本所有四位當事人先後於102年、103年間購買宏泰人壽保險股份有限公司於淡水興建、銷售，廣告強打娛樂、休閒、購物機能及威秀影城作鄰居等，熱銷轟動一時之知名建案-「海洋都心」二期預售屋。而當事人於107年間陸續依建設公司通知前往驗屋時，卻發現建設公司未經本所當事人之同意，即擅自將廚房通往陽台之三合一採光通風門更改成RC牆，造成本所當事人無法從廚房直接通往陽台，只能從客廳的雙拉落地窗進出陽台，而該落地窗寬度僅為40公分，成人需側身始能進出，除導致廚房通風及採光有所不足外，更嚴重影響本所當事人及家人進出陽台之方便性，無法兼顧廚房及陽台工作。而建設公司上開變更，並未依系爭買賣契約所附工程圖樣及建材設備表施工，且更換之建材設備價值、效用及品質，皆低於原約定之建材設備，故本所當事人委任本所提起民事訴訟，以建設公司違反買賣契約為由，依據買賣契約第10條第1、4款及第26條第1款規定主張解除契約，除請求建設公司返還已付之全部買賣價金、代收款及法定利息外，並應賠償本所四位當事人依房地總價款15％計算之違約金。
訴訟中，建設公司抗辯系爭房屋實際上尚未交付予本所當事人，並無法認定系爭房屋於交付時必然有瑕疵之存在。又系爭房屋縱使已取得使用執照，仍得向主管機關申請變更使用執照，建設公司公司自有能力將RC牆再變更為三合一採光通風門，該變更顯非屬重大且無法補正之瑕疵，本所當事人應不得以瑕疵存在為由，於交付前主張解約云云。
臺北地方法院法官審理後，認為依系爭買賣契約第10條第1款約定，建設公司本應依約就系爭房屋廚房通往陽台部分施作系爭採光門，除建設公司得證明有不可歸責之事由，而無法依原建材施作，抑或證明更換建材之價值、效用及品質不低於原約定之建材時，方得將系爭採光門變更系爭RC牆。且新北市政府工務局就系爭房屋所在建案，固認需取得防火避難綜合檢討評定，然亦表明依照建築技術規則設計施工篇之規範，並無必然設置RC牆之必要，而僅需設置具有防火功能之牆壁或門窗為區劃分隔即可，是建設公司縱認系爭採光門有防火功能不足問題，亦可選擇加入具有防火功能之門，並無需逕自剝奪通道功能改以RC牆施作，而破壞原與本所當事人約定之建材設計及施工方式。復更換為RC牆，顯然導致效用及品質低於原所約定之系爭採光門，導致系爭房屋廚房通往陽台之通道完全失去效能，是建設公司未依約施作系爭採光門，已違反系爭買賣契約第10條第1款之約定。
另就建設公司抗辯其有能力將RC牆再變更為三合一採光通風門，該瑕疵並非無法補正，本所當事人於交付系爭房屋前即以瑕疵存在為由解除契約，應屬無據云云。就此部分，本所分別援引最高法院100年台上字第1468號、91年度台上字第1588號等民事判決意旨，主張「按不完全給付，係指債務人所為之給付，因可歸責於其之事由，致給付內容不符債務本旨，而應負債務不履行損害賠償之責任；至物的瑕疵擔保責任，係指存在於物之缺點，乃物欠缺依通常交易觀念或當事人之決定，應具備之價值、效用或品質，所應負之法定無過失責任。二者之法律性質、規範功能及構成要件均非一致，在實體法上為不同之請求權基礎，在訴訟法上亦為相異之訴訟標的，法院於審理中自應視當事人所主張之訴訟標的之法律關係定其成立要件。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除負物的瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，亦即此際物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，形成請求權競合之關係，當事人得擇一行使之。」，以及援引最高法院86年度台上字第1303號等民事判決意旨，主張「買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利並解除契約。」反駁之。
是承審法官認為本所當事人係基於系爭買賣契約第10條第4款、第26條第1款約定為解除契約，並非基於民法瑕疵擔保相關規定。而兩造於系爭買賣契約中，本即約定建設公司未依約施作系爭採光門，本所當事人即可取得解除契約之權利，是本所當事人據以解除契約，自屬合法，符合系爭買賣契約第26條第1款所定解除權要件，此與系爭房屋是否已交付或可否修復補正均無涉，建設公司所辯應不可採，而為本所四位當事人皆勝訴之判決，應分別給付本所當事人查小姐共259萬0,983元（包含全部買賣價款182萬元、代收款10萬元、利息30萬8,983元及違約金36萬2,000元）、林小姐225萬8,079元（全部買賣價款160萬元、利息34萬4,079元及違約金31萬4,000元）、張先生218萬4,173元（全部買賣價款145萬元、代收款10萬元、利息31萬8,173元及違約金31萬6,000元），以及周先生445萬5,424元（全部買賣價款297萬元、代收款10萬元、利息43萬7,424元及違約金948,00元）。
本所上開四件案件係知名「海洋都心」建案二、三十件預售屋買賣糾紛訴訟案中，少數由消費者獲得勝訴，得取回已付全部買賣價金、預付款，甚至獲得利息及違約金之判決，案件雖因建設公司上訴臺灣高等法院而尚未確定，但仍應足可供買賣預售屋發生紛爭之網友參考。網友如有需要，可於司法院網站查詢上開判決（判決案號及網址如下），或來電本所諮詢。
參考判決案號及網址：
臺灣臺北地方法院108年訴字第218號民事判決（裁判日期109.03.18）
臺灣臺北地方法院108年消字第21號民事判決（裁判日期109.05.08）
臺灣臺北地方法院108年訴字第4857號民事判決（裁判日期109.05.15）
臺灣臺北地方法院108年訴字第4733號民事判決（裁判日期109.08.20）
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