劉律師您好,下述為我父親最近遇到的問題,想向您請教有無解套方法。謝謝!

 

 

土地與房屋為原告與被告(兩人為兄弟關係)民國70年以公司名義(公司負責人為被告)共同出資興建,土地登記在被告名下,房屋為未辦保存登記建物,然被告在民國95年未告知原告(我父親)便私下以土地地號申請房屋稅籍證明。今年被告的土地被拍賣,原告為拍定人,原告便主張房屋為兄弟兩人共有,被告無權占有,請求其拆屋還地。

 

 

第一次言詞辯論中,被告答辯聲明有二:

 

一、被告出示民國95年申請的稅籍證明書主張房屋是自己一人出資建造。

因為早期原告與被告僅以口頭約定兩人共有,原告沒有任何書面文件可證明房屋是兩人共同出資建造。想請問律師,稅籍證明除了證明課稅內容外,亦可證明是誰出資建造的嗎?或是還有其他的功用嗎?

 

二、被告以民法838-1條第1項主張自己具有法定地上權,屬有權占有,非原告主張無權占有,故不必拆屋還地。

 

民法838-1條第1項:「土地與房屋同屬一人,經拍賣後,土地與房屋拍定人各異時,房屋所有權人才視為已有地上權之設定。」我的解讀是該法條成立要件為土地與房屋「同屬一人」,不知這樣的解讀是否有誤?

 

我感到疑惑的是,若房屋是被告所有,那為何當初拍賣公告上會註明「拍賣土地上有建物,但建物占有基礎法律關係不明,故不在拍賣範圍內」,能否以這點請求被告提出其為房屋所有權人之相關證明文件?若被告無法拿出證明的話,原告下一步可以怎麼做呢?


原告訴訟聲明主張被告無權占有,但聲明理由又說是兄弟共有,這樣是否有矛盾之處?這幾天我被法條搞得暈頭轉向,腦袋已經打結了!希望律師能善心大發為我解惑!

 

謝謝~^___^

 

 

 

 

大大您好:

 

未辦保存登記建物原則上是由原始出資人取得所有權,因為未辦保存登記建物無法透過地政登記移轉,所以買賣後手只是取得該未辦保存登記建物之事實上處分權而已。而稅籍證明主要是稅捐稽徵機關認定納稅義務人之用,但因為只有所有人或占有人等才會同意納稅,所以稅籍證明是可以作為其為所有人或占有人(事實上處分權人)證明之用,但事實上的所有權人仍是可以提出出資證明等證據反證推翻的。

 

 

至於被告可否主張依民法第838條之1條第1項具有法定地上權,屬有權占有,非原告主張無權占有,故不必拆屋還地。因為民法第838條之條第1項後段規定「僅以土地或建築物為拍賣時,亦同。」,所以被告能否主張,主要牽涉到要件上所謂「同屬一人」如何解釋?土地、房屋如原是被告單獨所有,其自有主張民法第838條之條第1項之餘地,除非大大父親另外取得或受讓對被告的債權,再查封拍賣系爭房屋取得房屋,否則可能沒有辦法解決土地、房屋權屬分屬不同人之爭議。

 

 

但房屋如為原告與被告二人共有,原告訴訟聲明主張被告無權占有,但聲明理由又說是兄弟共有,這樣是明顯矛盾的,所以原告應依民法第823條、第824條之規定訴請分割該共有未辦保存登記建物,而非訴請拆屋還地,因為土地為原告單獨所有,基於土地、建物權屬合一時才能達到最大經濟效益,故請求法院裁判准原告補償被告後,判決分割由原告單獨取得,或許是可以考慮的一個方向。

 

 

 

參考法條:

 

民法第823

各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。

 

824

共有物之分割,依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。

以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。

以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。

變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

 

民法第838條之1

土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,因強制執行之拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,視為已有地上權之設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時,亦同。

前項地上權,因建築物之滅失而消滅。

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