網友問：
我母親88歲，且不識字，其名下有與人共有持份且未分割的土地，結果被我一位同母異父的哥哥，在未告知兄弟姐妹情況下，逕行將不識字母親，名下與人共有之土地持份變更成自己名下..而我們其他兄妹們在知悉後..以控告其侵占委造文書..，開庭時這位被我們告的哥哥..又咬說我媽媽無繼承土地的身分..原因是這土地名分我媽媽土地謄本上有註記事經由買賣登記的..並非是由繼承得來的...請問劉大律師..這官司我們怎打..告的回土地嗎，麻煩指點一下
答：
不管取得土地的原因是繼承或是買賣，除經法院判決塗銷，否則既已登記你母親名下，法律上即是你母親所有，任何人在未經你母親同意下，即不得處分或設定抵押權等負擔。是就網大這件案件，刑事上，你哥應該是可以構成偽造文書罪，至於是否構成侵占，我認為應該不會，因為你哥並沒有持有該土地持分。而民事上，你母親可以在檢察官起訴你哥之後，提起刑事附帶民事訴訟，或是單獨提起民事訴訟，依侵權行為的法律關係，請求你哥回復原狀，也可以主張不當得利，請求返還土地所有權。
網友問：
我的買賣契約簽訂100年7月30日交屋<但是因為挖馬路無法交屋,契約上有寫-逾期得予解除契約~並要求賠償~~請問我要如何要求賠償,,
地點在台南市安南區北安路上
答：
網大的問題涉及債務人遲延給付時，債權人可否解除契約、請求損害賠償的問題。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。而契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。但因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。(參民法第229、230、254條)。
本件係因馬路開挖以致債務人（即賣方）無法交屋，而此一遲延給付事由是不歸責於賣方，所以網友不能僅因賣方逾期交屋即主張解除契約及損害賠償，只能等馬路開挖此一不可歸於賣方之事由消滅後，再依契約及民法之上開規定催告賣方交屋，倘賣方仍未於期限於履行交屋，這時網友始能主張解除契約及損害賠償！
網友問：
我爸爸於85年4月17日向人借錢並簽發了一張本票40萬，未載到期日最近100年7月21日收到法院民事裁定，對方聲請強制執行憑票交付40萬並自裁定送達日起至清償日止，按年息百分之六計算利息
PS: 我爸簽發本票時同時也代簽了我媽媽的名字在上面，我媽媽並不知道有這張本票的事情直到收到裁定書，才知道所以很生氣我爸做得好事
問題:1我媽已經向法院提出本票偽造。確認債權不存在之訴，後續我爸會怎樣； 該怎樣做?
問題:2我聽說本票有時效這張本票已超過十五年了，為何對方向法院聲請還可以應予准許強制執行呢?我爸若要提出時效消滅債權不存在之訴可以嗎?該如何做? 要請律師代寫狀紙嗎
「抗告」與 「確認本票債權不存在之訴」有何不同，該如行使
答：
你父親未經你母親同意，即擅自代簽你母親的名字在本票上，應該構成偽造有價證券罪，你母親提出告訴之後，檢察官即會依法偵查，倘你父親確實有偽造簽名之事實，建議你父親自白犯罪，以換得較輕之刑。
而本票未載到期日視為見票即付，依票據法第22條之規定，票據上之權利，自發票日起算，三年間不行使，即因時效而消滅。所以對於法院的本票裁定，你們可以另外提起確認本票債權不存在之訴，主張本票債權已罹於時效而不存在。倘債權人反訴請求返還借款，因為85年4月17日借錢到100年7月21日(以法院作業速度，債權人應係7月初具狀聲請裁定本票准予強制執行)，顯然已經過了15年，借款返還請求權是否已罹於15年時效，就看你父親當初與人約定何時還錢，若是約定85年6月底前，你父親對於借款這部分也可以主張罹於時效。
網友問：
問題一
有台電的線路在我家的空地上方 可以請台電把線路移走嗎(一般電纜線 非大型電塔)
問題二
鄰居私設監視系統 線路也經過我家領空 可以請他移除嗎!?
麻煩大大解答 謝謝
答：
按「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。如他人之干涉，無礙其所有權之行使者，不得排除之。」，乃民法第773條所定有明文。而所謂土地之上下範圍，法律並未明文限定其高度、深度，不過原則上是以一般人通常能利用之距離為限。
而「土地所有人非通過他人之土地，不能設置電線、水管、瓦斯管或其他管線，或雖能設置而需費過鉅者，得通過他人土地之上下而設置之。但應擇其損害最少之處所及方法為之，並應支付償金。依前項之規定，設置電線、水管、瓦斯管或其他管線後，如情事有變更時，他土地所有人得請求變更其設置。前項變更設置之費用，由土地所有人負擔。但法令另有規定或另有習慣者，從其規定或習慣。」，民法第786條亦定有明文。是就本題而言，台電跟你的鄰居並無權利未經你同意即在你土地上設置或通過電線、監視系統等線路，你可以要求移除或是支付償金。
網友問：
我於7/17去看預售屋,建商主張以優惠價格當天付訂,我刷卡付訂金10萬元,並被要求簽了簽約金64萬元本票及在空白契約書上簽名,未註明任何相關建物資料及開工交屋日期等,拿到樣本合約.回家仔細考慮,考量自身條件,且媽媽反對.隔天7/18前往退訂,以負擔不起和合約內容不合理為理由要求返還訂金.銷售小姐一開始說不可以退訂,又說需要七天時間處理,還說本票和簽名的合約書送回總公司,無法歸還和處理.只要一提到契約審閱期,小姐就說那不要談了,他也不處理了.又說契約內容他可以解釋但不能更改.之後電話溝通,銷售小姐都說還在處理中,不清楚不知道.第七天再次電洽,由於地目是乙種工業用地,銷售小姐宣稱可作一般住宅,還有合約內容沒有履約保證等,又要我去現場溝通,我沒去,晚上再次去電還是聲明公司不退訂.在去退訂隔天,我就寄出存證信函,主張未有合理契約審閱期,要求返還訂金,並且向消保官申訴.
請問:
1.以這樣的情形來看,要求返還訂金有可能嗎?
2.契約算是成立嗎?我可以未有審閱期主張無效嗎?
3.由於本票還在建商那,建商可以本票訴求契約成立,強制執行嗎?
4.我還可以怎麼做以維護自己的權益?
很擔心這樣的狀況,第一次購屋,完全不清楚流程,所以付訂當天以為是正常程序,之後才發現根本不是,以上問題請教,謝謝!
小弟買到海砂屋 進而提告前屋主 一審勝訴,判決返還價金,但前屋主上訴,目前上訴中!
若我想再提告仲介公司,但此仲介公司已廢止歇業,但在公會的保證金還未取回.我想請求負連帶賠償責任,返還當初的服務費,不知時效是多久?不知還能提告嗎?請問時效是多久?若要提告,勝訴機會大嗎?
請問該如何寫狀紙呢?該如何主張及請求仲介公司連帶賠償?我想自己寫狀紙,但不知如何寫?
答：
一般而言，仲介在民法上面就是居間的法律關係，但現實狀況，仲介的角色其實已經是到了委任的程度，他們作的已經不是單純介紹買賣的機會，而是協助買賣雙方完成買賣的整個流程，所以包括簽約、收款、交付權狀、委任代書等，都是仲介在掌控，所以就法律關係而言，你跟仲介除了可以主張居間外，也可以適用委任的法律關係。
而依民法第567 條的規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。而以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第535 條則規定受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。第544 條規定受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。
所以仲介公司除了須據實以報附近有無海砂屋案例之外，甚至有主動調查本件買賣標的是否亦為海砂屋之義務，提供服務應確保該服務符合當時專業水準可合理期待之安全性，如果未盡到責任，委任人是可以對仲介公司請求債務不履行的損害賠償責任。所以民事上，你是可以請求仲介公司對你負損害賠償之責。
而就請求權時效部分，學說上有認為侵權行為的損害賠償請求權與契約上的債務不履行損害賠償請求權發生競合時，二者會互相影響，所以就時效上，印象中會被認定只有二年的時效，因此從你發現仲介有應負責事實發生後二年內，你是可以對該仲介公司提出損害賠償請求，倘獲法院勝訴確定判決，你即可對仲介公司的財產如營業保證金等聲請強制執行。
當事人於民國99年6月間向前手買受系爭座落於新北市○○區十三分段614、616及617地號之土地及座落該土地上之建物，詎同年7月5日至8月19日間之某日，同段613地號之地主及625地號之地主即通路土地所有人等，竟挖鑿當事人之上開3筆土地之唯一對外水泥聯絡道路致使不能通行，而當事人向通路土地所有人詢問時，通路土地所有人表示其挖鑿部分土地為其所有，並將於該挖鑿處種植香蕉云云，當事人雖願出價與之協調保留通行的權利，但因通路土地所有人要求的補償金額過高，以致雙方無法達成協議。
按「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。」，民法第787條第1項定有明文。且按「於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分。」，民事訴訟法第538條第1項定有明文。又「…。是故如通行權於當事人間發生爭執，或通行權已被侵害，當事人聲請定暫時狀態時，非不得禁止通路土地所有人將為通行權標的物之土地變更現狀，或設置障礙物以阻止通行，或為其他類似行為。」，最高法院71年台抗字第200號判例亦著有明文可稽。
因為通路土地所有人已挖鑿當事人出入之唯一對外道路，嚴重影響當事人通行權的行使，致使當事人所有之該3筆土地無法發揮其應有之社會經濟效用，倘若依循一般民事訴訟程序起訴，等案件確定後再通行，對當事人權益行使，絕對緩不濟急，所以於本案起訴前，先向台灣士林地方法院聲請定暫時狀態處分，讓當事人在判決確定前，能保有繼續通行的權利，案經法院審理後，亦以99年度裁全字225號民事裁定命通路土地所有人於當事人供擔保後，不得為營建、設置障礙物或其他妨害當事人通行之行為，並應容忍當事人為回復土地受挖掘前原狀、排除障礙設置所為之必要行為。
房地買賣糾紛中，消費者若因為個人因素無法繼續給付價款或是完成銀行貸款，除非建商肯達成和解外，絕大部分的買賣價金都會被建商沒收，充作違約金。對於消費者而言，被沒收的價金動輒數十萬，甚至上百萬元，金額不可謂不大，但消費者本身違約在先，建商又是依買賣契約經合法催告、解除契約後，始沒收買賣價金，無論在契約上、法律上都站得住腳，消費者如何降低損失？實務上，法院除了想辦法勸諭建商和解外，大都依民法第252條的規定酌減違約金，讓建商只能沒收部分價金，曾遇到法院將違約金從已繳買賣價金(總價金的百分之二十)，酌減到只剩下總價金的百分二點五左右，對於建商而言，付給代銷的佣金就約百分之五了，還有案件管銷費用尚未計入，面對法院偏向消費者判決，反而是建商要跳腳了。
對於消費者違約在先，建商又是依買賣契約經合法催告、解除契約後，始沒收買賣價金的案件，消費者可否請求法院酌減違約金？個人所遇到的法院判決，絕大部分都認為可以酌減，甚至以此方向逼律師回頭勸建商和解，否則要依職權酌減違約金至零等語。但違約金除了明定是懲罰性違約金者外，法院是否都可以職權酌減？最高法院92年台上字第2747號民事判決認為「縱約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第二百五十二條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。……除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。…」，其法律見解實足作參考。
而個人訴訟經驗上，雖然每次也都主張不能酌減，但承辦案件中也僅有台灣高等法院99年度上易字第538號民事判決認同我方的主張，認為：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟判斷違約金是否過高，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之主觀平衡，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。是法院於適用民法第252條酌減違約金時，應力求契約自由與契約正義間之調和，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮契約自由之空間。尤以民法第250條規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。於當事人約定此類損害賠償總額預定性質違約金之場合，一旦有債務不履行情事發生，債權人即得不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。…」。
房屋的座向除了關係到室內採光外，主要牽涉到風水考量，但現在的房子大都為大樓型式，如何認定座向？相信很多人的看法都不一樣，有的是主張以大門開門的方向認定之，也有的主張是以室內最大開窗的方向認定之，但到底那一個才是對的？「國際易經學會中華民國總會」於98年10月12日以易中字第0981012001號函覆台灣士林地方法院略以「按我國民間一般風俗，決定房屋坐向之基準是以該棟大樓一樓的坐向為基準座向。如該棟大樓一樓為坐西朝東，則從一樓至頂樓，不論同一樓層有幾戶，全部以坐西朝東來論。至於二樓以上（含頂樓）住戶，亦不因各住戶間大門方位不同或窗戶、採光、陽台設置位置不同，而影響到一樓或整棟大樓之坐向」。而中華民國星相學會於99年5月6日以中星進字第09905006號函覆台灣高等法院則以「台灣地區地理門派很多，以致看法不一，今依八卦九宮方位為論。1.透天厝依1樓為準，屋後為坐，屋前面為向 (2、3、4樓都一樣)。2.高樓大廈依風水論叫 (蜜蜂窩)，每個方向不一。所以每個房屋的出門為向，出門的背後為坐」，連專業的民間協會、團體看法就不同，我們一般民眾的想法顯然更不會一致。
而本件訴訟的爭點，事實上已經不是在於房屋的座向(買方主張最大開窗方向面向成功路所以座向是座西朝東，但依國際易經學會的說法本件房屋屬座西南朝東北，賣方及星相學會的說法則是座南朝北)，而是在於座向是否為雙方契約內容的一部分。買方主張雙方有特別約定房屋須南北向，因賣方交付之房屋並非南北向，為自始客觀不能，所以買賣契約無效，甚至主張因為買賣雙方對此必要之點意思表示不一致，故契約不成立。但賣方除主張無南北座向此特別約定外，且主張雙方對於座向判斷依據為何，意思表示亦從未一致，座向顯然並非必要之點，而非契約內容的一部分。
台灣士林地方法院、台灣高等法院先後為賣方勝訴的判決，認為「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」（民法第153條、第345條第2項參照）；買賣雙方間所訂立之系爭買賣契約就標的物土地、房屋、停車位及其價金均已互相同意，且買賣意思表示均合致，故認為買賣契約已成立。而房屋預定買賣契約書及訂購單上並未就房屋須南北坐向為特別記載，所以房屋坐向並非特別約定為必要之點，且代銷售人員於平面圖書寫「座北朝南」，僅係其與買方對向間討論之記載，並無使不特定多數人知悉該內容，亦未就該記載為宣傳，該記載之文字自非屬廣告，故不認同買方係廣告內容一部分之主張，所以賣方亦不須負「確保廣告內容之真實，對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」之責任。
都市更新條例的立法目的是為了促進都市土地有計畫的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。而都市更新的處理方式，分為重建、整建及維護三種，所謂重建是指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度而言。而都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，除可以權利變換方式實施外，亦可以協議合建方式實施。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。所以更新單元範圍內之土地，其土地所有權人縱不同意參與都市更新，依都市更新條例前開諸規定，亦會強制參與都更改建。而都市更新實施者完成都市更新相關審核程序後，即得依建管機關核發的建築執照拆除更新單元範圍內之建築物。
曾經辦台北市內湖區聯邦合家歡社區吉祥區自組都市更新會理事長遭不同意參與都市更新之所有權人以更新會重新建築工作所搭設的圍籬設施有妨害其進出其名下所有建築物之自由，且更新會拆除其建築物亦有毁損其財物，而對更新會理事長提出刑事妨害自由及毀損告訴之案件。而該社區之所以自組都市更新會實施都市更新，乃肇因於88年921大地震時，社區建築物嚴重受損，雖經起造人聯邦建設公司施作補強措施，惟因該社區建築物為高氯離子混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」，89年經臺北市土木技師公會鑑定表示「該建物應拆除重建、氯離子含量超過標準、混凝土抗壓強度嚴重不足，並排除補強及防蝕處理之必要性，…」。該社區建築物由於前述原因，已造成水泥大塊剝落、鋼筋祼露鏽蝕，嚴重影響社區全體住戶之居家安全，基於生命財產之安全，經該社區以超過都市更新條例規定之法定人數所有權人共同決議，依前開都市更新條例之相關規定，向臺北市政府申請成立都市更新團體，並經市政府相關單位層層審核通過後發給立案證書，名稱為：「臺北市內湖區東湖段一小段17-2地號（聯邦合家歡社區吉祥區）都市更新會」，嗣亦取得臺北市政府核發之建造執照併拆除執照，准予拆除門牌號碼為臺北市內湖區康樂街110巷17號等建築物，所以該更新會拆除該社區之所有建築物，乃是依法令所為之行為，依刑法第21條第1項之規定，自是不罰。尤且該社區更新會委託三間不動產估價師估價後，告訴人於都市更新後透過權利變換程序所取得之新建物價值，遠較於其更新前建物價值來得更高，對告訴人財產上而言根本毫無損失可言，所以台灣士林地方法院檢察署檢察官嗣以99年度偵字第9418號為更新會理事長不起訴的處分。
