威盛法律事務所

劉律師您好:

我人生中第一次遇到這事兒，請您一定得幫幫忙給我些作法～

100年9月我透過仲介買了某市A房子

101年10月我也是透過仲介賣出

103/11/28我收到民事裁定通知，跟我房子買主告我民事訴訟，跟我求償100萬元。

控訴內容：

買主指控我隱瞞事實不告知他，賣他的房子有兩筆土地，其中一筆為該市80年都市計劃用地。

他以民法第360條，他指出因道路用地屬物之瑕疵，要求減少買賣價金

他以民法354、359條指控我隱瞞事時請求減少價金。

減少之部份依民法第179條規定，請求返還不當得利。

另依民法184條第一項前段規定，請求我負侵權行為之損害賠償責任。

綜上他請求在未鍵價前先跟我求償100萬元

實際情況：
1.我購買房屋時前屋主、房仲也並未告知，買賣契約內並未提及。

2.仲介表示他們有找前前屋主表示會負連帶責任。可能需原價買回屋子，這個情況正確嗎?

3.該屋子涉及的道路用地是80年的計劃，目前沒有動工，且目前房屋市價高於兩年前他所購買的價錢。

想請問上訴狀況，我該怎麼辦?

答：

大大您好，房屋座落基地是否為都市計畫道路用地？土地登記謄本上土地標示部的地目欄通常會記載「道」，如果沒有記載，一般人是不會知悉，除非再去都市發展局等建管機關調都市計畫圖等，才會發現。而都市計畫道路用地就法律層面來講，是有可能因行政機關實行計畫而被徵收，所以就買賣而言，是有可能構成民法第354條所規定減少其價值之瑕疵，或有減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

而物之瑕疵擔保責任是無過失責任，所以大大就算不知悉房屋座落基地為都市計畫道路用地，亦不能免除出賣人之責任。但民法第184條侵權行為責任則須為故意或過失，所以買方就本案而言應僅得主張瑕疵擔保責任。

但就本案而言， 80年即已公告為計畫道路用地，長達二十多年都未實行徵收，該計畫是否仍有實行之可能？依相關法令之規定，該計畫是否應予檢討變更？或有變更該計畫之計畫？又行政機關有無編排預算計畫徵收？該用地產權、地上物占有情形是否複雜？是否容易排除？都有可能造成都市計畫無法實行的結果，既然無法實行，該土地縱然是計畫道路用地，是否還構不構成民法第354條所指的瑕疵？即非毫無爭執的空間。證諸大大出售該房地後，該房地依然增值，顯然並無買受人所指情事，則何來瑕疵之有？

所以就本案而言，建議大大可以朝舉證證明不構成瑕疵這個方向處理，包含請求法院向行政機關調查上開事項，以及請求估價師鑑定現在價格等，相信大大應有勝訴的空間。

上開意見，希望對大大有幫助。

參考法條：

第179條

無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。

第184條

因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。

第354條

物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

第359條

買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

第360條

買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。