問:

 

想請問幾個祭祀公業的問題,請專家不吝指教:

 

1. 我知道好像被指定為古蹟好像是有容積獎勵祭祀公業的派下員可以把這個容積轉移的權利再賣給建商對吧,所以算是一種獎勵?

 

那麼總體來說祭祀公業土地被徵收或是被指定為古蹟是否對人民有免稅減稅還是有其他的獎勵呢?

 

2.現在祭祀公業因為都更而要同意徵收, 這算是一種同意處分祭祀公業土地的法律行為吧?那麼到底同意比率要依照哪條啊?

 

土地法34-1應該是優先於民法828,可是祭祀公業條例33跟都更條例第12條也都有規定同意比率,那應該先是用哪條呢?

 

 

答:

 

祭祀公業的財產性質上屬於派下現員公同共有,所以其處分及其他之權利行使,依民法第828條之規定,除法律另有規定外,應得公同共有人即派下全體之同意。而土地法第34條之1是民法第828條的特別規定,因此處分、變更共有土地或建築改良物,以及設定地上權、農育權、不動產役權或典權等,只要以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意即可行之,若其應有部分合計逾三分之二者,其人數更可不予計算。

 

但若祭祀公業已經依祭祀公業條例的規定成立祭祀公業法人時,祭祀公業的財產性質上已經不再是屬於公同共有,而是屬於祭祀公業法人所有,當祭祀公業法人要處分財產或設定負擔時,即須依祭祀公業條例第33條的規定,經派下現員三分之二以上之出席 ,出席人數超過四分之三之同意,或是取得派下現員三分之二以上書面之同意,始得為之,此時並無土地法第34條之1規定之適用。

 

而祭祀公業(即尚未成立法人之祭祀公業)同意參與都市更新並非處分公同共有物,所以並無土地法第34條之1規定之適用,此時仍須依民法第828條之規定,應得全體共有人即派下現員全體之同意。倘若如此,對於都市更新的進行就會有非常大的困難,所以都市更新條例第12條即明文規定,在申請實施都市更新事業之人數與土地及建築物所有權比例之計算,不包括祭祀公業,但若祭祀公業三分之一以上的派下員反對參加都市更新時,即須依都市更新條例第22條的規定列入計算人數與土地及建築物所有權比例。

 

而土地徵收是國家高權的行使,所以需用土地人若無法與土地所有權人協議價購時,即可擬具詳細徵收計畫書,並附具徵收土地圖冊或土地改良物清冊及土地使用計畫圖,送由核准徵收機關核准徵收祭祀公業的土地或土地改良物(參土地徵收條例第13條),並毋須取得任一派下員的同意。派下員對於祭祀公業土地或土地改良物之權利義務,於領受補償費完竣時即當然終止(參土地徵收條例第21條),所以祭祀公業土地因為都市更新而須被徵收時,並無所謂同意比例的問題(詳細徵收程序如公聽會召開、協議價購、補償費發給等,要請大大再自行了解)。

 

所以就大大所問現在祭祀公業因為都更而要被徵收,同意比率到底要依照哪條?誠如上開說明,是沒有土地法第34條之1、民法第828條、祭祀公業條例第33條跟都市更新條例第12條等條款的適用。

 

而實施容積率管制地區內,經指定為古蹟,除以政府機關為管理機關者外,其所定著之土地、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區內土地, 因古蹟之指定、古蹟保存用地、保存區、其他使用用地或分區之劃定、編定或變更,致其原依法可建築之基準容積受到限制部分,土地所有權人得依本辦法申請移轉至其他地區建築使用(參文化資產保存法第35條、古蹟土地容積移轉辦法第3條)。但如前所述,申請移出容積並非處分祭祀公業的土地,所以並無土地法第34條之1規定之適用,我是認為此時仍應有民法第828條規定之適用,即應得公同共有人即派下全體之同意。

 

至於祭祀公業土地被徵收或是被指定為古蹟是否對人民有免稅減稅還是有其他的獎勵?誠如上述,土地徵收是國家高權的行使,派下員對於祭祀公業土地或土地改良物之權利義務,於領受補償費完竣時即已終止,所以並無所謂獎勵存在(搬移費並非狹義的徵收補償費,所以廣義而言,因可認定係獎勵之一),只有徵收補償費發給請求權存在。而祭祀公業土地被指定為古蹟時,依文化資產保存法第91條的規定,是可以免徵房屋稅及地價稅等,就個人所知,除了可以申請移出容積外,並無其他獎勵。

 

以上個人淺見,希望對大大的問題有幫助。

文章標籤

創作者介紹
創作者 威盛法律事務所 的頭像
威盛法律事務所

威盛法律事務所

威盛法律事務所 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()