律師你好:

 

我們有房子興建山坡地的耕地上約有63年,是建管前興建的老房子,興建時有得到土地共有人同意,但只是口頭同意並無留下任何契約興建當沒有土地任何持分及沒有做保存登記,就這樣時間過了60幾年,現在換了新的共有人要主張分割土地,後來我們家有買到土地持份但不多,和其它新共有人相差很多.現在新的共有人主張我們家建物是無權占有興建的,又指說房子太老了無沒價值和未經全體共有人同意建的等...並要求法院將我們建物位置分割給他們等。

 

1.由於山坡地,分割真的有困難,我的新共有人又是財大氣粗,若是對方用變價分割土地,我也沒有什麼錢買地,該怎麼辦?

2.我的持份不足0.25公頃,地要怎麼割,難道沒有補求的方式嗎?

3.目前房子我都有申請稅藉及申請合法舊有房屋證明,不知道這樣對我有沒有比較有利?

4.新共有人都沒有原物在我目前使用的山坡地上。

 

 

大大您好:

 

共有物分割訴訟是形成訴訟,所以共有人關於分割之方法原則上並不拘束法院。但分割共有物,究以原物分割或變價分配其價金,法院雖有自由裁量之權,不受共有人主張之拘束,但仍應斟酌當事人之聲明,共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等,公平裁量。必於原物分配有困難時,始予變賣,以價金分配於各共有人,如法院僅因某共有人應有部分所占比例不多或甚少,依其應有部分無法分得足供建築用或其使用之面積,即將共有土地變價分割,不顧原可按其應有部分使用土地之利益,尤其在共有人對共有物感情上或生活上有密不可分之依存關係時,法院所定之分割方法是否適當?有無符合公平原則?即非毫無討論空間。

 

就本件而言,大大的土地持份雖然不足0.25公頃,但因為房子存在已有63年,且房子有稅藉及合法舊有房屋證明,大大跟土地的依存關係,相對於其他共有人而言更高,所以法院也可以將大大占有現況之部分土地或全部土地分割予大大,然後大大就受分配面積逾應有部分之部分,以金錢補償其他共有人之方式為之(此時土地權利即屬一人所有,應即可向金融機關辦理貸款)。故就訴訟上,大大應是朝原物分割加補償分割的方式來主張,並主張新共有人的變價分割方案並不適當,亦不符合公平原則。

 

 

參考法條:

民法第824

共有物之分割,依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。

以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。

以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。

變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

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