律師您好,請問一下,家中老房子因兄長借款未還乃至債權人申請法院法拍而取得,但是房子地上物屬於未保存登記,而債務人並未住此房子,而是第三人(媽媽)長住於此地,請問債權人有權力在跟法院申請強制搬遷的權力嗎?

 

 

 

大大妳好:

 

依來信所問,家中老房子都是由大大的母親長住,債務人即兄長反而並未住在此房子,看起來兄長似乎不是老房子真正的權利人,所以首先要先確認一點,就是未辦保存登記之家中老房子是否為兄長出資所興建?若是,則家中老房子應即為兄長所有,法院拍賣後即由第三人依民法第759條規定取得所有權,若房屋有第三人占有使用時,除非有民法第425條等買賣不破租賃之情形,拍定人自可基於所有權人之地位,對該占有人提起遷讓返還房屋之訴,判決確定後,即可聲請法院強制執行。

 

但若未辦保存登記之家中老房子並非是兄長出資所興建,而係由父祖輩等人出資所興建,只是稅籍登記在兄長名下時,則此時,其所有權依法並非兄長所有,法院依法即應不得拍賣,縱然拍賣亦應屬無效,拍定人並不能取得所有權,真正所有權人即出資興建之人或其繼承人於強制執行拍賣程序終結前,即可提起第三人異議之訴,執行終結後則可得提起回復所有權之訴,請求返還,大大可以參考司法院院字第578號解釋、最高法院30年度上字第2203號民事判例及最高法院93年度台上字第287 號判決等即可了解。所以未辦保存登記之家中老房子若係父祖輩等人出資所興建,拍定人於強制執行拍賣程序終結後,若對大大的母親提起遷讓返還房屋之訴時,大大的母親應可據此答辯,主張有權占有拒絕遷出。

 

 

 

參考資料:

司法院院字第578號解釋:

強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者。其拍賣為無效。所有權人於執行終結後。亦得提起回復所有權之訴。請求返還。法院判令返還時。原發管業證書當然失其效力。法院自可命其繳銷。

 

最高法院30年度上字第2203號民事判例

強制執行中拍賣之不動產為第三人所有者,其拍賣為無效。所有權人於執行終結後,亦得提起回復所有權之訴請求返還,法院判令返還時,原發管業證書當然失其效力,法院自得命其繳銷,業經司法院院字第五七八號解釋在案。至強制執行法第九十八條規定拍賣之不動產,買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起,取得該不動產所有權,係指拍賣之不動產本得為強制執行之標的物者而言,若不動產屬於第三人所有,而不應為強制執行之標的物者,即應依上開解釋辦理。

 

最高法院93年度台上字第287號判決

誤對第三人之財產為強制執行拍賣,除動產拍定人應受民法善意受讓規定之保護,及不動產拍定人應受土地法第四十三條規定之保護者外,其拍賣為無效,拍定人並不能取得所有權,所有權人於執行終結後,仍得提起回復所有權之訴,請求返還。

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  • 可可豆
  • 你好, 我想問土地分割之未保存登記房子
    我們有房子興建山坡地的耕地上約有63年, 是建管前興建的老房子,興建時有得到土地共有人同意, 但只是口頭同意並無留下任何契約. 興建當沒有土地任何持分及沒有做保存登記,就這樣時間過了60幾年, 現在換了新的共有人要主張分割土地, 後來我們家有買到土地持份但不多, 和其它新共有人相差很多. 現在新的共有人主張我們家建物是無權占有興建的, 又指說房子太老了無沒價值和未經全體共有人同意建的等...並要求法院將我們建物位置分割給他們等.

    1.由於山坡地,分割真的有困難,我的新共有人又是財大氣粗, 若是對方用變價分割土地, 我也沒有什麼錢買地,該怎麼辦?
    2.我的持份不足0.25公頃, 地要怎麼割, 難道沒有補求的方式嗎?
    3.目前房子我都有申請稅藉及申請合法舊有房屋證明, 不知道這樣對我有沒有比較有利?
    4.新共有人都沒有原物在我目前使用的山坡地上.

    _
  • 大大您好:

    共有物分割訴訟是形成訴訟,所以共有人關於分割之方法原則上並不拘束法院。而分割共有物,究以原物分割或變價分配其價金,法院雖有自由裁量之權,不受共有人主張之拘束,但仍應斟酌當事人之聲明,共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等,公平裁量。必於原物分配有困難時,始予變賣,以價金分配於各共有人,如法院僅因某共有人應有部分所占比例不多或甚少,依其應有部分無法分得足供建築用或其使用之面積,即將共有土地變價分割,不顧原可按其應有部分使用土地之利益,尤其在共有人對共有物感情上或生活上有密不可分之依存關係時,法院所定之分割方法是否適當?有無符合公平原則?即非毫無討論空間。

    就本件而言,大大的土地持份雖然不足0.25公頃,但因為房子存在已有63年,且房子有稅藉及合法舊有房屋證明,大大跟土地的依存關係,相對於其他共有人而言更高,所以法院也可以將大大占有現況之部分土地或全部土地分割予大大,然後大大就受分配面積逾應有部分之部分,以金錢補償其他共有人之方式為之(此時土地權利即屬一人所有,應即可向金融機關辦理貸款)。故就訴訟上,大大應是朝原物分割加補償分割的方式來主張,並攻擊新共有人的變價分割方案並不適當,亦不符合公平原則。

    參考法條:
    民法第824條
    共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
    分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
    一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
    二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
    以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
    以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
    共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。
    共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。
    變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

    威盛法律事務所 於 2018/10/20 14:51 回覆

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