您好,有個問題想請問:

 

我的老家有一個十分棘手的問題,過去我爺爺的時代跟同村莊的人買賣一塊土地(只有口頭協議,並無簽署正式合同也無辦理過戶),後來也在上面蓋了房子(現在的老家),中間歷經了我爸爸及我們這代,一共在這住了五六十年之久,爾後因與我爸爸買賣的人過世了,對方的下一代就把我們住的這塊土地私自做了抵押買賣後信用破產,隨後我老家就被貼上封條拍賣,後來轉手似乎被外人買走了,但這個買的人之後也過世了並且無繼承人,現在這塊土地就這樣被晾在那裏,但我們的房子還在。

 

請問:

 

1.之後買走這塊土地的人若要處理這塊土地,是否也要經過我們(地上物所有人)的同意?

2.若我們想將這塊土地買回,可以如何處理?(沒有土地相關資料,如:地號。地籍圖之類的)

3.之前有請人稍微了解,這塊土地原先地主的借貸好像很複雜,有好幾個債權人,這樣如果我們買回會有問題嗎?

 

以上問題謝謝解答!!

 

 

答:

 

大大您好,對於這件如何處理,個人認為要視有無遺產管理人分別說明:

 

按「繼承開始時,繼承人之有無不明者,由親屬會議於一個月內選定遺產管理人,並將繼承開始及選定遺產管理人之事由,向法院報明。」、「親屬會議依前條規定為報明後,法院應依公示催告程序,定六個月以上之期限,公告繼承人,命其於期限內承認繼承。無親屬會議或親屬會議未於前條所定期限內選定遺產管理人者,利害關係人或檢察官,得聲請法院選任遺產管理人,並由法院依前項規定為公示催告。」、又「第一千一百七十八條所定之期限屆滿,無繼承人承認繼承時,其遺產於清償債權並交付遺贈物後,如有賸餘,歸屬國庫。」,為民法第1177條、第1178條、第1185條所定有明文。

 

所以就本件而言,買的人過世之後沒有繼承人時,法律上,可由親屬會議、利害關係人或檢察官,聲請法院選任遺產管理人,來管理其遺產。遺產管理人嗣後依法報請國有財產署接管時,因該不動產屬於非公用不動產,大大家除可依法申租外,亦可在國有財產署公告標售時承購之。大大家買受之後,原先地主的借貸關係是否複雜,都與大大家無關,大大家買回並不會有任何問題。但若未承購,而由他人取得時,其嗣後處理這塊土地時,除無須經過大大家的同意外,該買受之人甚至可以起訴請求大大家拆屋還地。

 

倘若未有人聲請法院選任遺產管理人時,依土地法第73條之1規定,「土地或建築改良物,自繼承開始之日起逾一年未辦理繼承登記者,經該管直轄市或縣市地政機關查明後,應即公告繼承人於三個月內聲請登記;逾期仍未聲請者,得由地政機關予以列冊管理。」、「前項列冊管理期間為十五年,逾期仍未聲請登記者,由地政機關將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售。繼承人占有或第三人占有無合法使用權者,於標售後喪失其占有之權利;土地或建築改良物租賃期間超過五年者,於標售後以五年為限。依第二項規定標售土地或建築改良物前應公告三十日,繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者,其優先購買權視為放棄。」。

 

故就大大所問,倘地政機關依土地法上開規定列冊管理,進而移請國有財產局公開標售標售後,大大家該時即可透過標售主張優先購買權取得土地,至於原先地主的借貸關係是否複雜,亦與大大家無關,大大家買回並不會有任何問題。反之,大大家倘若未依法主張優先購買權時,誠如上述,嗣後買受之人處理這塊土地時,除無須經過大大家的同意外,該買受之人甚至有可能主張拆屋還地。

 

因地政機關依土地法上開規定列冊管理的時間長達十五年,逾期仍未辦理繼承登記時,地政機關始可將該土地或建築改良物清冊移請國有財產局公開標售,對於占有人而言,其占有權限長期處於不明,為確保占有之權利,大大家可以考慮主張時效取得地上權,應該也可以解決大大家的問題。

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