威盛法律事務所

問：

阿公最近過世，今年剛好要續簽三七五租約，但地主不續租；並表明要我們把原本在租地上的農舍(阿公的家)拆除並把地歸還。

想請問：

1.農舍也有存在至少四十年了，地主並不是最近才得知農舍存在，可以因這樣不租我們嗎？

2.那農舍是阿公的遺產，但土地是地主的，地主可以要求我們拆除嗎？如果想要農舍和蓋有農舍的那塊土地，還有什麼方法可行？

希望有經驗的人可以提供意見,好讓我們可以去跟地主協商..謝謝

• 2014-12-2611:56:48補充

此農舍並無在地政事物所辦理保存登記，僅在阿公的遺產清冊中有看到這農舍

答：

按「繼承，因被繼承人死亡而開始。」、「繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。」，乃民法第1147條、第1148條所定有明文。且除了「承租人死亡而無繼承人時。」，出租人在耕地租約在租佃期限未屆滿前不得終止外，「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」（參耕地三七五減租條例第17條、第20條），所以大大阿公過世，倘阿公的繼承人仍有繼續承租之意願時，地主除有法定事由外，是不能單方終止及拒絕繼承人續租的。

倘三七五租約繼續存在，大大阿公的繼承人占有土地即有合法的占有權源，可以保有農舍，地主並不能片面要求拆屋還地的。至於繼承人想要取得蓋有農舍的那塊土地部分，因為法律並無強制他人出售土地的權利，所以繼承人等並不能單方請求地主出售。但耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人如違反前項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人（參耕地三七五減租條例第15條）。所以大大阿公的繼承人只能等地主出賣或出典土地時，始能主張優先承受權，取得農舍基地。

參考法條：

民法

第1147條

繼承，因被繼承人死亡而開始。

第1148條

繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。

繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。

耕地三七五減租條例

第15條

耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。

出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。

出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。

第16條

承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。

承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。

承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不視為轉租。

第17條

耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：

一、承租人死亡而無繼承人時。

二、承租人放棄耕作權時。

三、地租積欠達兩年之總額時。

四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。

五、經依法編定或變更為非耕地使用時。

依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。

二、尚未收穫農作物之價額。

三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。

第18條

耕地租約之終止，應於收益季節後次期作業開始前為之。但當地有特殊習慣者，依其習慣。

第19條

耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自耕：

一、出租人不能自任耕作者。

二、出租人所有收益足以維持一家生活者。

三、出租人因收回耕地，致承租人失其家庭生活依據者。

出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第二款規定之限制。

出租人依前項規定收回耕地時，準用第十七條第二項規定補償承租人。

出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時，得申請鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會予以調處。

第20條

耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。