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本事務所服務項目除地政士業務、律師一般民事、刑事、行政訴訟外,主要以不動產相關爭議為主,所以執行業務中亦有接續處理多件強制執行案件,例如拆屋還地、騰空遷讓返還房屋強制執行、動產(包括機器設備、家電及股票等)或不動產法拍等案件。

 

因為訴訟的結果雖然確定了債權人(原告)、債務人(被告)間的債權債務關係存在,但債權人若要滿足債權,仍須透過強制執行始能獲得終局的滿足(包括金錢請求權之執行、物之交付請求權之執行及行為及不行為請求權之執行),所以強制執行是所有給付訴訟類型共通的最後一哩路,其重要性不言可喻,亦是為數不少的網友正在面對或關心的問題。

 

故本事務所針對法拍・強制執行部分另外設立部落格專頁,以聚焦提供專業的法律服務,歡迎網友連結「威盛法拍・強制執行事務所」參觀留言討論,謝謝!

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  • 陳小姐
  • 律師您好,
    我現居建物為中山一小段地號807的一六樓B1建物,民國68年間簽訂買賣契約,但因當時地主與建商與起造人等皆有訴訟糾紛,建商背信敗訴導致使照未辦理,後建商將土地私自登記在其兩兒子名下,其中一個兒子將該筆土地借貸,已買賣登記至他人名下。買受人曾於民國78年提告請求權登記提告於建商地主及起造人等,竟對已故起造人之一之不適格及未列名起造人等提告,法官判為敗訴後至今無再上訴。
    現有新建商聖德福購得部分原始屋主之產權後,欲辦都更。跟我們說你們是違建,提供房屋稅籍門牌證明配合他們申辦F6獎勵容積,現地安置或拆遷補償或不簽甚麼都沒有,它們已送件劃定都更區域,六個月內會送事業計畫啟動。

    諮詢都更相關專員,認為我們因沒有使照,房屋稅籍為起造人等使用人XXX,在都更法令中土地及合法建物所有權人都不用列名同意,對方即可啟動事業計畫。就算地主提告拆屋還地繳納土地租金,也僅是租賃土地,在都更也不保障租賃者。

    我們當初買賣房屋已經被建商騙了一次,現在因為都更又要被新建商吃一次,實在是心有不甘,不知道律師對我們這種狀況有沒有解套辦法?
    我們當初買
  • 大大您好:

    建商辦理都市更新其事業計畫經主管機關核定後,仍須依法取得拆除執照,始能拆除大大的房屋,所以大大如果不同意建商提供的補償方案,其日後也須對大大提起拆屋還地訴訟,取得勝訴判決後,才能執行事業計畫,但房屋興建時乃是經地主出具土地使用權利證明書同意興建,並不會因為完工後沒有取得使用執照,就可以否定其原占有的權利,所以建商能不能取得法院勝訴判決,尚在未定之天,大大你們不是沒有機會。

    再者,房屋若在建造執照期間完工,只是嗣後因故未申請使用執照,依內政部營建署相關解釋函令,房屋起造人仍能申請使用執照,變成合法房屋,建商在計算合法建築物同意比例時即須計入該人數及面積,大大同意與否即會影響事業計畫能否送件報核,只是大大你們要出具與房屋起造人或前手的買賣契約書等權利移轉證明文件,甚至要取得法院判決書才能辦理。


    內政部營建署相關解釋參考函令:
    (一)
    為建造執照之建築期限己逾期,但房屋已完竣符合本部69.10.22.內營字第38773號函(註)規定,可否於申請使用執照時,併案辦理變更設計疑義乙案,復請查照。
    內政部函 72.11.16.台內營字第192511號
    說明:
    一、復貴廳72.10.24.72建四字第223616號函。
    二、按建築物非在建築執照核定建築期限內完工者,如其完工之日,尚在建造執照有效期限之內,依建築法第87條處其起造人或承造人或監造人五百元以下罰鍰後,准依第70條申請核發使用執照;其完工之日在建造執照失效之後,則應依第86條第1項第1款及第2項之規定處理。

    (二)
    關於建造執照己逾期作廢,惟建築物在建築期限內完成,可否視為違章建築處理乙案,復請查照。
    內政部函 87.06.19.台內營字第8772121號
    說明:
    一、復貴廳87.05.29.(87)建四字第61916號函。
    二、按建築物之承造人因故未能依主管建築機關核定建築期限內完工時,得申請展期,但以二次為限,每次不得超過六個月,逾期執照作廢。又起造人領得建造執照後,如有工程中止,其可供使用部分,應由起造人依照規定辦理變更設計,申請使用,其不堪使用部分,由起造人拆除之。分別為建築法第53條第2項及第55條所明定。又違反上開規定時,依同法第87條規定處罰,另建造執照己逾期作廢,惟若建築物在建築期限內完成時,可依本部69.10.22.台內營字第038773號函、74.06.04.台內營字第311391號函釋規定,經監造建築師及承造人共同出具完工日期確實在執照有效期限內或依同法第70條第2項規定處理後,併依同法第87條規定處罰後核發使用執照,本案屏東縣政府所陳建照案件,詳細情形如何?應請查明職權依前揭規定辦理。
    三、檢附本部上開號函抄件各乙份。

    威盛法律事務所 於 2018/06/06 12:16 回覆

  • lala.tsai
  • 您好, 近日因污水地下化工程, 前後方屋子的中間需留下一定的空間以利施工, 所以中間防水巷成為鄰居們爭取的土地, 於是向地政事務所申請鑑界, 我們家所遇到的問題是
    第一次量測: 測量人員是從門前的柱子開始測量, 但結果後方的鄰居不接受, 所以他申請第二次測量
    第二次量測: 測量人員卻是從柱子前的排水溝上開始量起, 人員說道路是屬私人土地(即當初建商地主所擁有), 地籍上登記路面寬360公分, 但實際量測是480公分, 於是說多出來的部份要由2邊的住戶吸收, 我想請問於法, 這樣合理嗎? 排水溝所有權歸誰?
    若真是如此, 那不就變成政府未取得我們同意在我家地上蓋了排水溝?或者說是建商當初不實佔了我們的地?請問我們該如何爭取我們的權益
    謝謝
  • Michael Lai
  • 您好,
    想請問我們於3年多前租土地給房客建屋,土地所有權人簽訂租賃時有約定土地租賃期間,到期日為2019年9月,如租賃期限屆滿,而土地所有權人不願續租時,依民法第450條、第455條及土地法第103條等之規定,租客即無權繼續占有使用,而應返還土地予土地所有權人。現在就是由於租客也已拖欠將近半年租金沒給,所以想請問我們應該如何要求租方給付土地租金 以及程序上如何在租賃到期時強制執行拆屋還地?
    謝謝幫忙~~
  • 大大您好:
    依民法第440條第3項的規定,租用建築房屋之基地,遲付租金之總額達二年之租額時,始得終止契約。所以承租人只有拖欠半年租金,大大並不能據此主張終止租約,只能發文催告其給付。
    租賃到期時,大大可以要求承租人回復原狀返還土地,若未回復原狀時,因為雙方已無租賃關係存在,所以出租人可以起訴請求法院判決命承租人拆屋還地。

    威盛法律事務所 於 2018/09/13 14:49 回覆

  • Fred Hsu
  • 律師您好:
    我山上的老家有一間房子(有地址及門牌,戶籍謄本、水電)及旁邊的土地(使用超過五十年),但最近隔壁地主買賣土地,在地界時跟我們說房子及土地都在隔壁的地號裏面,而新接手隔壁地主算是第四任,前面三任也沒有說什麼(所以我們一直以為土地是我們的地號)後來查才知道最初地籍測量時就把我們原該我們的土地畫到隔壁去了。而自已的地號在另一邊
    現在地主要我們搬走不然告我們侵佔,那我們要如何處理網路查了一下
    1)申請時效取得地上權
    2)因為建築物未保存登記所以去申請
    3)建物所有權第一次登記
    不知還有什麼方法解決

  • 大大您好:

    鄰地所有權人要告刑事竊占,基本上是不會成立,房屋已經蓋了五十幾年,光是追訴權時效就早已經過了,更何況你們以為房屋基地是你們家的土地,主觀上應沒有竊占的故意,雖然有認知上錯誤的問題,但至多僅能成立過失,不過刑法竊占罪不罰過失,所以本件是很單純的民事有權占有或無權占有的紛爭,應無成立竊占罪的問題。

    而占有權源有很多種,從買賣、贈與、租賃、使用借貸、共有、時效取得地上權、越界建築、權利濫用等皆可作為主張有權占有之權源。而建物有辦所有權第一次登記,並不是占有的權源,建物要辦理所有權第一次登記,依土地登記規則第79條的規定,原則上是要有使用執照,而依建築法的規定,申請建築執照時即須要提供土地權利證明,也就是使用建築基地的地主同意書,而此同意書在法律上的性質即是使用借貸,所以大大要逐一檢討,看大大的房屋是符合那一個占有權源的要件,再據以主張。

    至於主張時效取得地上權部分,主要困難點在於要證明有以時效取得地上權意思來占有的主觀意思,一般人就不清楚地上權的內涵,更何況是要主張時效取得地上權?所以知道如何主張時,往往是已經發生爭議,甚至是已經進入訴訟時,而此時再主張時效取得地上權基本上就來不及了。大大可以參考本部落格「法律小辭典-時效取得地上權」、「被告拆屋還地可否主張時效取得地上權?」等文,應該就會了解。

    參考法條:
    土地登記規則第79條
    申請建物所有權第一次登記,應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者,並應附其他相關文件:
    一、區分所有建物申請登記時,應檢具全體起造人就專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件。
    二、區分所有建物之專有部分,依使用執照無法認定申請人之權利範圍及位置者,應檢具全體起造人之分配文件。
    三、區分所有建物之地下層或屋頂突出物,依主管建築機關備查之圖說標示為專有部分且未編釘門牌者,申請登記時,應檢具戶政機關核發之所在地址證明。
    四、申請人非起造人時,應檢具移轉契約書或其他證明文件。
    前項第三款之圖說未標示專有部分者,應另檢附區分所有權人依法約定為專有部分之文件。
    實施建築管理前建造之建物,無使用執照者,應提出主管建築機關或鄉(鎮、市、區)公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一:
    一、曾於該建物設籍之戶籍證明文件。
    二、門牌編釘證明。
    三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
    四、繳納水費憑證。
    五、繳納電費憑證。
    六、未實施建築管理地區建物完工證明書。
    七、地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
    八、其他足資證明之文件。
    前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。
    第三項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。

    威盛法律事務所 於 2018/09/27 08:48 回覆

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