問:

 

請教管委會先進以及懂法律之人

本社區有一塊空地,剛好在一樓某戶後門,該屋主私自拿來營業用

發函給他~居然另外報警察來檢舉他前面騎樓的機車(該機車是委員的)

這要如何要回那塊地,有什麼方法?

懇請賜教~謝謝

 

答:

 

關於公寓大廈社區的空地(法定空地),其如何使用收益,依公寓大廈管理條例第9條第1項的規定,應依住戶規約而定,如住戶規約未約定由某一住戶專用時(約定專用),原則上任何住戶都可以使用,但住戶對共用部分之使用,仍應依其設置目的及通常使用方法為之,也就是不能單獨占有特定之部分。

 

倘某一住戶違反規約或是未依通常使用方法使用時,依第9條第4項的規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

 

而公寓大廈管理條例關於公寓大廈共有物的使用收益,依第1條的規定,應是民法的特別法,理論上應排除民法的適用。但問題是管理負責人或管理委員會如果未予制止,或是虛應故事,未積極請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置時,個別住戶可否單獨請求各該主管機關或訴請法院處理?亦即個別住戶是否仍有訴訟實施權存在?即有探討的空間。

 

按所謂「當事人適格」,是指具體訴訟可為當事人之資格,得受本案之判決而言;此種資格,稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格,應就該具體之訴訟,依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之;一般而言,訴訟標的之主體通常為適格之當事人,雖非訴訟標的之主體,但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者,亦為適格之當事人;所謂「管理」,通常包含保管、使用及收益。又在給付之訴,只須原告主張對被告有給付請求權者,其為原告之當事人適格即無欠缺。

 

因為社區空地本身即為共有物之一,依民法第821條之規定,各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。且公寓大廈管理條例其立法目的亦是為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,所以從這個角度而言,個別住戶似仍有訴訟實施權存在。

 

 

參考法條:

 

公寓大廈管理條例

 

第1條

為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。

本條例未規定者,適用其他法令之規定。

 

第9條

各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地 有使用收益之權。但另有約定者從其約定。

住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定 者從其約定。

前二項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。

住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質 請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償 。

 

民法

 

第 820 條 

共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之 。

前二項所定之管理,因情事變更難以繼續時,法院得因任何共有人之聲請,以裁定變更之。

共有人依第一項規定為管理之決定,有故意或重大過失,致共有人受損害者,對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為,得由各共有人單獨為之。

 

第 821 條 

各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。

 

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