威盛法律事務所

問：

兄弟姐妹七人要繼承父親土地及土地上之二棟房子(分前後二棟，皆為二層樓，前棟為父親生前居住，後棟建築則分為四間，由兄長四家居住，二間房子都没有辦理保存登記。

請問我們繼承土地是每人1/7，但房子要如何繼承？我可以主張前棟由女兒三人共同繼承嗎？又他日要處分土地時會因為房子没有保存及因為兄長長期居住而生困難嗎？再請問代書所說的平均持分繼承跟一般繼承一樣嗎？如果要處分土地時那一種繼承較不麻煩？

答：

關於不動產的訴訟，除了常見的買賣移轉、租賃物返還等爭訟外，實務上有很大部分是請求拆屋還地，也就是土地所有權人依民法第767條之規定，主張地上物無權占有其土地，要求房屋所有權人或事實上處分權人拆屋還地。

而依最高法院72年度台上字第1552號民事判決意旨，「以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由。」，所以拆屋還地訴訟案被告的答辯，主要是要證明其有合法占有之權源，而其占有權源為何？買賣、贈與、租賃、使用借貸、共有、時效取得地上權、越界建築、誠信原則（權利濫用禁止原則）等可否作為占有之權源？如何主張？如何證明？實務上最高法院之相關見解又為何？實須好好歸納、整理，才能作好訴訟上的攻防。

本所劉宏邈律師很榮幸獲得新北市中和地政事務所的邀請，擔任該所104年4月10日教育訓練課程的講師，以「從拆屋還地訴訟實務中看兩造之攻防方法」為題，就個人律師執業的經驗作一報告。

當日上課情形：

網友問：

律師您好，請教一下，我想買一塊土地 ，但賣方的土地上有一棟未保存登記建物 ，賣方現居住於上述建物內，而此未保存登記建物的稅籍證明是登記在賣方的公公名下（當時應為賣方公公出資興建），房子不值錢所以沒被課到房屋稅，賣方的公公已過世十餘年... ，且賣方和她老公那邊的兄弟已交惡，無法溝通，所以我感覺買此土地有一些風險。

請問 :

1. 假設我買下此筆土地，日後賣方公公的兒女們是否可行使繼承權，再來主張他們有優先買權，使我的買賣契約無效？另外，未保存登記建物若要行使繼承權有限期嗎 ?

2. 賣方說可以先行把房子拆掉再賣我，可行嗎？

3. 存證信函知會賣方公公的兒女們買賣內容，避免買賣契約無效？之後再主張拆屋還地？

很想買那塊地，我應該怎辦？謝謝！

本所劉宏邈律師榮任新北市政府104年1月1日起至105年12月31日止之法律扶助顧問，104年3月6日於新北市政府一樓獲頒顧問聘書。

民事本票准予強制執行聲請狀

聲請標的金額：新台幣○○萬元整

債權人：陳○○　　　住台北市○○區○○路

債務人：顏○○　　　住台北市○○區○○路

為聲請裁定本票准予強制執行事：

聲請事項：

一、請裁定債務人簽發之本票壹紙，就其內載之金額新台幣○○萬元及自○○年○○月○○日起至清償日止，按年息百分之六計算利息之範圍內，准予強制執行。

二、聲請費用由債務人負擔。

事實及理由：

問：

您好,我想請問"本票"的有效期是多久?

答：

依票據法第22條之規定，票據上之權利，對本票發票人，自到期日起算；見票即付之本票，自發票日起算；三年間不行使，因時效而消滅。

而消滅時效，依民法第129條的規定，因下列事由而中斷：

所謂分管契約（分管協議），係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約。

倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。

民法第820條

共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。
前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。
共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。
共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

所謂「時效取得地上權」，係指土地占有人依時效取得之規定取得地上權之謂。而依民法第769條的規定，占有人「以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。」，第770條規定「以所有之意思，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。」，第772條規定「前五條之規定，於所有權以外財產權之取得，準用之。於已登記之不動產，亦同。」，所以時效取得地上權應符合後面幾個要件：（一）占有的主觀意思、（二）占有的客觀狀態、（三）占有他人的不動產、（四）經過法定期間等。

占有人完成時效後，依法院實務見解，並非當然即取得地上權，僅是取得地上權之登記請求權而已。而申請登記時效取得地上權的主要的困難點，即在於如何證明占有人在占有伊始即有以時效取得地上權的意思占有，因行使地上權之意思乃內心狀態，占有人要舉證十分困難，並不能僅以有占有的客觀事實（如四鄰證明書），反推主觀上有時效取得地上權的意思。政大地政學系陳立夫教授認為「占有人如於占有他人土地之始，即將以行使地上權之意思表示於外部，並取得第三人（行使地上權之意思表示並非必須向土地所有權人為之）之證明；迄時效完成後，復將繼續行使地上權之意思再次表示於外部，又取得證明時，此亦為行使地上權意思之證明方法。」（參陳立夫教授所著「我國土地登記法制若干問題之辨析」，台灣法學雜誌121期第23-44頁），所以就現在的實務見解，可能要非常懂法律，才有可能時效取得地上權。

民法

第769條

以所有之意思，二十年間和平、公然、繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。

第770條

所謂「優先購買權」是指所有人或共有人出售其房屋、土地之所有權全部或應有部分時，他人得以主張以同一條件（價格）優先承購之權利。優先購買權固可以契約方式約定，惟此僅契約約定之人始得行使，而一般優先購買權皆須法律明文規定，始得主張。而法律上有明文規定者，主要條文有土地法第34條之1、第104條及民法物權編施行法第8條之5、耕地三七五減租條例。

土地法

第34條之1

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役 權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有 人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。 依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接 調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結 果辦理之。