威盛法律事務所

按「重劃會章程應載明會員之權利及義務。」、「前項重劃會，係以自辦市地重劃區內全體土地所有權人為會員。」、「前項理事會應由理事七人以上組成之，並由理事互選一人為理事長；監事名額不得超過理事名額三分之一。」、「理事會之權責有召開會員大會並執行其決議及其他重劃業務應辦事項等事項。」，獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第10條第四款、第3條第2項前段、第11條第2項前段及第14條第1項1、7款亦定明文可稽，是以重劃會之理事長對於重劃區內之土地所有權人即會員，自有恪盡重劃相關法令規定，以保障重劃會會員權利之義務，倘有故意違反，以致會員之財產權受到侵害時，其自足構成刑法第三百四十二條之背信罪。但有疑問者，就是對於不同意參與自辦市地重劃的地主，其與重劃會理事長間並沒有民事委託契約存在，倘若重劃會理事長違法不分配土地，或故意為不利於該地主的重劃行為，則該地主可否對之提出刑事背信告訴？ 

按「為促進土地利用，擴大辦理市地重劃，得獎勵土地所有權人自行組織重劃會辦理之。」，而「重劃會辦理市地重劃時，應由重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准後實施之。」，乃平均條例第58條所定有明文。所以重劃區內私有土地只要超過法定比例之所有權人同意，並經主管機關核准後，即可辦理市地重劃，亦即私有土地所有權人縱然不同意，亦須參與自辦市地重劃案。而「刑法第三百四十二條背信罪所稱之為他人處理事務，係指代理或代表他人辦理其事務而言；其代理或代表之權源，無論來自契約之委任或法律之規定，均屬之。」，此亦經最高法院89年度台上字第3785號判決闡釋甚明，最高法院第81年台上字第3015號亦值參照。故就不同意參與自辦市地重劃的地主而言，其既有參與重劃的法定義務，而為重劃會的當然會員，理事長與其自具有委託處理事務的關係存在，是以重劃會理事長若違法不分配土地，或故意為不利於該地主的重劃行為，則該地主自可提出刑事背信告訴。 

而本案當事人提出之刑事告訴又有其特殊之處，因為本件土地其等尚未辦理繼承登記，而重劃會理事長亦知悉該土地有繼承人存在，並非無人繼承之土地，但故意不依法分配土地予當事人等繼承人。惟「繼承，因被繼承人死亡而開始。」、「繼承人自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」，所以繼承人於繼承開始後即為本件私有土地的實質所有權人，只是在辦妥繼承登記前，不得處分其物權而已，所以台灣桃園地方法院檢察署檢察官就本案當事人對經驥整體開發有限公司負責人暨中壢市復華自辦市地重劃區重劃會理事長林某提出之告訴，始以99年調偵字第657號起訴書起訴。

台灣高等法院這個民事確定判決很明白的指出仲介對於銷售房屋是具有調查的義務，倘若房屋具有通常檢查即可發現的瑕疵，仲介卻沒有盡到善良管理人的注意義務去發現或據實報告時，對於買方是要負損害賠償責任的。

資料來源：司法院網站

臺灣高等法院 裁判書 -- 民事類

【裁判字號】 99,上,647
【裁判日期】 1000816
【裁判案由】 返還價金等
【裁判全文】

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　 99年度上字第647號

關於非自然死亡地點若發生於大樓之非專有部分即公共設施部分時，該墜樓處之房屋是否為兇宅？又出賣人係案發後始透過法院拍賣程序取得房屋，其亦係善意不知情之人，則買受人對出賣人得否主張瑕疵擔保責任，請求減少買賣價金？仲介應盡如何之調查義務始得免責？臺灣高雄地方法院本件民事判決皆有詳細論述，值得參考。

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　100年度訴字第68號

原　　　告　林○○

被　　　告　范○○

被　　　告　楊○○即富甲不動產仲介經紀企業行

當事人間減少買賣價金事件，本院民國100年10月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

被告范○○應給付原告新台幣玖拾萬元及自民國九十九年十月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。

敬啟者：

　　本人前委託○○不動產仲介經紀有限公司銷售本人所有，座落於台北市萬華區○○街二段○○號十樓之房屋及其基地持分，而台端於九十八年四月十一日為要約，表示願以新台幣二千七百萬元購買，本人收受要約後於同年月十六日為承諾，此分別有確認書、買賣議價委託書各乙紙可證（如附件），則貴我雙方間之不動產買賣關係應已成立。

　　而依貴我雙方之約定，雙方應於九十八年四月二十日下午一時前往○○銀行○○分行簽訂不動產買賣契約之本約，台端並應給付本人訂金新台幣壹佰萬元。詎屆期，台端卻來電藉故毀約不買，則依台端要約確認書第四點之記載，台端故不履行訂立本約之義務，自應支付本人買賣總價款百分之三之損害賠償金。

　　是以本函正告台端，請於文到七日內給付本人新台幣捌拾壹萬元之損害賠償金，倘逾期不為給付，除依法起訴外，並加計遲延利息，絕不寬貸。希照函辦理，俾免訟累為荷。

民事聲請返還擔保金狀

聲請人       ○○○

             住台北市新生北路

相對人       ○○○

             住台北市

為聲請裁定返還擔保金事：

　　　　聲請事項

一、准聲請人取回台灣台北地方法院提存所91年度存字第○○○號之提存物。

二、聲請費用由相對人負擔。

民事撤回強制執行聲請狀

案　號：97年度司執全字第○○○號

股　別：三　股

聲請人

即債權人：○○○　　　住臺北市內湖區

即債務人：○○○　　　住台中市

為聲請撤回假扣押強制執行事：

　　債權人前依　鈞院97年度裁全字第○○○號民事裁定對債務人之財產聲請假扣押強制執行在案，茲因查調債務人之財產狀況後，發現其已將財產隱匿，所賸者僅為難以處分之畸零地，總價值尚不及債權的百分之一，爰具狀聲請　鈞院撤回強制執行之程序，並於命地政事務所啟封債務人之財產時函知聲請人，以便聲請人得通知債務人行使權利後取回提擔保金。

　　　　謹　　狀

刑事答辯暨調查證據聲請狀

案號：97年度偵字第○○號

股別：○　股

被告：簡○○　　　　　　　住○○市○○區○○路○○號5樓

選任辯護人：劉宏邈律師　　住台北市萬華區昆明街222號2樓

　　　　　　　　　　　　　聯絡電話：2311-8190

為被告過失傷害案件，依法提出答辯暨聲請調查證據事：

一、按台北市車輛行車事故鑑定覆議委員會鑑定覆議意見書之覆議意見認為被告超車未保持適當間隔，以及肇事致人受傷未依規定處置，無非以告訴人之陳述及車損部位顯示，被告沿松隆路第3車道東向西行駛至肇事處由前行告訴人機車左側超越時，左前車頭斜板、左後車身與同向同車道行駛之告訴人機車右側車身擦撞而肇事云云。

二、惟查告訴人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認，乃最高法院52年台上字第1300號判例所載。被害人之陳述如無瑕疵，且就其他方面調查又與事實相符，固足採為科刑之基礎，倘其陳述尚有瑕疵，而在未究明前，遽採為論罪科刑之根據，即難認為適法，亦有最高法院61年台上3099號判例可稽。認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在時，事實審法院復已就其心證上理由予以闡述，敘明其如何無從為有罪之確信，因而為無罪之判決，尚不得任意指為違法，最高法院76年台上字第4986號亦有明白揭示。

三、查告訴人指稱本件行車事故乃係因被告超車所為云云，惟事發當時，告訴人並未主張被告超車肇事，而當場要求為任何賠償，迨至當日下午，始逕自前往臺北市政府警察局信義分局自述案發經過，並由承辦員警按其口述內容製作道路交通事故現場圖，是告訴人之指訴，以及該現場圖之真正，並非無疑。

刑事告訴狀

告訴人：林○○　　　住臺北縣板橋市○○路○○號

被　告：張○○　　　住臺北市萬華區○○路○○號

被　告：龐○○　　　住同上

被　告：鄒○○　　　送達地：住商不動產板橋○○加盟店

　　　　　　　　　　設：台北縣板橋市○○路○○號

被　告：鍾○○　　　送達地：同上

為被告等四人涉嫌詐欺、背信等案件，依法提出告訴事：

一、緣告訴人前於民國（下同）95年6月5日透過被告鄒○○（住商不動產板橋○○加盟店賣方經紀人）、被告鍾○○（住商不動產板橋○○加盟店買方經紀人）之仲介，以新台幣（下同）590萬元（參告證1）向被告張○○、龐○○夫婦購買被告張○○名下座落於臺北縣板橋市江子翠溪頭小段第○○地號土地，權利範圍皆為156/14400，及其上門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○○號3樓之房屋(下稱系爭房屋)。購得之後，告訴人即將系爭房屋出租供他人使用，嗣97年10月間告訴人欲將系爭房屋出售於案外人蔣○○時，於土地辦理過戶期間，竟發現系爭房屋係海砂屋，而被告張○○、龐○○夫婦及被告買賣方經紀人鄒○○、鍾○○等係蓄意未將此等影響交易之重大資訊告知告訴人，罔顧告訴人之生命財產權益，以從中賺取鉅額不法利益，衡其行為已分別構成刑法詐欺罪之共犯、幫助犯及背信罪，其犯罪事實茲詳述如後。