段「各共有人，除法令另有規定外，是得隨時請求分割共有物」的規定，得請求法院裁判分割共有物。 而分割方法有原物分割、補償分割及變價分割三種。只是房子目前是由叔叔居住，所以兒子與女兒在訴訟中可以要求法院以補償分割方式辦理，即由叔叔補償價金給兒子與女兒後，由叔叔單獨取得房屋。至於補償價金部分，通常是依法院所命不動產估價師的估價結果補償。 如果叔叔亦不願意補償分割，則可以請求法院以變價分割方式辦理分割，將共有物交付法拍公開市場，由市場決定房屋的全部價值，拍定後即由共有人分配價金。 以上意見供參考。

大大您好： 是否為「公同共有」還是「分別共有」，大大可以直接看權狀上「權利範圍」的記載即可，如果是公同共有，權狀會記載權利範圍：公同共有1/4，跟權狀份數無關。 而共有物處分是可以依土地法第34條之1以多數決的方式為之，若同意出售之共有人數、持分無法逾二分之一時，共有人就只能依民法第824條規定，訴請法院判決以變價分割方式分割共有物。 至於大大父親墊付辦理繼承相關手續及繼承後的稅金部分，大大父親對於其他繼承人除了可以單獨起訴請求返還不當得利外，也可以在訴請法院判決變價分割共有物時，合併請求，等判決確定後聲請強制執行時，法院就會將大大父親墊付的費用從其他共有人應分配的價金中扣給大大的父親。 參考法條： 土地法第34條之1 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。 民法第824條 共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。 共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

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大大您好： 依民法第823條規定，各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，所以大大縱然取得三分之二的持分，另外三分之一的共有人也是可以聲請分割共有物的，倘大大無意購買其持分，法院是有可能以變價方式分割共有物的。 銀行一般是不會借款給共有人以及只設定持分抵押權，所以大大如果確定要買其他共有人的持分，是可以請各共有人先移轉全部持分給大大，大大再貸款給付價金給其他共有人，應該可以克服大大現在所面對的問題。

大大您好： 共有人優先購買權的目的主要是要簡化共有關係，所以共有人將其持分出售給其他共有人，該共有人並無須通知其他共有人的！

大大您好： 多數共有人以多數決出賣共有物時，依土地法第34條之1之規定，少數共有人（即不同意出賣者）得以同一價格共同或單獨優先承購，而此是指同一買賣條件而言，所以是否出賣？買賣條件為何？當以買賣雙方議定完成的買賣契約條件為準，在議定完成前，並無法確定出賣及買賣條件。否則多數共有人先告知其他共有人其預估之買賣條件，但在少數共有人不主張優先購買權後，又與買方重新議定更佳之買賣條件，豈不反而有損該少數共有人的權益？ 又為避免有違約問題，多數共有人以多數決出賣共有物而與他人簽約時，是可以在契約中約定在少數共有人主張優先購買權時，買方不得主張賣方違約或要求履行契約等，以避免將來發生法律爭議。 而少數共有人的優先購買權，其立法意旨即在避免多數共有人以低價出賣共有物，侵害不同意出賣之少數共有人之權益，故授與優先購買權保障之，倘若多數共有人出賣共有物之價格雖低於合理市價，但不同意出賣之少數共有人又不行使優先購買權，法律即無再予保護之必要。所以買受人買受後，縱又以更低價格出售於原多數共有人之一，受損害之人應為該買受人，原不同意出賣之少數共有人其權益既在第一次買賣時既已保障，且在第一次買賣完成所有權移轉登記後，其已非共有人之一，應不得主張嗣後之第二次買賣侵害其權益。

大大妳好： 依民法第823條條規定，各共有人除法令另有規定外，是得隨時請求分割共有物的，所以大大如果與前夫不能就賣掉共有房子達成協議，是可以請求法院裁判分割共有的房子。而分割的方案，則可以請求採變價分割的方式，也就是由各共有人按應有部分分配所賣得之價金。 參考法條 民法 第 823 條 各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。 前項約定不分割之期限，不得逾五年；逾五年者，縮短為五年。但共有之不動產，其契約訂有管理之約定時，約定不分割之期限，不得逾三十年；逾三十年者，縮短為三十年。 前項情形，如有重大事由，共有人仍得隨時請求分割。 民法第 824 條 共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。 以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。 共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。 變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

大大您好： 如果隔壁房屋積水滲進大大的家裡，造成大大家裡裝潢傢俱毀壞，大大是可以去法院告隔壁房屋所有權人，請求他作防水防漏措施，並回復原狀，賠償大大所受的損害。如果判決確定後，對方仍置之不理，大大即可以向法院聲請拍賣隔壁房屋，如此應該可解決大大的問題。

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大大您好： 就本件情形來看，應該是無法協議共同出售，所以大大是可以用不繳銀行貸款，讓銀行依法進行拍賣方式，處理本件不動產，結束共有關係。或是依民法第823條、第824條規定，訴請法院分割共有物。如法院同意變價拍賣，而由第三人拍定時，債務人即男友即可被強制遷出。 除非男友同意出售，且先遷出騰空房屋，否則我不建議依土地法第34條之1的規定，以多數決的方式委託仲介出售房屋，因為成交後卻無法交屋，到時會有違約處罰的問題，對大大不見得有利。 至於價金分配的部分，如果是法拍，法院原則上是先扣掉執行費用、銀行債權後，再按應有部分比例發還剩餘款。大大若是與男友合議出售，除了可以自行協議價金分配的方式外，也可以考慮這種分配方式。

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大大您好： 因為手上剛好有類似的案件正在進行中，為確認有無律師法、倫理規範規定我們應迴避情事，能否請妳直接打電話到事務所，或是加入LINE@好友，讓我們確認一下房地資料，若無，才能進一步回覆大大，不好意思。

大大您好： 因為公同共有沒有應有部分，所以共有人基本上無法設定抵押權給其他的共有人。大大可以先與其他共有人協議分割共有物，將公同共有轉為分別共有後（共有型態變更），再作設定。

大大您好： 土地法第34條之1有二種買賣，一種是以多數決的方式處分整筆共有物，所以只會有一個由多數人與買方共同決定的出售價格，同意出售之多數共有人與買家成立買賣契約後，依法通知其他未表示同意出售的共有人，是否同意以該買賣契約的同一價格主張優先承買整筆共有物。 另一種買賣則是共有人出售自己的持分而已，所以價格是該共有人與買方決定，其他共有人可主張以買賣契約同一價格主張優先承買其持分。 除非有特殊情形，出售價格通常即為行情市價，而市價有高有低，即與供需法則有關。如是第一種買賣，當共有人以多數決的方式處分整筆共有物，而其價格過低時，未表示同意出售的共有人即可依法主張優先承買整筆共有物，反之價格高於市價時，對未表示同意出售的共有人並無不利，所以優先購買權即是制衡多數共有人不得恣意低價處分共有物的對抗武器。