威盛法律事務所

問:

問：

我們是一群預售屋買方20餘戶，在民國84至85年間與建商立預售合約，因建物違反建築法(既成巷弄寬度不足)，致無法取得使用執照而未辦理建物第一次權利登記及過戶手續。現債權人行使土地抵押權強制執行將建物併付拍買(1拍2011.2.21)，請問下列問題，請劉律師撥冗釋疑: 1. 我們之處境同網路上法拍問題: 我們的 買賣契約有效嗎？被拍定後可續占有？摘錄:拍賣之不動產查封時第三人稱查封之房地係其向債務人購買尚未過戶，目前由其使用，法院公告拍定後不點交，這樣的房子可以標嗎？法院公告為不點交，標到房子後，執行單位「民事執行處」不會受理點交聲請;但可以向法院民事庭告現住人，向第三人提起訴訟，以「無權佔有，請求遷讓房屋」，約三~四個月訴訟期，如勝訴，可以勝訴判決書，再向民事執行處聲請點交，要求對方交屋。但是若該第三人之房地 買賣契約經認定有效成立時，該第三人得繼續占有。 2.我們於2010.11月底，已收到給建商支付命令之法院確定證明書，支付命令是否代表買方已向建商提出契約之給付不能？  支付命令是代表提出解除契約嗎？ 買賣契約仍有效嗎？ 3.承上是否要在解約權消滅時效期間內主張權利？摘錄:【物之瑕疵擔保責任】§365規定依 §359得主張之權利除斥期間為買受人依 §356通知後6個月或物之交付後5年。 【 不完全給付責任】§未設特別規定，故依 §125之規定不完全給付之解約權滅時效為15年。

答：

對於問題1:

你們與建商簽約的當下，契約即已生效成立，對於雙方當事人即生拘束力，本件所涉及的只是建商有債務不履行，而你們可以請求建商返還買賣價金而已。但就題意而言，你們似已與建商為部分交付，所以就此部分之價金應要扣除。

建物雖然不能辦理保存登記，你們從建商只取得事實上處分權，但建商的債權人聲請拍賣土地，我是認為就此部分，在強制執行程序中你們應已足以提起第三人異議之訴，對抗建商的債權人。尤其抵押權如果成立在房屋建成之後，甚至土地根本不是建商的，你們的房屋更不能與土地併付拍賣。

如果法院認為你們的房子仍屬建商所有，而得併付拍賣，第三人自得參與投標，當然你們也可以進場投標，如果由第三人得標，這時候你們繼續佔有就是無權占有，第三人須另外起訴，請求你們遷讓返還房屋，而訴訟從第一審到第三審判決確定，大概都須二、三年之久，三、四個月比較不可能，除非你們放棄主張不應訴，第一審判決也不上訴，就有可能。

網友問：

我請仲介帶看了一戶房子,還頗滿意,因為招牌價太高,所以和仲介議價,仲介對我的出價表示屋主不會同意,拒絕幫我斡旋(我沒有簽任何文件),事後我透過社區鄰居連絡上屋主,也順利用我滿意的價格(就是仲介拒絕接受斡旋的價格)成交,請問仲介可以在事後向屋主或是我索討服務費嗎?謝謝!

回答：

對於買方而言，其既未簽訂要約書，亦未交付斡旋金，其與仲介、賣方都還沒有成立契約關係，自然就沒有支付服務費給仲介的義務。

但就賣方而言，則應區分是否為專任委託銷售，或是一般委託銷售，前者是賣方只能委由仲介處理銷售事宜，就算是親友買的或是自己賣給第三人，也要支付服務費給仲介。後者則是賣方個人、仲介都可以賣，只是如果買方是透過仲介取得買賣資訊的(一般是要房屋的權狀資料)，在仲介的委託銷售契約中都仍會要求賣方支付服務費，就算委託銷售契約已屆滿，一定期限內仍是受到契約的限制。

網友問：

房東租約未到就賣房子，他所給的期限內搬家是否需付房租？

回答：

民法第421條規定：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。所以只要你有占有使用房屋的事實，基本上都是要支付租金的。

而定有期限之租賃契約，租約尚未到期時，房東能不能提前要你搬家？要看你們的租約上面有沒有提前終止租約的條款，如果有，依民法第453條的規定，房東當然可以提前通知你終止租約，並要求你在租約到期前即所謂的搬家期限內騰空返還房屋，而在這個期限前，你既然仍有占有使用房屋的事實，結論就很明顯。

網友問:

我現在住的房子是當初跟銀行法拍買的
結果前幾天前地主的兒子跑過來跟我們說
我家門口的土地還是他的
他每年都要繳錢
問我們要怎麼處裡

問過家裡人才知道
當初買這棟房子的時候
裡面沒有附家門口馬路的土地所有權

網友問:

如果我買了一塊地..交付訂金後才發現這地已快被徵收為水利用地..
或買一棟樓..交付訂金後才發現這樓曾經有命案過..
如今後悔..想要回當初給的訂金..可以嗎?
像這樣的案件..我可以怎樣處理?                        

答:

你說的問題都是牽涉到民法上出賣人的物之瑕疵擔保責任，基本上物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。如果有瑕疵時，買受人得主張解除其契約或請求減少其價金，但是買受人於契約成立時，知其物有上開所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

依你所言，欲購買之土地快被徵收了或房屋曾經發現命案(即所謂凶宅)，就社會通常觀念而言，應該都是認為構成瑕疵，所以你可以主張解除契約，要求出賣人回復原狀退還款項，或是請求減少價金。

網友問:

請問如果是五人共同共有的房子，買賣時，能申請法院點交嗎？因為五人當中，其中有一人不肯搬出，讓其他共有人去處理房子，所以可以去法院申請點交嗎？在〝知識+〞找到的資料都是法拍的，如果不是法拍屋呢？

答:

一般只有在法院拍賣的房子才會有點交的問題，而你所問的應該是涉及履行買賣契約的問題，倘若出賣人未履行交付買賣標的物的責任時，你是可以訴請法院判決，命出賣人履行契約交付房屋，若法院判決確定，你就可以聲請法院民事執行處強制執行，＂點交＂房子給你，希望這個答覆能解決你的問題！

網友問：

請問您不定期租賃契約之終止，承租人應何時通知出租人。房租是按月支付，是否要一月前通知房東呢？

回答：

大大你好： 民法第450條規定「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，雖然法條只規範出租人應依租金繳付租金期限期前通知，而沒有規定承租人應於多久以前通知，但我是建議大大也是一個月前通知為宜，畢竟大部分承租人還有押租金押在出租人，如果終止租約搞不得不愉快，到時要求返還押租金就會受到刁難，雖然訴訟勝訴仍可以取回，但要花更多心力，對於承租人不見得有利。

以上意見供參考。

網友問：

請問一下.去年因為家中有一塊地.家人想說蓋個鐵厝.來當車庫跟昌庫.因為坪數不大.然後去年99年11月底12月初有跟一家承包商說好要動工.那塊地估價是78萬快80萬了(全包但不含水電)說好當天就跟我家人收取40萬說要買材料.那位承包商也有給我媽用一張紙寫說:以收款40萬元整.收款後遲遲不動工.戶政事務所的小姐也說他都不接電話也都不去處理因為我家那塊地真的不大.到這個月月初執照才剛發照(包商都沒來處理最後是叫別的包商處理)可是直到今天100年7月16號還沒動工.這個月月初時承包商有接電話說等他一個禮拜別場處理完.他就會來弄了.可是到今天快2個禮拜了也沒來弄.打電話給他也不接.請問有啥法律條款可治治他呢??
因為實在太離譜了.我一個親戚跟我家幾乎是同那個時間去動工而且我親戚是蓋鋼筋水泥的坪數大概是我家這塊地的6~7倍她們蓋3間房子都快蓋好了.我家是鐵厝竟然蓋的比她們久.連個門的樣子都看不到(大概4~5部車子長.寬大概是2部車並排的寬度)             

網友問：

我的親戚之前想把房子賣掉，找仲介來談，因為住一陣子不清楚現在房價，請仲介估價，當初覺得價錢合理不要虧錢就好，果然價格實在，第一天就有20組客人來看屋，買主下午來看屋晚上就想簽約，(買主是房仲的親戚)，價位比原本跟房仲簽的合約書價錢少了100萬，親戚想說反正也沒賠錢就簽了，後來我們知道後說房子賣太便宜了，長輩都很生氣，大家都責怪他，也去看了附近的房子屋況比他差的也賣的比親戚還貴，後來也得知斜對面的也把房子賣掉，成交金額足足比親戚的房子多450萬@@，(真的只在斜對面，而且屋況比親戚的還差),所以親戚想違約不賣了，長輩也不同意他賣，去協商後，親戚要賠違約金100萬給買主，而買主說仲介費要親戚自行負擔，所以總共要賠房仲5%，給買主加房仲的錢就快要200萬了@@。

仲介應該要站在賣方的角度，替賣方著想，怎麼可以估這麼便宜的價錢賣，最後還賣給自己的親戚，還自動把價錢殺了100萬，我知道是我們理虧，因為答應賣了也簽合約了，是該賠違約金，但賠的價格也太不合理了，原本要賠買主150萬，但跟買主協商成100萬，但是仲介態度強硬，完全不通人情硬是要我們賠那5%，200萬不是一筆小數目，對我們小老百姓要工作多久才賺得到>”<。

為什麼沒有合理的法規條約來約束房仲，買賣房子不是一筆小數目，房仲並沒有服務的很好卻還是可以收取高額的服務費，更何況還是沒有成交的情況下，房子也沒幫我們賣好價錢也收服務費，現在餐廳收服務費，消費者都可以決定服務生有沒有服務好而選擇是否要給服務費，為什麼賣房子這種金額是百萬起跳甚至千萬的，我們卻不能決定是否該給這麼多服務費，而房仲怎麼都覺得這麼理所當然。

請問我們可以用什麼方式讓我們的傷害降到最低呢?謝謝!!