威盛法律事務所

問：

我們是路邊攤的攤販，已在一個定點擺攤12年，我知到路邊攤是違法但我們擺攤的市集已是既成的市集，大家都擺在白線內，那條路前後不下200攤，我的攤位後面是一塊建地12年來都是圍起來的。近來地主換人，他就搭起簡易鐵皮屋借故鐵皮屋前的馬路我們必須讓出它們要把鐵皮屋出租讓人擺攤，前面到白線的道路他們要一起使用，逼迫我們必須遷走或向他租鐵皮屋一個月50000才能繼續留在那擺攤。請問他搭了鐵皮屋前面的路權使用權就真的歸他一個人了嗎?我真的得遷走嗎？在那裡累積了12年的客源，離開了我們生計也成問題請各位大大幫忙解除我的疑惑謝謝！無限感激～

答：

如果大大擺攤占用的土地是屬於該私人所有，他是有權要求大大遷走（民法第767條參照），如果不是，而是屬於公有，縱然擋在他鐵皮屋的前面，他也只能透過行政機關（如警察、商管）要你遷走，例如檢舉大大違規擺攤、妨害交通等，而不能自己要求大大遷走。因為行政機關接受檢舉是一定要處理，否則換行政機關被民意機關質詢、監察機關糾正，甚至發生刑事責任（如圖利等），所以基本上，這件對大大是比較不利的，建議大大及早因應。

民法第767條：

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。

問：請法拍屋仲介代拍房子，結果拍到海砂屋，該如何求償？

答：

法拍屋仲介基本上提供的服務包括尋屋、投標當日代理投標、尾款貸款、拍定後點交及辦理所有權移轉登記等，而對於法拍屋仲介代拍房子，結果拍到海砂屋，是否可以向法拍仲介求償？我是認為要區分當初法拍屋是否為客戶自己搜尋決定的，還是法拍屋仲介搜尋法院拍賣資料後介紹予客戶，而經客戶決定投標的。如果是前者，因為法拍屋仲介只是提供投標當日代理投標、尾款貸款、拍定後點交及辦理所有權移轉登記等業務，法拍屋仲介與客戶之間應僅是單純的委任關係，所以法拍屋仲介只就前開業務對於客戶負其損害賠償責任，標縱然標到海砂屋，亦不能認為法拍屋仲介要負責任。

但若法拍屋是法拍屋仲介搜尋後介紹給客戶的，日後並受任辦理代理投標、尾款貸款、拍定後點交及辦理所有權移轉登記等業務，因為法拍屋仲介要完成業務介紹，一定要作法拍屋的占有現況、周遭環境等調查，他的行為就已涉及媒介，應是可以認定雙方除了成立民法上的委任關係外，並成立居間的關係。則依民法關於居間的規定，法拍屋仲介除對於訂約事項，應就其所知，據實報告於當事人外，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，並有調查之義務，倘若因其未盡調查之義務，以致客戶標到海砂屋，法拍屋仲介依民法第227條關於不完全給付的規定，對於大大自應負債務不履行的損害賠償責任。

退萬步之，縱然認為雙方不構成居間的法律關係，而僅成立委任關係，因為法拍屋仲介處理委任事務，除應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意外，其受有報酬者，並應以善良管理人之注意為之。所以如能證明法拍屋仲介對於處理委任事務有過失，以致客戶標到海砂屋時，依民法第544條規定，其對於客戶自仍應負損害賠償之責。

律師您好：

在網路上看到你寫到有關請求酌減違約金的文章介紹，相當詳細。想跟您請教一下，我買了一個中古屋，簽約已付100萬頭期款，兩週後發現隔壁是兇宅，房仲、屋主都說不知道，到消保會開會屋主沒有出面，走消保會好像成效不大，目前已過7/31交屋日。如果求請減違約金，我的情況可酌求到多少呢？不勝感激！

另外，有必要先告他們詐欺嗎？還是直接請求酌減違約金就好？還是有其它的方式？

回答：

因為居住兇宅對於購屋者而言，心理是有重大的負擔，所以一般買賣及法院審判實務上會認為是物之瑕疵，購屋者可以主張物之瑕疵擔保責任，要求解除契約，而個人認為買方亦得主張撤銷購買的意思表示。所以我是建議大大先發存證信函撤銷買賣的意思表示，若不能撤銷，則同時主張解除契約 ，然後限賣方於文到幾日內返還已付買賣的價金。若賣方逾期未還，則大大須向法院起訴請求。

問：

若屋主硬要我3個月內搬離.我要如何自保不定期租約的權利.另若要在找我重定租約.我可以拒絕嗎?因我以在這住十二年了.都正常繳租金.由於近年房地產大漲.所以屋主才想討回賣屋.我能有權利嗎

答：

大大您好，房東在沒有土地法第100條規定的法定情形發生下，是不能單方要求大大搬走，如果要請大大搬走，只能透過司法訴訟請求返還房屋一途，但房東勝訴的機率是很小的。對於房東而言，其最好的解決方式，就是想辦法將不定期租賃契約改成定期租賃契約，甚至到公證人公證租約期滿得強制執行返還房屋，到時租期屆滿，再強制要求房客搬走，以時間換取空間，所以大大要不要重定租約？答案就很清楚。

參考法條：

土地法第100條

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

問：

家父年紀已大,遇上道路整修,來不及撞上對方也是年紀大者的無照駕駛(機車),判業務過失致死,因對方不和解(家人無法承受的和解金)家父被判9個月,兒女們不捨年邁的父親被關,請問再上訴有效嗎?第一審有請律師,是為了要幫忙和解,不要讓家父被關,結果是無效的,如要再上訴想自己處理(覺得花律師費5萬元,還不如給死者家家屬),判決書這幾天會下來,請幫忙告訴我要有什麼程序?如何辦理?要到哪裏辦理?到哪裡拿表格?要寫什麼?很急,謝謝!!

問：

問：

問：

多年前我透過仲介公司買了一間房屋,當時這間房屋是賣方夫妻共同持分的(房屋土地一人一半),簽約時太太並未出面,而是先生出面簽約,重點來了~~先生幫太太代為簽名,而且代書把賣方先生身份證英文字母寫錯還有土地持有比例寫錯塗改也沒蓋雙方的章,當時是第一次買房屋也不懂太多(剛開始原以為房屋是先生一人所有),也忘記是否有看過賣方太太給先生的授權書,整個買賣流程最後也完成,也都過完戶到我名下,我也代償掉賣方(先生是借款人)的房貸餘額,點交後結案,想請問專業的律師或地政士或不動產經紀人,這樣的流程是否有暇疵,若賣方的太太日後反悔,說她沒同意要賣房屋,這樣對我有保障嗎,是否會影響我的權利,尋求專業人士正確解答感謝,廣告一律檢舉謝謝!!

答：

不動產所有權移轉登記時，依土地登記規則第34條之規定，須附：一、登記申請書。二、登記原因證明文件。三、已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。四、申請人身分證明。五、其他由中央地政機關規定應提出之證明文件等，送件申請時本人若未親自到場，依第41條之規定並應檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明，始能送件申請。

而送件後，地政事務所會經初審、複審，都核對無誤後，始會辦理所有權移轉登記，所以你說文件上有代書把賣方先生身份證英文字母寫錯還有土地持有比例寫錯塗改也沒蓋雙方的章等瑕疵，我相信在送件後、完成移轉登記之前，早已經通知補正完成，否則地政事務所不會辦理登記。

至於所言先生幫太太代為簽名，怕賣方的太太日後反悔，說她沒同意要賣房屋部分。依土地登記規則第41條之上開規定，申請登記時須附本人登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明，始能送件申請，而印鑑證明之申請，須本人或其受委任人填具申請書並繳驗國民身分證，戶政事務所才會核發，所以賣方太太若未授權其先生辦理，要完成所有權移轉登記，非常困難，而其對先生能取得其印鑑證明、印鑑章，卻未授權辦理所有權移轉登記乙事，依民事訴訟法第277條之規定，應負舉證證明的責任，若未能舉證證明，法院應不會採信。

且不動產之物權行為與買賣之債權行為，在法律上是各自獨立之法律行為，債權行為之瑕疵，物權行為並不必然亦有瑕疵，除非印鑑證明、身分證明文件都是偽造的。是就法律上請求權：契約、類似契約、物權、無因管理、不當得利、侵權行為、其他等七種請求權基礎逐一檢討，版大若是善意不知情，賣方太太要求返還登記是不太可能的。

問：

問：