威盛法律事務所

《法律諮詢室》

昨天下午來了一個當事人法律諮詢，當事人是透過某間仲介公司買了一間1千多萬元的中古屋。

簽約時，當事人擔心銀行貸款會貸不到約定的八成，個人現有資力又無法繼續履約，所以在跟賣方簽買賣契約時，特約約定「銀行貸款不到八成時，買賣雙方同意無條件解除契約，且不主張違約責任。」，而此買賣契約書是仲介公司提供的，仲介人員也有在買賣契約書上簽名。

當事人簽完約後，仲介公司配合的代書即找銀行辦理貸款，或許是房屋成交價高於周遭行情，也或許是因為中央銀行打房，打到銀行不願意貸款貸到八成，代書雖然找了幾家銀行，結果也都是無法貸到八成，當事人不得已，就依照買賣契約的約定，與賣方達成協議，解除買賣契約。

但仲介認為是買方悔約不買，所以要求買方須依約定支付仲介服務費及違約金共6%。當事人到區公所調解委員會申請調解，因為仲介堅持，雙方無法達成調解，所以當事人（買方）來事務所法律諮詢。

仲介在民法上的性質上是居間，所以在買賣契約成立後，依法即得請求報酬。但因為買賣契約訂有「解除條件」的特約，所以當解除條件成就時（發生），契約就溯及回復到原始未簽約的狀況，買賣雙方並負有回復原狀之義務，所以買賣雙方就不能再依契約請求對方履行，仲介也不能再主張居間報酬，更何況買賣契約簽約時，除買賣契約書是仲介提供的之外，仲介也有在場，一同協商買賣契約的特約條款，所以仲介在解除條件成就後，契約溯及消滅時，仍請求買方支付居間報酬及違約金，即顯有違誠信原則，所以建議當事人無庸給付，等仲介提告後，再由法院判決即可。

房地產交易金額動輒上百、上千萬元，對於大部分的買賣雙方而言，應該都是少有的經驗，如何保障交易安全，就有賴專業人士協助，所以成交後，仲介收取成交價賣方4%、買方2%的高額居間仲介服務費，應無可厚非。

但少數仲介利慾薰心，不僅賣也騙、買也騙，甚至利用人頭假買真賣，大搞三角簽，賺取差價，連法院已經查封，土地建物登記謄本上有限制登記的房屋也拿出來賣，等到買方向銀行申請貸款，銀行表示無法貸款，才裝無辜，表示不知情，還發函催告買方繼續給付價金，想要用買方的錢去解決法院的查封，黑心仲介唯利是圖，相信也不是只有一家仲介公司的問題而已。

君子愛財，取之有道。

先誠實，再成交，這個詞打得響亮，希望不是只是形象包裝的廣告空話而已，更希望是拿來匡正仲介亂象的實際行動標準。

建議買賣雙方除了要慎選仲介業者外，更應該自己作好功課，多方諮詢專業人士或有房地買賣經驗的親友，充份了解買賣交易流程，以降低交易風險，保障自己的權益。