民法第348條規定「稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」,但不動產的買賣其物權何時發生變動?依民法第758條規定,「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」,所以當事人間雖有買賣契約,但在完成所有權移轉登記前,其僅有債權效力,縱然買方已付清買賣價金,並不當然就取得不動產之所有權。

 

拆屋還地訴訟實務上有甚多是買方已支付全部買賣價金(包含土地及建物),賣方則已交付房屋及土地的占有,但因為某些原因,以致當下無法完成土地所有權移轉登記或是根本未辦理。嗣後罹於十五年請求權時效,賣方或其繼承人要求拆屋還地時,買方可否以雙方有買賣契約這個債權關係存在,主張其為有權占有?

 

最高法院85年台上字第389號民事判例認為:「按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」,所以買受人對於原出賣人或其繼承人,依法是可以主張有權占有。

 

但若土地已經再買賣移轉予第三人,甚或是經法院拍賣,而由第三人拍賣取得時,買受人可否對受讓之第三人主張有權占有?最高法院83年台上字第3243號民事判例認為:「買賣契約僅有債之效力,不得以之對抗契約以外之第三人。因此在二重買賣之場合,出賣人如已將不動產之所有權移轉登記與後買受人,前買受人縱已占有不動產,後買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物,前買受人即不得以其與出賣人間之買賣關係,對抗後買受人。」,所以土地若已經再移轉予第三人時,前買受人是不能主張有權占有的,除該土地後買受人被法院認定是惡意第三人時,始會依民法第148條規定,以違反誠信原則為由,駁回其請求拆屋返還土地之訴訟。

 

 

參考法條:

民法第148

權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。

行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。

 

345

稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約。

當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。

 

758

不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。

前項行為,應以書面為之。

 

 

 

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