網友問:

 

土地已成交一年半,現在買方因無法蓋房子,要求解約還錢有這個道理嗎?應如何處理?因為是建地,買方說建築線拉不出來,所以要求解約還錢可是已過一年半了,錢用了一些,稅也繳,仲介費給了,代書費也給了,現在應如何處理才好?

 

 

答:

 

購買建地其目的及價值即在於可以興建房屋,而建築基地依建築法第42條之規定,建築基地與建築線應相連接,其接連部分除因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形,經直轄市、縣()主管建築機關認為安全上無礙者外,並有最小寬度之限制,所以建地如果不能符合建築法的規定,而不能興建房屋時,應可認為有減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵。買方應得依民法第354條以下之規定,主張物之瑕疵擔保責任。

 

而依民法第365條之規定,買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。所以買方雖然是在土地成交一年半後才發現不能蓋房子,依照民法前開規定,只要其在物之交付之後五年內發現,皆仍可主張物之瑕疵擔保責任,請求解除契約或請求減少價金。

 

至於賣方如何答辯?除了可就是否確有買方所指不能拉建築線蓋房子的瑕疵之外,主要也只能主張買方是否有失權情形,亦即是否有民法第356條所指日後發見瑕疵,怠於通知出賣人,而視為承認其所受領之物之情形?以及是否有通知後六個月間不行使契約解除權或減少價金請求權情事。

 

 

參考法條:

 

民法

354

物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。

出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

 

356

買受人應按物之性質,依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時,應即通知出賣人。

買受人怠於為前項之通知者,除依通常之檢查不能發見之瑕疵外,視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵,至日後發見者,應即通知出賣人,怠於為通知者,視為承認其所受領之物。

 

365

買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。

 

建築法

42

建築基地與建築線應相連接,其接連部分之最小寬度,由直轄市、縣()主管建築機關統一規定。但因該建築物周圍有廣場或永久性之空地等情形,經直轄市、縣()主管建築機關認為安全上無礙者,其寬度得不受限制。

 

48

直轄市、縣()()主管建築機關,應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時,從其規定。

前項以外之現有巷道,直轄市、縣()()主管建築機關,認有必要時得另定建築線;其辦法於建築管理規則中定之。

 

49

在依法公布尚未闢築或拓寬之道路線兩旁建造建築物,應依照直轄市、縣()()主管建築機關指定之建築線退讓。

 

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