問:

 

請問沒有辦保存登記的建物沒有權狀,該如何辦理過戶?

 

答:

 

大大您好,我國關於土地、房屋的產權取得、設定、喪失及變更,除了因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為外,是採登記生效主義,所以買賣不動產,如果未經登記是不會發生產權移轉的效力(參民法第758條、第759條)。

 

而未辦保存登記的建物,雖然不符合建築法規而無法辦理登記,但在私法上,仍是受法律保障的財產權之一,所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉,但仍發生事實上處分權移轉的效力,而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物,並排除他人之干涉。

 

而未辦保存登記建物的事實上處分權如何移轉?現行實務上除了事實上「占有」的移轉外,一般上都由買受人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書(地政事務所的公契,12份)蓋妥雙方印章,並貼上印花申報契稅後,據以辦理稅籍登記名義人及水、電申請人名義的移轉,來證明事實上處分權的移轉。

 

誠如上述,因為買受人只是取得事實上處分權,而所有權仍在出資興建的原始取得人,所以原始取得人若有欠債情事,其債權人是可以聲請法院查封拍賣該未辦保存登記的建物,而買受人並不能提起第三人異議之訴對抗的,大大如要購買未辦保存登記的建築物,務必要了解此法律上利害關係及克服之道。

 

參考法條:

民法第758

不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。

前項行為,應以書面為之。

 

759

因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。

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  • HAN
  • 大大律師您好:

    小弟有一個問題想要請教您。

    有一棟建物土地是一個人的,建物沒有保存登記但有繼承給5個小孩,這樣的話要賣掉它,建物繼承中的5兄弟其中有人不賣就不能買賣了嗎?
    還是有什麼方式可以強制出售呢?

  • 建物沒有辦理保存登記,其處分能否適用土地法第34條之1之規定,而得以多數決方式處分?因為土地法是就民法上得登記的土地、建築物所為特別法,是就未辦保存登記建物之處分,自應回歸民法關於共有物處分的規定,也就是應取得全體共有人之同意始得為之。

    如果共有人有人不同意處分,大大可以訴請法院裁判分割共有物,請求法院為變價分割或補償分割,以結束共有關係。

    威盛法律事務所 於 2018/04/29 09:57 回覆

  • 威勝法律事務所
  • 建物沒有辦理保存登記,其處分能否適用土地法第34條之1之規定,而得以多數決方式處分?因為土地法是就民法上得登記的土地、建築物所為特別法,是就未辦保存登記建物之處分,自應回歸民法關於共有物處分的規定,也就是應取得全體共有人之同意始得為之。

    如果共有人有人不同意處分,大大可以訴請法院裁判分割共有物,請求法院為變價分割或補償分割,以結束共有關係。
  • Jason
  • 律師您好,
    請教一下, 我們有個未辦理繼承老房子(未辦理第一次建物登記), 因為上一代兄弟不和無法辦理繼承,現在國有財產局即將經過15年列管後即將將土地代為拍賣, 我們考慮將以優先購買權買回, 但請問一下, 這樣只買回土地, 但是地上權的房屋是否也一併歸屬我們? 目前房屋是由另一親戚管理, 租給別人. 如果我們取得這個房屋的所有權, 又該如何處理. 感謝您的幫忙.
  • 房屋雖然現在是由特定的親戚管理,但房屋既屬於共有,大大仍可以訴請法院裁判分割共有物。而分割方式則請求法院准以補償分割方式,由大大補償其他共有人價金後,單獨取得房屋所有權,因為大大已取得土地所有權,基於土地建物合一使用較符合最大經濟效益,故請求法院判決以補償分割方式為之。

    威盛法律事務所 於 2018/04/29 09:58 回覆

  • 威勝法律事務所
  • 房屋雖然現在是由特定的親戚管理,但房屋既屬於共有,大大仍可以訴請法院裁判分割共有物。而分割方式則請求法院准以補償分割方式,由大大補償其他共有人價金後,單獨取得房屋所有權,因為大大已取得土地所有權,基於土地建物合一使用較符合最大經濟效益,故請求法院判決以補償分割方式為之。
  • 訪客
  • 律師您好
    謝謝您的回覆. 類似這樣的訴訟需要多久的時間? 這樣的裁判有強制力嗎? 若家族有人不配合也不出庭的話會怎麼辦?
  • 大大您好:
    分割共有物訴訟的判決確定,其所有權即當然發生變動,就算共有人不同意或不配合出庭,也會發生形成力。如果是已登記的土地或是建物,共有人憑法院的確定判決書,即可到地政事務所辦理登記。
    而分割共有物訴訟基本上會受到共有人人數多寡的影響,因為會有送達的問題,如果共有人有遷居國外或住所不明的,時間上又會受到拖累,保守估計訴訟期間差不多要一年上下。

    威盛法律事務所 於 2014/09/15 09:15 回覆

  • 訪客
  • 律師您好
    謝謝您的回覆. 類似這樣的訴訟需要多久的時間? 這樣的裁判有強制力嗎? 若家族有人不配合也不出庭的話會怎麼辦?
  • 訴訟時間一般來說一審大概要八個月到一年半之間,判決確定後即具有既判力,就算共有人於訴訟中不出庭,對其亦有拘束力。

    威盛法律事務所 於 2018/04/29 09:58 回覆

  • 威勝法律事務所
  • 訴訟時間一般來說一審大概要八個月到一年半之間,判決確定後即具有既判力,就算共有人於訴訟中不出庭,對其亦有拘束力。
  • 悄悄話
  • 陳小姐
  • 律師您好, 請教您,土地在爺爺過世前已辦理過戶,在土地上(父親所有)有一共同居住之舊宅,其屬未曾保存登記的建物,故無法辦理繼承,現父親欲拆除部分廂房,遭伯父反對,請問是否可主張因在該土地上之建物歸所有人所有,所以逕行拆除,另因建物在法律上不存在,故是否亦無稅捐之疑慮?
  • 大大您好:
    舊宅雖係未辦保存登記的建物,不管有無辦理稅籍登記,依法仍係一獨立於土地的不動產物權,可以為買賣、贈與與繼承的標的,不會因大大父親取得土地,即當然取得建物的所有權,二者不可混為一談。
    另外,推測大大所謂的舊宅應係祖厝,所以應是大大父親與伯父共同自祖父繼承取得,即為大大父親與伯父公同共有,在未取得全體共有人同意之前,大大父親自不能擅自拆除。
    至於稅捐部分,因為係舊宅,所以推測應已無房屋稅的問題,但若要拆除,建議大大仍要向建管機關詢問是否要申請拆除執照為宜。

    威盛法律事務所 於 2014/09/15 08:49 回覆

  • 大萍
  • 請問一下律師,
    因父親繼承了一間只有稅籍證明的房子,沒有所有權狀,因為門牌有做過整編,且我家族的人都以為這間房子在一個親戚房子的某一角,所以沒有打算追究,但是最近去查,發現事實不然,的確有一間房子在巷尾,但房子內已經有人住了超過30幾年,父親有去詢問住的人,他只有口頭說是他們的房子,我們不要汙衊他,現在有一個買方透過代書想要和我們買這間房子,已經辦理過戶,但是買方突然說不買了,理由是"房子不是我家的",我想知道用稅籍證明可以證明房子到底是誰的嗎? 還是水電費單也可以證明?(水電單我不確定是誰的名字) 當初簽約時就有寫一張契約書說明我們只有稅籍證明,若之後有什麼問題,買方要自理,這樣的契約書有法律效應嗎? 當初代書也一直說有稅籍證明就可以代表是我們家的,所以可以買賣,不過現在這種狀況,感覺不是很好處理
  • 大大您好:
    未辦保存登記的建物,其所有權人是由原始出資建造之人取得,日後移轉時,除繼承或法院拍賣外,其受讓人只是取得事實上處分權而已。而是否具有事實上處分權?稅籍證明、水電費單等只是證明方法的一種,並不代表就是擁有所有權。
    建議大大先去查您父親繼承取得的房子其稅籍登記的原始資料,其上面會有占有地號、面積及申請登記之人的資料,再去比對門牌是否就是現在系爭的房子,如果是,才能對現占有人請求返還所有物。

    威盛法律事務所 於 2014/09/15 08:24 回覆

  • 年輕不俸養,年老就不要來爭產
  • 大大律師您好:
    我家祖厝是建改之前的房子,未辦保存登記,無房子相關稅單,無房屋權狀。而房子的土地原是政府的民國80年開放購買,祖父生前用我父親的名義向政府購買分8期付款,取得土地所有權自然是登記我父親的名字,所有繳款單的繳款也都是我父親簽名的,政府核發土地權狀上也是寫我父親購買,祖父過世後其財產自然無祖厝土地所有權更無祖厝房屋所有權,其兄弟自然不能以遺產要求分祖厝土地
    1~若錢真的是我祖父出的,我叔伯可經法院訴訟要求我們把祖厝土地所有權分給他們嗎?
    2~祖父過世時財產清單並無此房子,但在財產分配協議上代書好像有寫進去但也是協議給我父親。後來對於祖厝房屋所有狀我父親也沒有任何動作。
    現在祖厝是我伯父在住,戶籍也在95年遷入我家祖厝,我伯父可以以在那居住或祖先留下來的辦理保存登記把祖厝房屋合法佔為己有嗎?祖厝土地所有權在父親過世後我們兄弟協議登記給我哥。
  • 大大您好:

    就土地的部分,因為是大大祖父出資購地,形式上雖然是登記給你父親,但在法律上有可能被評價是借名登記,所以大大叔伯們是可能法院訴訟要求你們把祖厝土地所有權分給他們。你們的抗辯方向,就是如何證明不是借名登記。而在判決確定土地屬於借名登記之前,大大父親仍是土地所有權人,大大父親過世時,你們兄弟是可以協議登記給你哥。

    至於房屋部分,因為大大祖父過世時全體繼承人已經協議將房屋分割給大大父親,所以大大父親一房才有權占有祖厝,對於伯父等占有人是可以請求遷讓返還房屋的。

    威盛法律事務所 於 2014/10/18 10:43 回覆

  • 年輕不俸養,年老就不要來爭產
  • 謝謝大大律師之解答,實際出資是否是我祖父並沒有人可以證明,叔伯年輕時都在外地,老家所有大大小小的事都是我父親在處理而他也走了,而當年購地之所有繳款單繳款人都是父親簽名的,市政府核發權狀的公文也是寫父親購買~這些資料都有保留。
    1~叔伯們若要主張借名登記是否也要提出證據,而不是口徑一致就會成的?
    2~至於祖厝當年並未辦理保存登記也沒有被徵收過房屋稅更沒有權狀,雖祖父過世後財產分配協議書是寫給我父親,而父親過世時財產清單上也沒有這間祖厝應該是祖父過世後父親對祖厝沒有後續做為,那我們現在要辦保存登記會很麻煩嗎?土地所有權目前是我們的。
    還請大大律師解答指導
  • 大大您好:

    大大的叔伯要主張借名登記,回復為大大祖父所有,再由大大父親一輩繼承,其對此有利於己之事實,依法自應負舉證責任,不能空口主張。

    至未辦保存登記房屋部分,因為沒有登記,所以大大要主張權利,就要從繼承協議方面著手,主張大大父親因繼承取得該房屋,然後又再由大大等繼承取得。而未辦保存登記房屋是否可以登記,大大可以携帶相關資料,就近詢問地政事務所。

    威盛法律事務所 於 2014/11/02 22:10 回覆

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  • 大大律師您好

    未辦保存登記的建物,其所有權人是由原始出資建造之人取得,如果是從法拍取得未辦保存登記的建物的話,
    1.我們可以變更起造人嗎?
    2.新的債權人是否可以在進行假扣押?

    謝謝
  • 大大您好:

    「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。」,民法第759條亦有規定,所以大大於取得法院發給的權利移轉證書時,即當然取得該未辦保存登記建物之所有權,根本無須再去變更起造人。

    另外,本件未辦保存登記建物之所有權既已移轉,原始出資人(即所有權人)已非所有權人,其債權人自不得聲請查封,如法院誤依其聲請查封,大大是可以向執行法院提出異議,或是提起第三人異議之訴,請求撤銷該執行程序。

    威盛法律事務所 於 2014/11/16 11:47 回覆

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  • 大大律師您
    如果是從法拍取得未辦保存登記的建物的話,原建築物與土地的關係為租賃關係,土地所有權人如不繼續出租時,小弟該如何因應?
  • 大大您好:

    「租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。」,而「租用建築房屋之基地,非因左列情形之一,出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。 二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額,除以擔保現金抵償外,達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」,民法第426條之1、土地法第103條分別定有明文。所以土地所有權人如不繼續出租時,要看有沒有符合土地法上開收回基地之規定,如果沒有,則要看大大是否同意終止雙方間之基地租賃關係。

    威盛法律事務所 於 2014/11/16 10:29 回覆

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  • 大大律師您
    如果是從法拍取得未辦保存登記的建物的話,原建築物與土地的關係為租賃關係,土地所有權人如不繼續出租時,小弟該如何因應?
    租約快到期了,但地主不願再出租了.
    我可以有優先承租權嗎?
  • 就此情形法律上並無優先承租權之規定。

    威盛法律事務所 於 2014/11/17 20:32 回覆

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  • 大大律師您好
    小弟取得的未辦保存登記的建物有使用執照(5年全取得),土地不是我的,我可以去做建物第一次登記嗎?
    這樣還需要地主同意嗎?
  • 依土地登記規則第79條的規定,申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖,所以大大未辦保存登記建物若有使用執照,應是可以去辦理建物第一次登記。
    而在申請使用執照階段,即需附土地使用權同意書,才能取得使用執照,所以在建物第一次登記階段除了實施建築管理前建造之建物,無使用執照,且建物與基地非屬同一人所有者,始需附使用基地之證明文件,一般即無要求要附地主同意書。

    威盛法律事務所 於 2014/11/17 20:46 回覆

  • 大家豪
  • 大大律師您好

    我想請問一下,目前我從爺爺那邊擁有一塊持分的土地,但因日前該土地旁的建地賣出去,連同我持分的這塊土地部分也有一併賣出,因爺爺那一代應該有口頭區分持有地的分區且有老舊建築物的分隔,所以我持有的那一塊地跟建築物才得以得知位置,因賣出去那位持分人剛好在我的建築物的旁邊,賣出之後就拆屋賣地,連同我的建築物因為有占用到賣出的建地也一併拆屋還地,我想請問保留下來的部分可以去申請所有權第一次登記嗎?
  • 大大您好:

    是否可以辦建物所有權第一次登記,可以參看土地登記規則第79條的規定,看大大是否符合。大大可能遇到的問題,主要應該會是在最後一項,須提出基地全體共有人同意使用基地之證明文件。

    第79條
    申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者,並應附其他相關文件:
    一、區分所有建物申請登記時,應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。
    二、區分所有建物之專有部分,依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人之分配文件。
    三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物,依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者,申請登記時,應檢具戶政機關核發之所在地址證明。
    四、申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。
    前項第三款之圖說未標示專有部分者,應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
    實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:
    一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
    二、門牌編釘證明。
    三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
    四、繳納水費憑證。
    五、繳納電費憑證。
    六、未實施建築管理地區建物完工證明書。
    七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
    八、其他足資證明之文件。
    前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
    第三項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。

    威盛法律事務所 於 2014/12/18 08:19 回覆

  • 苦惱人
  • 律師您好~近日爺爺過世,其財產有一棟房子(但此建地是三七五租約地主的),房子當時並未於地政辦理登記;地主表示要我們拆屋還地,另外三七五租約也不再續租,想啨問:1.可以用哪些方式跟地主談,可以保住房子不要拆?如果地主堅持要拆屋怎麼辦?2.如果我們有耕作事實,地主可以說不要續三七五租約嗎?3.房子先去辦理登記會對我們比較有利嗎?希望能得到您專業的意見,謝謝~
  • 基本上只要三七五租約存在,地主就不能強制要求你們拆屋還地,所以你們首要之務就是確保你們的租約繼續存在。而三七五租約的無效、終止是有法定事由(參耕地三七五減租條例第16條、第17條),不是地主單方主張不續約就可以不續約。至於房子要辦理保存登記部分,土地登記規則第79條第5項規定「建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。」,亦即應檢附基地所有權人同意書及印鑑證明。所以就大大所有的房子,要辦理建物保存登記可能會遇到困難。

    威盛法律事務所 於 2014/12/29 00:16 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • chuchu
  • 買一塊土地,
    仲介與地主談定價格後,即要求我轉帳頭款
    我也轉了30萬頭款給仲介,
    因本人在北部,我叫我家人去和地主簽約,
    因為我媽不識字,也不懂買賣流程,仲介來我家跟我媽拿印章和身份證影本說要去辦過戶

    仲介並沒有找我媽去簽約,而是私下仲介、地主和代書就簽約,我們並不知情,也沒有授權書,
    簽約時地主拿了5萬現金和一張仲介簽的25萬元的本票
    但在買賣契約上是寫:本契約成立時買方應付賣方新台幣參拾萬元整(含定金)…
    並未在契約書上載明5萬現金和一張仲介簽的25萬元的本票
    因此我不疑有他,以為一切都ok了,

    結果在付第二次款時,地主說我方已違約,他只收到5萬現金和一張仲介簽的25萬元的本票
    現狀是仲介也承認他拿了25萬,目前還不出來,
    請問這種狀況,我要如何處理?
    直接去告他或走民間協調委員會?
    代書未在買賣契約上註明是5萬現金和一張仲介簽的25萬元的,是不是也有連帶責任,謝謝
  • 依通常情形,仲介應是受地主委託銷售,所以仲介是地主的代理人或是履行輔助人(委託銷售契約通常會記載仲介有權代為收受訂金),對於仲介的行為是要負責任的,所以此部分依法應是地主要跟仲介去求償。
    但若地主不認帳,依通常情形地主也不會去承擔買賣價金的風險,此時就要看大大要不要繼續這件買賣契約,如果要,可能就要先繳足差額,再回頭找仲介求償。如果不要,此時就依法解除契約,請求地主、仲介返還買賣價金。

    威盛法律事務所 於 2015/01/05 12:48 回覆

  • 悄悄話
  • chuchu
  • 針對#21,那代書沒責任嗎?可否向代書求償?謝謝
  • 代書的責任主要是在產權文件、權利人的認定,如果錢是仲介收的,我是認為代書是沒有責任。但若代書明知仲介會侵占這筆錢,故意配合仲介與地主簽約,事後並收受部分款項,這當然要另當別論了。所以詳細事實如何?可能要充分了解後,才能有不同的結論。

    威盛法律事務所 於 2015/01/06 10:33 回覆

  • 悄悄話
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  • LEE
  • 家父有一筆土地,幾年前因分割繼承而取得,地上有一棟未辦保存登記的老舊建物,因年久失修,屋頂塌陷,怕傷及路人,家父重新整修(幾乎是重建,但仍未申請合法執照),事後叔叔提出房屋為他所有,因為他有稅籍證明(但此屋現值低於十萬,所以免稅),應如何釐清此屋的所有人??稅籍證明應不代表有所有權吧???
  • 大大您好,未辦保存登記建物的所有權原則上是由出資興建之人取得,而稅籍只是作為行政機關課稅管理之用,納稅義務人並不等同於所有權人。而未辦保存登記建物主要是看事實上處分權,也就是誰有權占有、管理、使用,收益?大大父親整修之後,如果是大大父親住在裡面,客觀上應是由大大父親取得事實上處分權,如果大大的叔叔主張房屋為他所有,大大的父親是可以提起確認其對房屋有事實上處分權存在。

    威盛法律事務所 於 2015/01/09 20:20 回覆

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  • 陳
  • 想購買一間房子.
    當初地主買地自建
    且年代已經非常久遠.三年前有全部修復翻新
    但是土地是風景區且建物沒有權狀只有土地權狀.且沒有房屋稅.
    這樣算是違建媽?買賣後會不會有被拆除的風險呢?

    如果是違建如何知道是屬於既存違建還是屬於老舊房屋呢?還是哪邊可以查到紀錄?(不曉得什麼時候蓋的)?



  • 大大您好:
    建築物若是在實施建築管理之後興建,若不符法規取得建照、使照,原則上都是違建,理論上即有被拆除的危除。但建物完成年代久遠,基本上會再被拆的機率就會相對的低,除有增修或有面積過大、妨害公安消防等情形例外。

    至於違建是否屬既存違建、新違建或老舊房屋,就台北市,大大可以參看「台北市違章建築處理規則」第4點的規定。

    一 新違建:指民國八十四年一月一日以後新產生之違建。
    二 既存違建:指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月三十一日以前已存在之違建。
    三 老舊房屋:指民國三十五年十月一日以前及本市改制後編入之五個行政區(文山、南港、內湖、士林、北投)都市計畫公布前已存在之建築物。

    威盛法律事務所 於 2015/03/30 23:52 回覆

  • dpdmark
  • 律師您好,請教一下,如果當初不知道房子有保存,所以買賣僅過戶房屋稅籍,事後才發現原來有建號,這時候可以單獨申請建物移轉登記嗎?
  • 辦理土地建物所有權移轉登記,原則上須由權利人及義務人雙方會同申請,除非取得法院命所有權移轉登記之判決等始得單獨申請(參土地登記規則第26條、第27條之規定)。
    而依民法第348條之規定,物之出賣人,負交付其物於買受人,並使其取得該物所有權之義務。所以大大可以要求賣方協同辦理所有權移轉登記,倘對方不願意協同申請時,只能透過法院訴訟取得確定判決後,再單獨申請建物移轉登記。

    威盛法律事務所 於 2015/04/04 12:24 回覆

  • Louis
  • 律師 您好 請教一下
    我父親繼承祖產 分得一塊土地
    長年來都讓父親的兄長種植果物
    三十多年來並未收過租金

    而最近打算收回來使用時
    卻遭到兄長抗議
    對方表示若要回收土地
    要賠土地上種植的果物

    請問這於法有據嗎?
    可以提告對方侵占嗎?
  • 若大大的父親與其兄長間沒有租賃或使用借貸的關係,大大的父親是可以基於所有權人的地位,主張其兄長無權占有,要求其等返還土地。倘其等確係無權占有,則其等並無權利要求大大父親為任何補償或賠償(賠土地上種植的果物),始須返還土地,反而是要返還大大父親相當於租金的不當得利。
    至於能否告對方竊占?要視大大父親的兄長是否是以為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產?因為占有之始有可能尚未由大大父親繼承土地,甚至大大父親繼承之後曾同意其種植果樹,所以是否成立竊占,仍然是要個案而定。另外依大大之說明,本案行為事實上已逾30年,顯然也已罹於追訴權時效,所以告竊占,最終可能只是一個逼迫對方坐下來好好談的手段而已。

    威盛法律事務所 於 2015/04/07 01:27 回覆

  • 方先生
  • 律師 您好 請教一下

    我想買一塊土地 , 但賣方的土地上有一棟未保存登記建物 , 賣方現居住於上述建物 ,
    , 但此未保存登記建物的稅籍證明是登記在賣方的公公名下(當時應為賣方公公出資興
    建) ,房子不值錢所以沒被課到房屋稅, 賣方的公公已過世十餘年... ,且賣方和她老公那邊的兄弟已交惡,無法溝通, 所以我感覺買此土地有一些風險, 請問 :

    1. 假設我買下此筆土地 , 日後賣方公公的兒女們是否可行使繼承權 ,再來主張他們有優先買權, 使我的買賣契約無效 ? 另外, 未保存登記建物若要行使繼承權有限期嗎 ?

    2. 賣方說可以先行把房子拆掉再賣我 , 可行嗎 ?

    3. 存證信函知會賣方公公的兒女們買賣內容, 避免買賣契約無效 ? 之後再主張拆屋還地?

    很想買那塊地, 我應該怎辦? 謝謝
  • 大大您好,因為問題及回答內容比較複雜,且對網友應有助益,所以我是另外以發表文章方式處理,請參考「土地上有一棟賣方未辦保存登記建物,而我很想買那塊地時,我應該怎辦?」這篇文章,謝謝!

    威盛法律事務所 於 2015/04/08 19:45 回覆

  • 您的暱稱 ...
  • 請問長輩在60年前買地蓋房,確未辦理過戶,在10年前找過對方子孫要辦過戶,但對方不肯,因當事人都已過世,而我們留有當初買賣契約,最近說對方已經將此地賣出,我們該怎麼主張此地是買來的
  • 按「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」,所以大大家縱然能證明當初是買來的,且是基於買賣關係而占有,因為未辦理所有權移轉登記,大大家基本上仍未取得土地的所有權。所以現在的問題應不在於如何證明當初是如何買來的,而在於將來如有第三人對大大家主張拆屋還地時應如何處理。

    大大可以參考下述最高法院民事判例意旨,即會了解問題所在。
    最高法院83年台上字第3243號民事判例:
    買賣契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合,出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人,前買受人縱已占有不動產,後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物,前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係,對抗後買受人。

    威盛法律事務所 於 2015/04/19 23:11 回覆

  • 林小姐
  • 兄弟姐妹7人要繼承父親土地及土地上之二棟房子(分前後棟,前棟在路邊1.2樓獨棟為父親生前獨住,後棟建築為二層樓分為四間給兄長四家居住,二間房子没有保存(後棟在民國60年左右蓋的,前棟約在民國70幾人蓋的),請問我們繼承土地是每人1/7,但房子要如何繼承,我可以主張前棟由女兒三人共同繼承嗎?又他日要處分土地時會因為房子没有保存及因為兄長長期居住而生困難嗎?再請問代書所說的平均持分繼承跟一般繼承一樣嗎?如果要處分土地時那一種繼承較不麻煩?
  • 大大妳好:
    遺產若按應繼分繼承是比較簡單,前棟建築物可依分管協議方式由妳們姐妺占有使用。但日後處分時,因係共有,即須全體繼承人同意,或是依土地法第34條之1以多數決方式處分,到時會有一些困難。
    而未辦保存登記建物為大大繼承取得,所以大大是當然取得建物所有權,只是因為是未辦登記,日後若出售他人時,他人只是取得事實上處分權。
    總言之,辦理繼承時,建議即由全體繼承人協議分割遺產,即由姐妹取得前棟建物,後棟則由兄長取得。而土地部分如能併同辦理標示分割,分割成前後二棟建物的基地,是比較好。倘若七位繼承人無法就遺產分割方法達成協議,只能聲請法院裁判分割遺產。大大到時可以請求法院將前棟建築及其座落基地割給妳們姐妹,後棟及其基地則仍由兄長繼承。

    威盛法律事務所 於 2015/06/08 18:30 回覆

  • 小林
  • 律師 您好 想請教:
    我們家有一間三合院,座落於兩個地號,未辦保存登記,沒有房屋所有權狀,但一個門牌有兩個稅籍,因房屋價值不到課稅等級,所以從沒繳過房屋稅,最近有人要買我們住的這邊土地,才發現我們住的這邊,土地是我們的,但稅藉是大伯他們那邊的,而大伯他們住的是我們的稅籍,土地是他們的,因為買方要淨空我們這邊的土地,我們若拆掉我們住的這邊房子,會有法律問題嗎?

    因為跟大伯他們那邊關係已不好,所以已不來往了…我們可以單方找稅捐處更正稅籍嗎?還是有別的方法呢?
  • 大大您好,因為問題及回答內容比較複雜,且對網友應有助益,所以我是另外以發表文章方式處理,請參考「我們是土地及房屋所有人,但房屋稅籍名義人卻不是我們,我們應如何處理?」這篇文章,謝謝!

    威盛法律事務所 於 2015/08/08 11:50 回覆

  • 悄悄話
  • 謎
  • 請教律師:最近要辦理遺產繼承.遺產清單上有一筆老土地跟兩筆老房子(都是同戶籍).而現在要做過戶的動作卻只有土地有謄本.沒發現有房屋權狀.房屋核定價額1間不到兩萬.1間不到7萬.請問這是什麼情形.是只要過土地的部分就好嗎?還是要如何處理?感恩!
  • 大大您好:
    依大大來函,房屋應係沒有在地政機關辦理建物第一次登記之未辦保存登記建物,所以無法向地政機關辦理繼承登記。但大大仍可向稅捐稽徵機關辦理納稅義務人的變更,原因即是繼承,以表彰繼承取得房屋之事實。

    威盛法律事務所 於 2015/09/05 00:45 回覆

  • 小黃
  • 請教律師:最近父親過世.一筆公寓土地上有兩間房子.父親名下財產清冊為土地和一間房子.另一間房子是我哥哥的名子. 我已將父親土地和一間房屋過戶於我名下.而另一間哥哥名下之房屋要贈與給我.但!稅籍證明書上的納稅義務人除了我哥的名子之外還有我父親為監護人(23年的老房子.我哥是61年次).我已繳完契稅.也已送國稅局申報贈與稅中. 請問:納稅義務人增加監護人的意思是指?我跑完國稅局直接跑地政所都是OK的嗎?還是需要其他動作?請指教感恩!
  • 大大您好:
    稅單的納稅義務人增加監護人有可能是因為取得房屋之時,登記名義人尚未成年,所以才加上監護人,只是成年之後應該要去變更未變更而已,因此只要提出納稅義務人的戶籍謄本或身分證影本應即可處理。

    威盛法律事務所 於 2015/10/01 23:12 回覆

  • 吳厘頭
  • 律師您好?有個問題請教,現居住地為無辦理保存登記即違建,是父親76年間租地加蓋,父親ㄧ直居住此處,其間有出租給ㄧ家人開機車行,現房子被法拍,債務人是那ㄧ家人,請問我們現在該如何自救?另外法院說有傳喚我們家人出庭說明房子所有權人,因父親完全不認識字,現房子以被拍定........
  • 因為未辦保存登記建物是由出資興建者原始取得,所以大大的父親是可以在法院拍定之前提出第三人異議之訴,主張房子並非機車行債務人的,可是房子現在已經被拍定了,就像是大大的父親用自己的錢代機車行債務人清償債務,所以大大的父親只能回頭向機車行債務人請求返還不當得利。

    威盛法律事務所 於 2015/10/07 07:54 回覆

  • 吳厘頭
  • 謝謝律師!另外再請問,地主不願繼續承租土地,對方是否需拆屋還地,因為地主得知也很不平,.....機車行那家人欠了附近鄰居ㄧ堆錢,還有拍定人在得知擁有優先購買權的地主不願買回當天,便去通知周邊攤販往後租金歸他,(房子是店面,目前是租給小吃店營業,旁邊有兩攤攤販,)這樣行為對嗎?
  • 能否拆屋還地還是要看當初的法律關係,不過,占有權源的舉證責任是在占有人,所以地主請求拆屋還地及請求給付相當於租金的不當得利應是有勝算的。另外房子既已是拍定人所有,其自有權向小吃店收租,至於旁邊兩攤攤販應否給付租金,要看兩攤攤販是占用或利用到的是房屋還是土地,才能確定誰有權收租。

    威盛法律事務所 於 2015/10/07 20:02 回覆

  • nigelbox
  • 請問
    如果夫妻當時協議,以妻名義買妻父親之未辦理保存登記之房屋與土地且有價金給妻之兄弟姊妹,協議讓妻以單獨繼承方式取得未辦理保存登記之建物與土地。
    現夫妻失和協議離婚中,夫可否主張該房屋土地非妻之特有財產?
    謝謝
  • 大大您好,現行法只要是夫妻婚姻關係存續中取得的財產都是婚後財產,除非是因繼承或無償取得之財產者。而就大大所述案件,未辦保存登記房屋及其土地都是有償取得,只是因為未辦保存登記建物無法辦理所有權移轉登記,所以才以繼承方式為之,但應不影響其是有償取得,故夫應可主張列入婚後財產,進而主張剩餘財產差額之分配請求權。
    以上意見,供參考!

    威盛法律事務所 於 2015/10/28 10:14 回覆

  • 史賓生
  • 大大律師您好

    我父親20年前購得一棟房子,最近欲拆除申請拆除執照時卻發現其中頂樓為後來增建的樓層,此樓層有申請建照,但起造人卻未辦保存登記.由於起造人已過世,房子是跟其繼承的子女手中購入.目前也不知下落.
    1.請問我們可以去辦建物所有權第一次登記嗎?
    2.若不能辦理建物所有權登記,雖然1-3樓都有所有權證明,但建管處的審查就不發照,請問有什麼辦法可以解套?

    謝謝
  • RITA
  • 大大律師您好:
    我們家中有一棟房子,約民國80年前建造,爺爺(已過世)當初僅口頭與地主約定地上物建造並居住,但無限定居住時間長短,如今由第二、三代居住,現收到要將我們拆房還地,我們能如何要求賠償?
  • 大大您好:
    對方請求拆屋還地,基本上即認為大大家是無權占有,其訴狀除了會要求大大家拆屋還地外,應該會同時請求返還相當於租金之不當得利。所以大大詢問如何要求賠償,除非大大家證明是有權占有,否則對方應無賠償之義務。
    至於對方因其他因素考量,例如訴訟成本或是人情考量,而願意提出補償,以交換大大家自動拆除或遷出,則是視對方友善情形而定。

    威盛法律事務所 於 2015/11/25 00:51 回覆

  • 小米
  • 大大律師您好:請問土地是父親民國70年的時候過世.兄弟繼承各一半,,各有土地權狀
    ;在總土地上有一棟3層樓透天厝,大約民國63年間建造,無建物權狀
    ;民國95年母親過世.因透天厝無建物權狀,故無辦理繼承,名義上也是兄弟各一半
    ;我已搬出來12年左右.至今兄用各理由不買也不賣,一直住著
    故可以請住在3層樓透天厝的兄,嫂.及其2位小孩支付住在我有一半權狀的土地上,這12年的相當於租金之不當得利.,他們4位可以拒支付嗎?
    因為討了很多次,光房子不買也不賣,一直住著好幾年了,想必也是討不回這筆了
    ,所以會用上法院處理了,故先您請教這個法律問題,麻煩您,謝謝您
  • 悄悄話
  • 阿翔
  • 律師您好,
    請問:
    與共有人分割土地,請代書辦理地政分割及登記過程,辦理好完成後,由我先行代墊全部費用(代辦費+分割費+規費),每人約6仟多元,事後向共有人收取費用竟遭拒不付款。
    請問我該如何拿回這些錢?我僅有代書開出的一張總費用清單,可以訴訟方式嗎,還是有什麼辦法?
    謝謝。
  • 大大您好:
    基本上你是代共有人支付費用,而大大並沒有支付費用之義務,所以大大是可以起訴請求共有人返還不當得利的。
    另外,大大也可以聲請發支付命令,如果共有人沒有異議,支付命令確定也可以作為強制執行的名義。

    威盛法律事務所 於 2016/03/03 13:43 回覆

  • 文龍
  • 一、民國47年由祖父興建未保存登記房屋,被叔叔毀損、我請律師書寫訴狀、提起訴 訟為何會敗訴?
    二、目前連同我在內共有22位繼承人,是不是要21個人同意當原告、才會勝訴
    三、那我只好提起分割遺產訴訟、拍賣共有房屋、我1人取得該房屋所有權、這時候我可以重新提告嗎,這樣可以要求對方給付修房屋的費用嗎?
    四、目前土地是共有的,22位繼承人、只有我1人持有該土地持分,那我應該有該房屋優先取得權利
  • 大大您好:

    關於未辦保存登記建物被毀損部分,法院有認定事實上處分權是大大的叔叔嗎?如果是,因為事實上處分權本來即含有占有、修繕,甚至拆除的權限,所以大大的叔叔拆除房屋,並不會造成大大的損害,法院有可能以此為大大不利的判決。

    而共有人係共有物所有權人之一,所以本於所有權,依民法第821條之規定,大大一人即可對於第三人就共有物之全部為本於所有權之請求,毋須全體共有人同意或參與訴訟。

    而分割遺產前,大大即是遺產公同共有人之一,可依民法第821條之規定主張所有權人之權利,遺產分割後,大大只是所有權的權利範圍擴張到共有物全部,因此並不會產生新的權利,所以在分割遺產前若經法院判決大大的叔叔毋須負損害賠償責任時,大大嗣後縱單獨取得財產全部,應亦不能重新提告及要求對方給付修繕房屋的費用。

    至於房屋拍賣時,土地所有權人有無優先購買權,應視房屋興建在大大土地上的原因關係,若有符土地法第104條,大大當即可主張優先購買權。


    參考法條:
    民法第821條
    各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。

    土地法第104條
    基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
    前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

    威盛法律事務所 於 2016/05/03 11:52 回覆

  • 文龍
  • 第一間房屋1/2二叔叔,民國47年開始就使用、另1/2由我父親及家人使用、房屋稅籍原登記在我媽媽及三叔叔名下,目前移轉給我及三叔叔女兒名下,第二間房屋、原為祖父、祖母及三叔叔使用,後因祖父、祖母過世、民國73年三叔叔搬出、就被二叔叔強行占用,三叔叔租用的河川地、因過世後、也被三叔叔偷偷過戶租用
  • 大大您好:

    倘未辦保存登記房屋是由大大祖父於47年興建,該未辦保存登記建物理論上即是由大大父親一輩共同繼承,嗣後繼承人應是成立分割協議,始會由大大一家及三叔一家共同使用,所以事實上處分權應該為大大一家及三叔一家共有。但大大的三叔在73年搬出,其原由為何?是暫時搬出?還是拋棄占有?或是與大大的二叔合意移轉?甚或是大大的二叔無權占有?大大可能要把原因查清楚,才能判斷大大的二叔叔究竟有無事實上處分權存在,進而判斷其毀損房屋是否應負毀損之責。

    威盛法律事務所 於 2016/05/07 12:34 回覆

  • 文龍
  • 也被二叔叔偷偷過戶租用
  • 文龍
  • 總共有3兄弟及4姐妹,因剛好三間、三兄弟各住一間,那個年代不會有沒有分割協議,因為都很單純,三叔因買新房搬出、二叔是強占、因為老大及老三比較老實,沒在管事、所以老二想這樣、都沒意見
  • 大大您好:

    未辦保存登記之建物雖不能以買賣方式取得房屋所有權,但可因繼承、法院拍賣等而取得所有權,所以三兄弟既是繼承大大的祖父,自取得祖父出資所興建之該未辦保存登記建物之所有權。

    而所謂拋棄,應須所有權人對外明示為「拋棄」的意思表示,從而大大的三叔買新房後搬出去,倘未明示「拋棄」,並不因此即可認為其有放棄該屋之所有權,大大三叔的女兒應仍得向二叔主張遷讓返還房屋。

    參考法條:民法

    第 759 條
    因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。
    第 764 條
    物權除法律另有規定外,因拋棄而消滅。
    前項拋棄,第三人有以該物權為標的物之其他物權或於該物權有其他法律上之利益者,非經該第三人同意,不得為之。
    拋棄動產物權者,並應拋棄動產之占有。
    第 1148 條
    繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。
    繼承人對於被繼承人之債務,以因繼承所得遺產為限,負清償責任。

    威盛法律事務所 於 2016/05/07 23:53 回覆

  • 文龍
  • 因之前我已提出拆屋還地訴訟、後來我又提出毀損房屋及給付租金訴訟,因三叔搬出去買新房後才結婚、三叔女兒從沒住過老家,這些訴訟都由我提出了
  • 大大您好:
    關於拆屋還地部分我認為應無理由,只是不解大大後來提出的毀損房屋及給付租金訴訟部分何以亦會受敗訴之判決,如大大認為有必要,可攜相關資料撥空到所當面諮詢,應會有助於案件釐清。

    威盛法律事務所 於 2016/05/08 15:33 回覆

  • 文龍
  • 一、我是土地所有權人、二叔是房屋使用人,為何無理由?
    二、毀損房屋部份、就如你說的二叔是事實處份權人
    三、給付租金部分、我勝訴
    四、我在台中、去台北有點遠,其實所有問題如果可以幫我處理好,該付的費用我會 付
    五、我不太喜歡、100%會敗訴的案件還送去法院、浪費時間及訴訟費用、又要付錢給律師,感覺律師大部份的為了收錢到處騙
  • 文龍
  • 100多坪建地、五年租金才1000多
  • 文龍
  • 因為我的持分1/36
  • 大大您好:

    大大雖然是土地現在的所有權人,但47年你祖父興建未辦保存登記建物時,大大應該還不是土地所有權人,而你祖父興建未辦保存登記建物時,倘若土地係其所有,則其在自己土地上興建房屋,房屋、土地嗣後雖然分屬不同人所有(包括繼承),房屋亦不會因此變成無權占有。而土地縱然該時不是你祖父所有,則其是否是基於租地租賃?亦或是使用借貸關係而占有?俱有可能,所以,土地現在縱然是大大所有,請求拆屋還地並不當然即有理由。

    至於請求給付相當於地租的不當得利部分,因為房地分屬不同人所有,大大自可請求給付租金,而租金的計算,則是按大大的土地持分1/36來分配,所以金額計算的結果雖然僅1000元,依法應是無誤。

    律師跟一般社會一樣,成員也是形形式式,有態度正直,人格嚴正凜然之士,也有奸邪狡詐,為非作歹之徒,不一而足,只能建議大大等在委任律師辦理案件之時,宜先面談或多方諮詢(法律扶助基金會各地分會亦有提供免費的法律諮詢,應可信任),才不會受到蒙蔽,而受有損害。

    威盛法律事務所 於 2016/05/09 12:48 回覆

  • 文龍
  • 一、民國47年時、土地是登記在父親名下、民國25年出生
    二、因親戚大部分都搬出去了,我們家族又是9大家族之首,輩份又是最高的
    三、沒有租地租賃、也沒有借貸關係,當時只有親戚回來要求我們買下它的持分,我們沒有同意購買
  • 文龍
  • 民國63年時、二叔及三叔要求賣掉我爸爸名下的三分地,後來我媽媽拿了分到一分地的錢、去買另一筆一分地登記在媽媽名下,爸爸過世時、媽媽將那一分地賣了,我身上雖然沒有錢、但是媽媽賣了那一筆地、沒有分給子女、我媽媽有錢、我就無法向法律扶助基金會請求幫助
  • 到法律扶助基金會申請單純的法律諮詢是不審查資力。

    威盛法律事務所 於 2016/05/10 18:30 回覆

  • 文龍
  • 其實區公所、戶政等各機關都有免費律師諮詢服務,常常問個簡單問題、給的答案律師說判決書看不懂、也不知要如何處理,例如選任失蹤人財產管理人、還問了二位律師
  • 文龍
  • 我原先是提分割土地案件、後因被駁回,問不到如何辦理、就提選任財產管理人、被駁回上訴、法官才和我說要才選任失蹤人財產管理人才對
  • 大大您好:
    提分割共有物事件,如果共有人中有死亡無繼承人者,應聲請法院選任該共有人之遺產管理人,如果是失踪或生死不明者,則須聲請選任財產管理人。
    法院選任管理人的裁定確定後,不管是一般民事訴訟或強制執行時,都須列管理人的姓名,否則法院會命補正,逾期不補正,即裁定駁回訴訟或強制執行。

    威盛法律事務所 於 2016/05/10 19:52 回覆

  • 文龍
  • 拆屋還地
    一、 一筆建地888坪、9位親戚共有、各1/9
    二、 原告與被告之祖先、民國前為兄弟關係、各有1/9
    三、 民國23年被告的祖先、跟農會借錢的關係、所有權人變更為農會1/9
    四、 民國47年因八七水災、房屋重建、被告祖先興建未保存登記房屋200坪
    五、 民國63年、我父親及二叔,將祖父興建的未保存登記房屋、泥土建造牛舍2坪、 售給被告之祖先,但是我祖父有8個繼承人
    六、 被告是房屋使用人、但房屋稅籍證明名字不是使用人、是當初辦理分割繼承時登記的,後來搬出、就留給兄弟使用、後來就在一次口頭協調分割、沒有辦理登記
    七、 從民國23年至103年、被告都沒有土地持分,104年我提告後、被告辦理假贈與真買賣、取得16坪
    八、 我因101年繼承取得我父親全部持分24坪
    九、 我會勝訴嗎?我才24坪
    十、 假贈與真買賣行為、我能主張優先購買權嗎
    十一、房屋最近幾年都有整修
    十二、是要告稅籍證明登記人、還是使用人,還是二個同時提告
    十三、如果主張我們沒有親戚關係、會比較好嗎
    十四、有一位房屋使用人、已搬出去20年了,就一直空著、使用人有上鎖
  • 大大您好:

    民國23年被告的祖先即因跟農會借錢,以致失去土地所有權,所以不可能與土地其他人共有人間成立分管協議,則其於民國47年興建未保存登記房屋200坪,倘若未經全體共有人同意,即是無權占有系爭土地,則共有人任何一人不論其持分大小為何,皆可要求其拆屋還地。縱然被告嗣後取得土地持分,其與其他人共有人間既無分管協議,也未經全體共有人同意,其建物並不因此即變成有權占有系爭土地,大大等任一共有人仍得請求其拆屋還地。

    至於應告何人?雖然民國63年只有大大父親及二叔,將未辦保存登記房屋、泥土建造牛舍售給被告之祖先,而大大祖父有8個繼承人,但其他繼承人是否有事前同意?或事後認可?甚或嗣後成立遺產分割協議,而由大大父親及二叔單獨取得?如有,則事實上處分自已移轉予被告,所以大大以其為被告,應是於法有據。

    末按假贈與真買賣行為,大大只要能證明前後手是基於買賣,大大是可以主張優先購買權存在,但共有人的優先購買權僅具有債權效力,並不能要求前後手塗銷其移轉登記,只能請求損害賠償。但假贈與真買賣行為在民事上為通謀虛偽意思表示,其意思表示無效,在刑事上甚至構成使公務員登載不實之犯罪,而有法律行為,有背於公共公共秩序或善良風俗者之無效問題,所以大大自可依法主張其移轉登記無效,請求塗銷其所為之所有權移轉登記。

    威盛法律事務所 於 2016/05/17 21:43 回覆

  • 紅伶
  • 律師您好:
    我想買一塊法拍地,其建物部分占用鄰地,且地上物並無保存登記,我若買下來想要自己蓋,其上述的這些問題我該怎麼解決才好,百忙之中打擾您了,謝謝
  • 大大您好:

    大大買了法拍土地之後,只要符合建築法令規定,大大即可申請建築,至於原有之未辦保存登記建物占用鄰地部分,假若建物是無權占有,鄰地所有權人是可以請求拆屋還地,所以根本解決之道,就是向鄰地所有人購買建物占有部分,然後請求鄰地將購買之部分土地分割出來,以便辦理所有權移轉登記。

    威盛法律事務所 於 2016/05/17 21:14 回覆

  • 文龍
  • 一、但其他繼承人是否有事前同意?
    沒有同意
    二、或事後認可?
    沒有認可
    三、甚或嗣後成立遺產分割協議,而由大大父親及二叔單獨取得?
    沒有分割協議
    當時年代都沒有念過書、沒有法律常識
  • 文龍
  • 被告說如果我可以拆它們房屋,它們也可以拆我的房屋、但是房屋是我媽媽的、我只是使用人
  • 大大您好:

    主要還是要看你們房屋占用土地伊始,有無經全體共有人同意,如無,即是無權占有,任何一共有人都可以要求拆屋還地。至於被告是大大亦或是大大母親,即看原始出資興建之人與事實上處分權人為何人而定。

    威盛法律事務所 於 2016/05/29 21:08 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 訪客
  • 依系爭土地登記謄本地上建物建號所載,另有同段***建號,據***地政事務所函稱上開***建號係依本院***號假扣押強制執行事件辦理未保存登記建物查封測量之暫編建號,惟該未保存登記建物嗣經所有權人申請辦理建物所有權第一次登記,因測量成果不同,故另編為***建號(即編號1建物),請應買人自行查證。

    請教以上段落涵意是屬於「購買未辦保存登記的建築物」嗎?
    是指即便得標法院將其所有權狀給買受人但仍無法作登記全完移轉嗎?
  • 大大您好:

    法院為了拍賣方便,會請地政機關測量未辦保存登記的建築物後暫編建號,但其性質上仍是屬於未辦保存登記的建築物,所以大大得標後,法院縱有發給權利移轉證書,大大仍無法持以辦理所有權移轉登記,取得所有權狀。

    威盛法律事務所 於 2016/08/14 00:00 回覆

  • 悄悄話
  • 露客
  • 最近要買一塊地,我是第三手,向第二手買
    但要買時,代書發現土地上有一間老房子,沒有保存登記,很久以前有繳稅(第一手的父親繳的),但是因房屋無殘餘價值,後來就不用繳稅了,稅籍要查的話應該是第一手死掉的父親。
    第一手也沒有理它,就直接賣地給第二手了,等我要接的時候代書才發現。
    請問,這樣要怎麼解決?
  • 大大您好:

    如果該房屋也在買賣標的之範圍內,大大既已取得事實上處分權,大大即可自行拆除。

    威盛法律事務所 於 2016/12/24 10:29 回覆

  • 訪客
  • 律師您好:

    未登記建物其納稅義務人是我爸,但去地政事務所查詢我父親名下該區並無不動產.
    這有衝突嗎?
    畢竟未登記建物好像若無出資興建證明,法院是直接依納稅義務人名下是誰而作為該建物之所有權人?
    想知道這問題主要是因為父親卡債導致該未登記建物(全家現住房)已被法院寄執行函準備查封了,讓我有些疑惑.

  • 大大您好:

    建物完成之後,須符合建築及土地登記的法令才能辦理建物保存登記,而一般未辦保存登記建物主要是興建時沒有依法取得建築執照,或是日據時期存在至今的老屋。雖然房屋沒有辦理建物保存登記,但在民法上仍是獨立的財產權,而稅捐機關辦理稅籍資料,並不會看房屋有沒有辦理建物保存登記。

    而稅捐機關辦理未辦保存登記建物的稅籍資料時,也會到現場勘查及測量,並調查由何人出資興建,並據以認定納稅義務人為何,辦妥稅籍資料後,即會列入財產歸戶資料檔,所以大大居住的房屋雖有稅籍資料,但在地政事務所卻沒有登記,這是很常見的,在法律上並沒有衝突。

    債權人取得法院確定判決、支付命令及本票裁定後即可去國稅局、稅捐處等稅捐機關查調債務人個人所得、財產資料,在債務人財產歸屬資料清單上就會看到該筆未辦保存登記建物的財產資料,然後即可向法院聲請查封強制執行。

    如果大大的父親不是該未辦保存登記建物的出資人,該稅籍資料雖登記納稅義務人為大大父親的名字,但並不能當然即可認定該房屋為大大父親所有,所以實際出資之人或是其繼承人仍得依強制執行法第15條、第18條等規定提起第三人異議之訴及停止執行救濟。

    威盛法律事務所 於 2016/12/24 10:05 回覆

  • 吳媽
  • 律師您好:
    目前有一屋主要賣出土地,但土地上有一棟房子,此房子未登記保存,在買賣上除了土地過戶外,還需要稅藉過戶.如果買來後,我自己進行保存登記,這方面的作業好不好申請呢?(p.s對方有建築使用執照/稅藉資料/房屋有水有電,單純屋主己移民國外要清售台灣資產),另外,買後的銀借貸是否不易呢?買後自己進行保存登記後可能辦理青年首購呢?(p.s買下是土地合約統程,之後保存沒有交易的流程不知可否以青年首購借貸呢?)
  • 大大您好:
    基本上已取得使用執照之建物都可以辦理保存登記,只是建物蓋好之後如有增建,此部分地政機關在辦理建物第一次測量之時,應不會計入其登記面積內。至於符不符合青年首購的貸款要件,建議大大直接向欲申貸銀行詢問,應會得到較準確的回覆。

    威盛法律事務所 於 2017/03/10 10:20 回覆

  • 訪客
  • 律師您好:爺爺有一棟房子沒有權狀,姑姑藉著房屋稅跟水電讓她繳,把納稅義務人改成她,房子是爺爺建造的,納稅義務人改成姑姑房子等於過到她名下嗎
    爺爺想拿回房子要怎麼做,若姑姑不肯把義務人改回爺爺,房子還拿的回來嗎
  • 大大您好:
    未辦建物所有權第一次登記房屋的所有權人為原始出資興建者所有,並不會因為稅籍的納稅義務人是你姑姑就變成她的。
    而「房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者,向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。」、又「未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收之;無建造執照者,向現住人或管理人徵收之。」,房屋稅條例第4條第1項、第4項,所以大大的爺爺如果能夠證明房屋為他出資興建而原始取得,應得要求稅捐稽徵機關變更該房屋的納稅義務人,不過稅捐機關可能無法為產權歸屬的事實認定,除非大大的姑姑同意協同辦理,否則應會要求大大的爺爺須取得法院的確定判決後,始會同意辦理變更。
    如果房屋稅籍納稅義務人原本是爺爺的名字,姑姑未經爺爺的同意即偽造申請書、盜蓋爺爺的印章,辦理變更納稅義務人名義,稅捐機關應該也不會逕自為回復登記,仍會要求大大的爺爺須取得法院的確定判決後,始會同意辦理變更,畢竟姑姑有無涉犯偽造文書罪,仍須由法院審理判定定。

    參考法條:
    房屋稅條例第4條
    房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者,向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。
    前項代繳之房屋稅,在其應負擔部分以外之稅款,對於其他共有人有求償權。
    第一項所有權人或典權人住址不明,或非居住房屋所在地者,應由管理人或現住人繳納之。如屬出租,應由承租人負責代繳,抵扣房租。
    未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收之;無建造執照者,向現住人或管理人徵收之。
    房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者,準用第一項有關共有房屋之規定。

    威盛法律事務所 於 2017/03/25 12:14 回覆

  • 訪客
  • 爺爺想把土地房子都過給我,姑姑不肯把納稅義務人改回爺爺,爺爺還有辦法過戶給我嗎
  • 大大您好:
    承如上述,大大的姑姑不肯把納稅義務人改回爺爺,爺爺是可以起訴請求確認房屋所有權為爺爺所有,以及要求姑姑應辦理房屋稅籍的變更,等判決確定後,爺爺即可將房屋稅籍的納稅義務人以贈與為原因,變更為大大的名下。在法院判決確定前,除非大大的姑姑同意協同辦理,否則稅捐機關應不會同意變更。

    威盛法律事務所 於 2017/03/25 11:30 回覆

  • 訪客
  • 爺爺的房子土地在徵收範圍內,姑姑不肯把納稅義務人改回爺爺,徵收房子的賠償就歸姑姑嗎
  • 大大您好:
    未辦建物所有權第一次登記房屋的所有權人雖為原始出資興建者所有,並不會因為稅籍的納稅義務人是他人就變成他人所有,但主管機關辦理徵收時(主管機關在直轄市為直轄市政府;在縣市為縣市政府。),原則上會形式上以稅籍登記機關記載之納稅義務人為準。所以建議大大的爺爺應即提起訴訟,確認房屋所有權為爺爺所有,以及要求姑姑應辦理房屋稅籍的變更。
    而前開訴訟確定前,如果直轄市或縣(市)主管機關已就徵收為公告時,大大的爺爺應即於公告期間內向主管機關為異議。

    參考法條:土地徵收條例
    第18條
    直轄市或縣 (市) 主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時,應即公告,並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。
    前項公告之期間為三十日。
    第22條
    權利關係人對於第十八條第一項之公告事項有異議者,得於公告期間內向該管直轄市或縣(市)主管機關以書面提出。該管直轄市或縣(市)主管機關接受異議後應即查明處理,並將查處情形以書面通知權利關係人。
    權利關係人對於徵收補償價額有異議者,得於公告期間屆滿之次日起三十日內以書面向該管直轄市或縣(市)主管機關提出異議,該管直轄市或縣(市)主管機關於接受異議後應即查明處理,並將查處情形以書面通知權利關係人。
    權利關係人對於前項查處不服者,該管直轄市或縣(市)主管機關得提請地價評議委員會復議,權利關係人不服復議結果者,得依法提起行政救濟。
    直轄市或縣(市)主管機關依第二十條規定發給補償費完竣後,徵收計畫之執行,不因權利關係人依前三項規定提出異議或提起行政救濟而停止。
    徵收補償價額經復議、行政救濟結果有變動或補償費經依法發給完竣,嗣經發現原補償價額認定錯誤者,其應補償價額差額,應於其結果確定之日起三個月內發給之。

    威盛法律事務所 於 2017/03/25 11:33 回覆

  • 訪客
  • 律師你好,30幾年前我父親借予朋友金錢,但到了後來那個朋友無力償還,最後走上法院,經法院判決那個朋友的土地及地上未保存建物一起移轉給我父親,且常年來我父親將此建物租給他人,而3年前我父親過世,土地也由我母親繼承了。今年母親想賣掉土地,隔壁鄰居提出建物有侵佔到他的土地上,故我們只好申請土地鑑界,就在鑑界現場來了一位是前地主的兒子,他主張說有房子的稅籍資料,要我們不能動那未保存建物。我要請問:法院判決書上有書明土地與其上未保全建物一起移轉,而我父親也一直認為那屬於違章建物,而當初法院判決後都交給代書辦理過戶,所以也沒去注意是否要去查稅籍資料,是否有可能會漏登記未保存建物的稅籍資料?如果未保存建物真有稅籍資料而我父親沒登記,這經過法院判了,應該是不會影嚮我家對那未保全建物的所有權吧?

  • 大大您好:
    未辦保存登記建物因為其所有權無法依登記方式移轉,所以法院實務上認為未辦保存登記建物的所有權人仍是原始出資興建之人,而買賣只是移轉事實上處分權而已,但依民法第759條的規定,未辦保存登記建物則是可以因繼承、強制執行、徵收、法院之判決等而取得不動產物權的。所以法院既已判決大大父親那個朋友的土地及地上未辦保存登記建物一起移轉給大大的父親,大大的父親自已取得該未辦保存登記建物的所有權。
    因為未辦保存登記建物無法透過登記來確認所有權歸屬,所以只能從占有外觀、稅籍登記等形式來推認其權屬,但真正權利人並不會因為與占有人、納稅義務人不同,而影響其權利,所以大大是可以依房屋稅條例第4條的規定,向稅捐機關主張為未辦保存登記建物的真正所有權人,申請變更稅籍為大大的父親及由大大等繼承人辦理繼承登記。

    參考法條:
    房屋稅條例第4條
    房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者,向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。
    前項代繳之房屋稅,在其應負擔部分以外之稅款,對於其他共有人有求償權。
    第一項所有權人或典權人住址不明,或非居住房屋所在地者,應由管理人或現住人繳納之。如屬出租,應由承租人負責代繳,抵扣房租。
    未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收之;無建造執照者,向現住人或管理人徵收之。
    房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者,準用第一項有關共有房屋之規定。

    威盛法律事務所 於 2017/04/13 20:08 回覆

  • 訪客
  • 律師大大您好~

    1.請問沒有(不是)土地所有權人及建物所有權人,也未辦理保存登記,但是我們目前住的地只知道是屬於共有地,但不知該地是屬於私人或國有共有地,但最近去地政查我們現在住的戶籍地號,結果地政人員說我們現在住的戶籍地查不到地號?!(不是有門牌就應該查的到嗎?)

    2.另外我聽我爸說我們現在住的地方不是我們的房子,說只有【住的權利】,我想請教律師,那像我們已經再這土地上住有快40餘年之久,期間都有按時繳納水電費,但從未收到(繳納)過任何稅單,所以我現在能主張或去辦理保存登記嗎?

    問題有點多懇大大律師解惑。

    謝謝
  • 大大您好:

    現在應該沒有尚未登記的土地,如果有,依國有財產第2條規定,未經登記之土地亦屬國有財產,除公用財產由各管理機關囑託辦理國有登記外,得由國有財產署所屬各分署及辦事處囑託辦理登記。所以大大可能只是沒有查對方向,以致未正確查到地號而已。如果確實無法查出,大大可以提供相關資料,我們協助查詢看看。

    而就未辦保存登記建物部分,大大雖然擁有建物的事實上處分權,但依土地登記規則第79條規定,大大如要申請建物所有權第一次登記,除非該建物是實施建築管理前即已建造之建物,否則應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。再者,依大大所言,系爭建物係座落於他人共有之土地上,所以大大申請建物所有權第一次登記時,須另附使用基地之證明文件,也就是土地所有權人出具之土地使用權利證明書,否則大大亦不能辦理建物所有權第一次登記。

    以上意見,請參考。

    參考法條:
    國有財產法第2條
    國家依據法律規定,或基於權力行使,或由於預算支出,或由於接受捐贈所取得之財產,為國有財產。
    凡不屬於私有或地方所有之財產,除法律另有規定外,均應視為國有財產。

    土地登記規則第79條
    申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者,並應附其他相關文件:
    一、區分所有建物申請登記時,應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。
    二、區分所有建物之專有部分,依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人之分配文件。
    三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物,依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者,申請登記時,應檢具戶政機關核發之所在地址證明。
    四、申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。
    前項第三款之圖說未標示專有部分者,應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
    實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:
    一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
    二、門牌編釘證明。
    三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
    四、繳納水費憑證。
    五、繳納電費憑證。
    六、未實施建築管理地區建物完工證明書。
    七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
    八、其他足資證明之文件。
    前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
    第三項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。

    威盛法律事務所 於 2017/05/15 23:59 回覆

  • 訪客
  • 承上2問題接續,且我們是合法佔有將近40餘年(我現年33歲,這期間都不曾有不明人士來戶籍地討或要求歸還房屋)所以再這情形下是否能主張將房屋辦理保存登記並將其移轉?
    謝謝
  • 大大您好:

    承上所述,大大家合法佔有未辦保存登記建物將近40餘年,大大家或許對該未辦保存登記建物有事實上處分權,但不必然即可辦理建物所有權第一次登記(即保存登記),如要辦理,仍須符合土地登記規則第79條的規定才能辦理。

    倘若該未辦保存登記建物為實施建築管理前即已建造之建物,僅大大家無法取得土地所有權人出具之土地使用權利證明書,大大家可以考慮朝時效取得地上權之方式辦理,依法取得地上權並完成登記後(即屬使用基地之證明文件),亦可依土地登記規則第79條的規定辦理建物所有權第一次登記。

    關於時效取得地上權,大大可以參考以下文章,謝謝!
    1.有誰知道~時效取得地上權的條件
    2.法律小辭典-時效取得地上權

    威盛法律事務所 於 2017/05/16 00:16 回覆

  • 訪客
  • 講的非常清楚。
    謝謝律師解惑。
    1.不過小弟這還有一個有關建物問題,因為有去問到我們目前戶籍所再地的建物(房屋)是屬於【農舍】。
    那就這方面問題該如何去處理較妥當?

    2.何謂實施建築管理前即建造之建物?
    (意即是說國家法律還未訂定建築相關法規前,即已經有此房屋意思是嗎?)

    非常感謝律師大大解惑。
  • 訪客
  • 承上1點補充說明,有關農舍說詞,是說我們目前戶籍所在地之建物(房屋)為【平房式頂樓未加蓋】。
    所以若是為農舍建物,那是不是從來就不用繳相關稅?
    如:房屋稅....等。
  • 訪客
  • 律師您好:
    想請教您,家父27年前借予他人金錢,後因對方未能清償,經雙方同意將對方之土地及其上之未保存建物售予家父,而借貸的金錢轉為購買土地及房屋的價金;後又因對方未能依約交付土地及房屋,最後經法院裁定後才終於取得土地及房屋,3年前家父去世後由家母繼承。今年家母意將該土地及房屋出售,隔壁鄰居確跳出來主張我家的房屋侵佔了他的土地(說是當初前屋主未經其同意,就侵犯了他的土地,取他家牆壁作為共用壁)。家母申請土地鑑界後,確認確實有侵佔了他家土地,即雇請人拆了房屋還人土地。我想請問律師:我家當初取得該土地及房屋時,並未事先得知該房屋有佔用鄰居土地,當初前屋主建屋時是鄰居默許下才有建屋時的侵佔(雖前屋主未取得鄰居的同意,但鄰居卻明知而未採取強制性的行動),是否現在的拆屋費用應由前屋主負擔?再者,我家業已拆屋還地,鄰居尚要求我們應將其牆壁上的拆除痕蹟處需以水泥平整,是否我家需負此責任呢?
  • 大大您好:
    個人認為鄰房拆除痕跡的發生,乃是因為房屋無權占有所造成,而房屋既已由大大家自前屋主繼受取得,所以對於房屋無權占有所造成的損害,大大家是應該要負回復原狀的責任。

    威盛法律事務所 於 2017/06/19 22:58 回覆

  • 黃 小峰
  • 爺爺(已往生)有一棟房子未登記,而地沒有分割,是屬於伯父(已往生),地被表哥取走,而奶奶(已往生)希望這房屋給我父親(也已往生)而我父親想說房屋稅跟水電讓我哥繳,,房子是爺爺出資建造的,在我奶奶過世前過到我哥,因為隨後我媽又過到我名下。
    其他的堂哥堂姐都願意幫我作証,這房子其實的我爺爺出資蓋的
    現在我堂哥到法院告我要我還他房屋,我勝的機會有多少
  • 黃 小峰
  • 律師您好
    想請教您,爺爺(已往生)有一棟房子未登記,而地沒有分割,是屬於伯父(已往生),地被表哥取走,而奶奶(已往生)希望這房屋給我父親(也已往生)而我父親想說房屋稅跟水電讓我哥繳,,房子是爺爺出資建造的,在我奶奶過世前過到我哥,因為隨後我媽又過到我名下。
    其他的堂哥堂姐都願意幫我作証,這房子其實的我爺爺出資蓋的
    現在我堂哥到法院告我要我還他房屋,我勝的機會有多少
  • 大大您好:

    未辦保存登記建物之所有權是屬於原始出資取得者或其繼承人,而稅籍登記名義人只是表彰其為所有權人之一種方式,稅籍登記名義人並不代表即是所有權人。

    故就大大所言,未辦保存登記建物既是爺爺出資興建,其過世後,即由父執輩全體繼承人繼受取得,而由大家共有(如父輩亦過世,則再由子輩繼承),大大雖是稅籍登記名義人,但在法律上並不是單獨所有的所有權人,而是與大大堂哥堂姐等其他繼承人共有。

    但繼承人對於共有物,可以因明示或默示的分管協議,而由部分或某一繼承人單獨占有使用,所以就本件未辦保存登記建物,如是經父執輩同意由大大父親一戶單獨占有管理使用,則就本件未辦保存登記建物應可認為有明示或默示的分管協議,所以大大的堂哥到法院告大大要求大大返還房屋,大大應是可以拒絕的。

    威盛法律事務所 於 2017/06/19 20:11 回覆

  • 訪客
  • 請問未辦建物第一次登記之建物申報契税時,於公契約書上是否須貼立印花?感謝!
  • 訪客
  • 律師你好
    我想請問 我繼承父親財產 名下有一個地上物 我是使用人 無權狀 因應地籍清理條例 政府要拍賣 關於優先購買權問題 我隔壁的想買 所以 [地方四鄰證明]他不願意幫我證明 [村里長證明] 里長也不幫忙 我已經有使用長達10年以上 我查詢房屋稅籍證明已滿27年 但是對方說 我違建只是使用人 沒有使用權 所以占有10年的條件也不符合 我要怎麼辦??
  • 大大您好:
    土地依地籍清理條例第12條規定,地政局代為標售土地時,於地籍清理條例施行前已占有達十年以上,至標售時仍繼續為該土地之占有人者,即有優先購買權,所以地政機關公告代為標售時,大大即須要求公告上要載明大大有優先購買權,如地政機關不予同意記載時,大大即可循行政救濟方式處理,以保障自己的權利。

    參考法條:
    地籍清理條例
    第 12 條
    依前條規定代為標售之土地,其優先購買權人及優先順序如下:
    一、地上權人、典權人、永佃權人。
    二、基地或耕地承租人。
    三、共有土地之他共有人。
    四、本條例施行前已占有達十年以上,至標售時仍繼續為該土地之占有人。
    前項第一款優先購買權之順序,以登記之先後定之。

    威盛法律事務所 於 2017/07/23 21:26 回覆

  • 訪客
  • 律師您好:
    請問父親往生後留下一棟未保存登記房屋,土地為承租。現要辦理房屋繼承,但兄弟姐妹有一人失連其它人是否還能辦理?若超過繼承年限(一年)都無法辦理我們應如何取得繼承此建物?
  • 大大您好:

    辦理繼承並不一定要全體繼承人共同辦理,只是全體繼承人共同辦理時,可以按法定應繼分或約定的比例辦理分別共有的繼承登記。如果無法共同辦理繼承時,任一繼承人也可以單獨辦理,只是只能辦理公同共有的繼承登記,也就是各人名下沒有單獨的應有部分,所以不能任意處分其持分。如果要處分,則須全體繼承人協議分割,或循分割遺產的方式訴請法院強制分割才能解決。

    威盛法律事務所 於 2018/02/10 12:57 回覆

  • 小小
  • 您好,想請問,阿姨是當時建屋出資人,但後來將房子過戶給家人,現在要求我們還他,請問我們該怎麼辦
  • 大大您好:

    請問「後來將房子過戶給家人」後,是何人占有使用該房屋?如果是該「家人」占有使用中,相關稅費也是該「家人」負擔時,該家人與阿姨間應該就沒有借名登記的問題。反之,房屋的登記名義人或稅籍名義人雖然是該「家人」,但何人占有使用是由阿姨決定,或相關稅費也是由阿姨負擔時,該房屋應該還是阿姨所有。如果是後者,該家人如不返還,阿姨即可訴請法院返還之。

    所以,該「家人」如果否認有借名登記關係時,該「家人」即應搜集整理有支出相關稅費及對房屋使用處分有權決定之證據,以便發生爭議時,可以提出證明。

    威盛法律事務所 於 2018/04/20 08:32 回覆

  • 小小
  • 您好,是家中長輩所有,但後來走了,由子女繼承,房屋稅也是家人的名字,但因為是未保存登記,請問阿姨有使用權或其他權利嗎
  • 大大您好:

    房屋如果是家中長輩所有,其過世後即由全體繼承人繼承,而為共有(分別共有或公同共有),並不因有無辦理保存登記而有所不同。只是實際居住在內的可能只是某一繼承人而已。

    對於未居住在該房屋內的繼承人(共有人)而言,除了有權利可以與居住在房屋內的繼承人達成協議,出售其個人持分給該繼承人外,如無法達成協議,也有權利訴請法院分割遺產,請求由該居住在房屋內的繼承人補償價金給其他繼承人後,取得其他繼承人的持分,或是請求將整筆不動產交由法院變價拍賣,取得價金後再按應繼分比例分配給全體繼承人。

    至於大大所問阿姨有無使用權一節,就法律而言,其他繼承人固然繼承取得長輩的財產,但房屋內如果本來只有長輩及某一繼承人居住,長輩縱然過世,該繼承人應仍得主張使用借貸關係,主張有權占有,其他繼承人除非經全體繼承人同意,而成立分管協議,否則並不能擅自進入居住使用該共有房屋的特定部分。

    威盛法律事務所 於 2018/04/20 22:30 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 黃麗紅
  • 誠如上述,因為買受人只是取得事實上處分權,而所有權仍在出資興建的原始取得人,所以原始取得人若有欠債情事,其債權人是可以聲請法院查封拍賣該未辦保存登記的建物,而買受人並不能提起第三人異議之訴對抗"
    1.請問如果賣方是由原始取得人處繼承該屋,那買方還會有上述風險嗎?
    2.買方取得處分權後,未來還能買賣或由親屬繼承嗎?
    感謝
  • 大大您好:

    所有權會因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為而取得(參民法第759條),而買賣則只會取得事實上處分權,所以賣方由原始取得人處繼承該屋會取得所有權,但買方經由買賣自賣方處取得者,仍然只是事實上處分權而已,而買方取得事實上處分權後,未來還是能經由買賣移轉或由其繼承人再繼承之。

    就本篇文章而言,網友應該是擔心如果原始所有權人或其繼承人之債權人聲請查封拍賣房屋時,買方既不能依強制執行法第15條提起第三人異議之訴,主張不能查封拍賣,則應如何保障自己的權利?就法律而言,原始所有權人或繼承人其既已移轉事實上處分,其所有的「財產權」只是空的「所有權」,其債權人聲請查封拍賣者自不能及於「事實上處分權」,所以拍賣公告如記載點交,因已侵害買方的「事實上處分權」,所以買方應就此應提出異議,主張不得點交,而非停止、撤銷整個拍賣程序,如果法院拍賣公告誤載點交時,買方可以循強制執行法第12條異議、抗告救濟。倘若買方於拍定後始知悉時,買方則可以提起確認「事實上處分權」存在訴訟救濟。


    參考法條:
    民法第759條:
    因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。

    強制執行法
    第12條
    當事人或利害關係人,對於執行法院強制執行之命令,或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法,強制執行時應遵守之程序,或其他侵害利益之情事,得於強制執行程序終結前,為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止。
    前項聲請及聲明異議,由執行法院裁定之。
    不服前項裁定者,得為抗告。

    第15條
    第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者,得於強制執行程序終結前,向執行法院對債權人提起異議之訴。如債務人亦否認其權利時,並得以債務人為被告。

    威盛法律事務所 於 2018/04/29 10:57 回覆

  • 簡立杰
  • 大大您好:
    目前有一案例想與您請教,建物及土地位於新北市,目前土地上有一棟尚未辦理保存登記的建物(有使用執照字號及建照字號),是一棟透天厝,目前所有權人有7位,每一位各持份1/7,分別為6位陳姓兄弟姐妹,及一位陳太太,是陳先生過世後留下來的遺產,7位都是繼承取得的,沒有建物權狀,只有土地權狀,建物已經很久沒有人使用了形同廢墟,
    問題1:現在其中4位有意一起出售,另外3位不同意出售,是否能行駛土地法34之1條(人數過半,持分過半)將整塊土地及建物出售?
    問題2:倘若我取得整塊土地是否可以辦法建物保存登記?
    問題3:我若依照土地法34-1條方式取得全部的土地及尚未辦理建物保存登記之建物,當初3位不同意出售的陳姓兄弟是否有權主張其地上物的使用或所有權?
    謝謝大大
  • 訪客konny
  • 爸爸名下有一間未保存登記的袓厝房屋2/1權利,無土地權 在離島
    我們30幾年來沒有去居住過,目前是親人在那居住做生意 目前家境困苦,我們也無意去繼承 爸爸也住安養中心 有跟親戚談論過權利轉移但態度不太想理
    目前家庭真的很困境 請問這類房子該如何做處分動作
    我們該注意的事有那些?
  • 大大您好:

    依民法第823條條規定,各共有人除法令另有規定外,是得隨時請求分割共有物的,所以大大父親如果與居住在該房屋的親友無法達成協議,是可以請求法院裁判分割共有的房子。而分割的方案,則可以請求採原物加補償分割的方式,也就是由居住在該房屋的親友取得房屋,但應以金錢補償給大大的父親。如居住在該房屋的親友不同意時,則可以採變價分割的方式,也就是由各共有人按應有部分分配所賣得之價金。

    建議大大父親可以先去房屋所在地的鄉鎮區公所申請調解,若無法調解,再向法院起訴請求。


    參考法條
    民法
    第 823 條
    各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。
    前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。
    前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。

    民法第 824 條
    共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
    分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
    一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
    二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
    以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
    以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
    共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。
    變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

    威盛法律事務所 於 2018/08/12 13:38 回覆

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