在拆屋還地訴訟中,買賣、贈與、使用借貸、租賃等法律關係可以作為被告主張有權占有之法律上權源,但若不具有前開法律關係時,還有何權利可主張?實務上,被告亦可主張權利濫用及權利失效,蓋依民法第148條之規定,「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」,而「權利人在相當期間內不行使其權利,並因其行為造成特殊情況,足以引起義務人之正當信任,認為權利人已不欲行使其權利,而權利人再為行使時,應認為有違誠信原則。」,所以「誠信原則」、「權利濫用」、「權利失效」等也是主張合法占有的法律上權源之一。

 

而所稱權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋(參最高法院45年台上字第105號、71年台上字第737號民事判例)。

 

但民法第148條規定權利之行使不得以損害他人為主要目的,其真意係在限制權利人行使權利,專以損害他人為主要目的,茍權利人行使權利非專以損害他人為目的,縱使他人喪失利益,亦無該條之適用。故在訴訟經驗上,倘占有人無法盡其舉證責任,舉證證明土地所有人為本件請求係專以損害占有人為主要目的時,法院多以土地所有人本於系爭土地之所有權人地位,依物上請求權之法律關係請求占有人拆屋還地,固使占有人蒙受不利,但土地所有人目的僅在回復其所有物,其請求既為合於土地利用之權利行使,占有人縱受有系爭建物遭拆除之損失,然相較於土地所有人得以回復使用系爭土地之利益,所受損害即非重大,故亦無輕重失衡之虞,而多為土地所有人勝訴之判決。

 

本所曾接辦一件拆屋還地案件,土地是座落於南港高鐵站正對面、臺北市極限運動訓練中心後方,占有人是湧蓮寺,地主在一審是委請其他律師辦理,臺灣士林地方法院105年度訴字第1092號一審判決地主就請求湧蓮寺拆屋還地部分原告之訴駁回,其理由即是認為「⋯⋯(2)按民法第148條規定,權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。該條所稱權利之行使是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人於與他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後,縱將其土地讓與第三人,依上揭誠信原則之規定,並參照最高法院48年台上字第1065號判例及司法院釋字第349號解釋之意旨,該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在,其行使該土地所有權之物上請求權,即有違誠信原則而不得為之,仍應駁回其請求(最高法院96年度台上字第1526號判決、99年度台上字第915號裁定意旨參照)。」、「(4)次查,原告係於6382號執行事件拍賣程序中標買購得系爭土地,該執行事件於95年3月16日製作之拍賣公告已載明其上坐落有湧蓮禪寺,占有使用權源未明,此經本院調取該事件案卷核閱屬實,是原告應買系爭土地時,應已知悉其上坐落有湧蓮寺所有之建物。按占有人行使所有權以外之權利(包括租賃、使用借貸等債權),對於非使其占有之人,民法原賦予「推定其適法有此權利」之效果(民法第941條第1項、第2項規定反面解釋)。據此法理,原告取得系爭土地所有權前,湧蓮寺對原告或其他第三人,原應推定其所有之建物、地上物,係基於某種未經登記之債權關係,適法占有使用系爭土地。參以系爭1號、2號建物占用系爭土地範圍之大、持續時間之久,就有意標買系爭土地、最終以2,671萬9,999元得標之原告(見本院卷二第176至177頁權利移轉證書),衡情於標買前當已為相當之查訪,實難諉為不知湧蓮寺占有系爭土地之適法性(與原所有權人間存有債權關係)。」、「(5)審酌系爭佛寺建物,均係湧蓮寺所有寺廟建物,存在已60餘年,依湧蓮寺訴訟代理人所述,乃係當地佛教信仰中心,另查系爭土地使用分區為保護區,現況多為雜木林,多為陡峭山坡,利用價值低,此有原告所提另案估價報告可參(見本院卷二第175頁);另系爭土地面積為1萬3,134平方公尺,原告以前述2,671萬9,999元得標買受,平均每平方公尺僅為2,034元,以湧蓮寺占用面積478.9平方公尺換算,總值僅約94萬4,083元。又原告雖表明意欲從事相關造林保育工作,然並未見其提出具體計畫,且系爭土地1萬3,134平方公尺,本件所設為646平方公尺左右,僅佔總面積5%弱,其於95年取得系爭土地所有權迄今已有12年左右,其餘95%比例之土地並未見有任何相關籌劃或舉措,乃於臨訟之際表明意欲從事保育或農耕,應非實情。是權衡原告拆除系爭佛寺建物及祭拜必需之系爭爐座所造成湧蓮寺之損害,與不拆遷對原告所生之不利益,前者遠逾後者,應可認定。」、「(6)綜上,原告明知湧蓮寺所有系爭佛寺建物、爐座,係基於與系爭土地原所有權間債之關係而占有坐落之土地,斟酌該等建物、地上物使用土地之狀態及原告可能之不利益後,應可認原告行使所有權,容與誠信原則有違,揆諸前揭說明,應認其所有物返還請求權之行使尚非正當,不應許之。又原告所以不得請求湧蓮寺拆屋還地,乃因違反民法第148條第2項規定而不生權利行使之效果,非謂原告需繼受鄭嵩松與被告間使用借貸契約關係,是原告另主張終止使用借貸契約云云,仍非可採。」等語,而判決地主就請求占有人湧蓮寺拆屋還地部分原告之訴駁回。

 

地主上訴後委任本所代理,臺灣高等法院107年上字第961號二審法院民事判決廢棄就占有人湧蓮寺拆屋還地部分的不利判決,改判湧蓮寺應將建物、地上物拆除騰空,將上開土地返還當事人,其理由即是認為「又上訴人係於執行程序標買取得系爭土地所有權,雖知有系爭地上物存在,仍願購買,惟僅可認上訴人知悉系爭土地有他人占用但不知基於何權利而占有,尚不能以拍賣公告備註記載:『定後依現況點交(上開拍賣土地上有第三人所有之建物占用部分土地,充為湧蓮禪寺使用,其占有使用權源不明,仍請自行查明注意)』等語(見原審卷(二)第287至288頁),逕認上訴人於標買時即已知悉系爭合約書存在,遽謂其為惡意受讓人。且土地登記謄本、拍賣公告並未顯示系爭土地有何限制物權登記或使用借貸契約,則上訴人當無法藉此得知土地所有權行使有何限制,亦難謂上訴人不知房屋所有人基於何權利占有之情與經驗法則相悖,且被上訴人並未舉證證明上訴人為惡意受讓人。況權利之行使不得違反公共利益或以損害他人為主要目的,固為民法第148條第1項所明定,惟行使權利,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。又權利人得為權利之行使為常態,僅於其權利行使將造成自己所得利益極少,而他人及國家社會所受之損失甚之變更結果時,始受限制,而何謂「利益極少」、「損失甚大」,應就具體事實為客觀之認定,且應由主張變態情事者,負舉證之責(最高法院98年度台上字第2483號判決參照)。本件被上訴人就其辯稱上訴人因受返還土地所得受之利益極少,及系爭地上物遭受拆除所受之損失甚大乙節,並未具體舉證以實其說,參以被上訴人為私有佛寺,經費收入為自有資金及信徒捐獻,並無從事公益慈善事業、社會教化業,有訪查日期105年3月16日之臺北市南港區宗教場所訪查表在卷可證(見本院卷(一)第111頁),客觀上不足以認定國家社會將因上訴人權利之行使而受有何損失,自難逕認上訴人訴請拆屋還地有權利濫用、違反誠信原則之情事。是被上訴人辯稱系爭合約書效力及於上訴人,上訴人請求拆屋還地,為權利濫用,並違反誠信原則云云,均不足採。則上訴人依民法第767條第1項前段、中段之規定,請求無權占有之被上訴人將系爭地上物拆除,並將土地返還上訴人,應予准許。」,而廢棄改判,占有人湧蓮寺嗣後雖向最高法院提起上訴,亦遭最高法院以其上訴不合法為由,裁定駁回上訴而告確定在案(參最高法院108年台上字第2733號民事裁定),應可供拆屋還地訴訟之參考。

 

參考判決:

臺灣士林地方法院105年度訴字第1092號民事判決

臺灣高等法院107年上字第961號民事判決

最高法院108年台上字第2733號民事裁定

 

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