網友問：
我於7/17去看預售屋,建商主張以優惠價格當天付訂,我刷卡付訂金10萬元,並被要求簽了簽約金64萬元本票及在空白契約書上簽名,未註明任何相關建物資料及開工交屋日期等,拿到樣本合約.回家仔細考慮,考量自身條件,且媽媽反對.隔天7/18前往退訂,以負擔不起和合約內容不合理為理由要求返還訂金.銷售小姐一開始說不可以退訂,又說需要七天時間處理,還說本票和簽名的合約書送回總公司,無法歸還和處理.只要一提到契約審閱期,小姐就說那不要談了,他也不處理了.又說契約內容他可以解釋但不能更改.之後電話溝通,銷售小姐都說還在處理中,不清楚不知道.第七天再次電洽,由於地目是乙種工業用地,銷售小姐宣稱可作一般住宅,還有合約內容沒有履約保證等,又要我去現場溝通,我沒去,晚上再次去電還是聲明公司不退訂.在去退訂隔天,我就寄出存證信函,主張未有合理契約審閱期,要求返還訂金,並且向消保官申訴.
請問:
1.以這樣的情形來看,要求返還訂金有可能嗎?
2.契約算是成立嗎?我可以未有審閱期主張無效嗎?
3.由於本票還在建商那,建商可以本票訴求契約成立,強制執行嗎?
4.我還可以怎麼做以維護自己的權益?
很擔心這樣的狀況,第一次購屋,完全不清楚流程,所以付訂當天以為是正常程序,之後才發現根本不是,以上問題請教,謝謝!
茲就網友的問題分點回答如下：
1.以這樣的情形來看,要求返還訂金有可能嗎?
民法第249條雖規定「契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。」，而「契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。」，但所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言（參最高法院91年台上字第72號）。你簽約購買工業住宅，建商應可依約建築房屋交付予你，所以契約能不能認為是不能履行，我是認為有問題的，也就是說你交付的定金在簽訂契約之後，已轉作為買賣價金的一部分，已經沒有返還定金的問題。
2.契約算是成立嗎?我可以未有審閱期主張無效嗎?
民法第248條規定「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」，且建商在委託代銷業者銷售時都會定有銷售底價，銷售價格只要在底價之上，代銷業者即可大膽的拿空白契約書給你簽，然後送到建商用印，所以就本件而言，我是認為契約已經成立了。
而建商未依法給予消費者契約審閱期，依消費者保護法第11條之1的規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」，所以建商雖有違反審閱期的規定，契約亦非當然無效，只是你可以主張部分條款不構成契約之內容。
3.由於本票還在建商那,建商可以本票訴求契約成立,強制執行嗎?
倘若你沒有交付十萬元的定金，建商能不能因你有交付本票的事實，即可主張契約成立？我是認為本票雖然只是信用證券，並非支付證券，但若你與建商間沒有就買賣不動產的買賣價金、標的等必要之點達成合致，你豈會交付本票？所以本票的交付雖不能像定金一樣推定契約成立，但最少可以作為證明買賣雙方意思表示一致的證據，亦即建商可以以本票之交付主張契約已經成立。
而本票的優點即是債務人不清償債務時，債權人可以向法院聲請裁定本票准予強制執行，而毋須經冗長的訴訟程序，但債務人收到之後如在二十日法定期間內提起確認本票債權不存在之訴，債務人毋須提供擔保金，即可阻擋債權人以本票裁定聲請強制執行。所以契約若成立，而你未依契約之約定按期給付價金，建商是可以向法院聲請裁定本票准予強制執行，進而查封執行你的財產。
4.我還可以怎麼做以維護自己的權益?
誠如上述，你交付的定金因為契約已成立，而轉作為買賣價金的一部分，所以你不能再依民法第249條的規定請求返還定金，且建商緃然沒有給你契約審閱期，你至多僅可主張一部分的條款不構成契約的內容（若主張全部不構成契約的內容，則買賣契約即回歸到民法的一般規定），所以契約應已成立，你與建商間如有違約不給付或不繼續履行的問題，所涉及的是買賣契約內關於違約處罰的條款。
但就本件而言，因為建商未依消費者保護法之規定給予消費者契約審閱期，且乙種工業用地以一般住宅來銷售，消費者購買後倘若作為住宅使用，即有隨時遭行政機關罰款命回復原狀使用之可能，所以你是可以主張是否為工業住宅在一般住宅交易上其物之性質是重要的，而主張意思表示內容錯誤。也可以主張建商將工業住宅作一般住宅銷售，明顯與建築法規等不合，對你有行使詐術之詐欺行為或是建商有違反保護他人法律的行為，而主張撤銷購買該不動產的意思表示，嗣依不當得利返還請求權或侵權行為的回復原狀、損害賠償請求權，向管轄法院起訴請求建商返還你交付的十萬元及本票。
末按建商蓄意違反消費者保護法關於審閱期及預售屋買賣應記載及不得記載事項之規定(如履約保證)，以及將工業住宅以一般住宅銷售的行為，是違反消費者保護法及公平交易法的規定，你是可以依法請求加計三倍以下的損害賠償。
留言列表
