律師您好:

 

請教一個買賣預售屋的問題,當初簽約房屋還沒蓋好,但是建商使用非內政部制式化預售合約(協議書),對於使用的建材都未載入合約內,目前使用執照已經完成要進入正式簽約階段,但是幾個月來建商對於許多房屋瑕疵細節敷衍,一直以簽約後再載入這些改進事項即可,擔心後續若簽約之後會更難有信任感,缺失改進一定更難執行,所以想在這階段解約,目前已付一成屋款,“協議書”內載明若經催繳後未完成簽約要沒收訂金,並且放棄“訂購權”,請問這種狀況我如何維持我的權益?

 

另外,當時簽約時負責人從未出面,是一位公司會計與代書來簽約,但合約第一頁賣方欄位大章蓋公司章,小章蓋負責人章,但非負責人本人到場親自蓋章,只有合約後面付款明細表表第一欄收款人簽名會計姓名+(代),當天未出具代理授權書,時隔幾個月後問代書為何沒授權書,代書說我想要可以補簽給我,請問簽約這部分可以以這種情況來主張合約無效,或是降低我被沒收的屋款嗎?

 

若在違約的條文中明訂“如買方不買或經賣方通知催繳後逾約定期限未完成簽約手續者,即視違約,所付訂金由賣方沒收,並放棄本標的物訂購權”,這樣屬於何種類型違約金? 若不幸進入司法程序後,會造成已付的10%承買總價款被判全然無法歸還我方嗎?感謝!

 

 

 

大大您好:

 

依大大所言「目前使用執照已經完成要進入正式簽約階段⋯⋯」,若「催繳後未完成簽約要沒收訂金,並且放棄“訂購權”,⋯⋯」,大大與建商間似乎只有簽訂預約,但當事人訂立之契約,究為本約或係預約,應就當事人之意思定之,當事人之意思不明或有爭執時,應通觀契約全體內容是否包含契約之要素,及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之,所以不能只因契約書名稱為某某預售房屋、土地買賣預約契約書,即可認定只是預約而已。

 

所以大大所言之「簽約」、「協議書」是否已構成本約?應該要就個案事實認定之。因為契約預約與本約二者性質及效力不同,預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務,不得逕依預定之本約內容請求履行,但若認定是本約,則即有消費者保護法第11條到第17條關於定型化契約規定之適用,亦即受到內政部、行政院消費者保護會公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之保護。

 

至於簽約時是否由建商負責人出面部分,只要到場簽約的公司會計與代書有受建商授權,契約即當然發生效力,並無須建商負責人親自出面。

 

而依大大所言「幾個月來建商對於許多房屋瑕疵細節敷衍,一直以簽約後再載入這些改進事項即可,⋯⋯」、「目前已付一成屋款」等,個人初步雖認為應已構成本約,但這應由法院作最後的判斷。倘若本件買賣協議書的性質被認定只是預約而已時,大大所支付的價金即屬定金性質,如果大大悔約不買或經賣方通知催繳後逾約定期限未完成簽約手續,而此係可歸責於大大時,所付定金依民法第249條第2款之規定,即可由賣方全額沒收。

 

反之,如果認定本件買賣協議書的性質是本約時,如大大悔約不買,經賣方合法催告大大仍不履行,而此係可歸責於大大時,賣方即得依約沒收價金,但此時即有民法第252條違約金是否過高而應否酌減的問題,也就是大大所付定金並不必然即會由賣方全額沒收。

 

所以大大所付定金是否會被全額由賣方沒收,要看大大所指本件買賣協議書的性質而定,但個人認為就算協議書被認定是預約性質,但契約是否是因可歸責於大大之事由而不能簽訂?仍有爭執的空間,尤其契約須買賣雙方意思表示一致,若無法達成一致而無法簽約,並不能就可認為是可歸責於大大之事由,否則豈不架空消費者保護法第11-1條關於契約審閱期之規定!

 

因為房屋建材關係房屋品質影響重大,且契約內容整體架構、解約程序並非一般人所能充分了解,為避免將來契約履行時發生爭議,建議大大可持所謂協議書「預約」,到所在縣市法律扶助基金會分會或是附近鄉鎮區公所諮詢律師,看是先催告建商履行訂立本約之義務,或是直接依該協議書「本約」之記載,要求建商改善,建商未履行時,大大即可依法解除契約,要求建商返還價金及給付違約金回復原狀。

 

以上意見供大大參考。

 

 

參考法條:

 

民法

第249條           

定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:

一、契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。

 

第252條

約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。

 

 

消費者保護法

 

第11條

企業經營者在定型化契約中所用之條款,應本平等互惠之原則。

定型化契約條款如有疑義時,應為有利於消費者之解釋。

 

第11-1條

企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有三十日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。

企業經營者以定型化契約條款使消費者拋棄前項權利者,無效。

違反第一項規定者,其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

中央主管機關得選擇特定行業,參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項,公告定型化契約之審閱期間。

 

第12條

定型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。

定型化契約中之條款有下列情形之一者,推定其顯失公平:

一、違反平等互惠原則者。

二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。

三、契約之主要權利或義務,因受條款之限制,致契約之目的難以達成者。

 

第13條         

企業經營者應向消費者明示定型化契約條款之內容;明示其內容顯有困難者,應以顯著之方式,公告其內容,並經消費者同意者,該條款即為契約之內容。

企業經營者應給與消費者定型化契約書。但依其契約之性質致給與顯有困難者,不在此限。

定型化契約書經消費者簽名或蓋章者,企業經營者應給與消費者該定型化契約書正本。

 

第14條

定型化契約條款未經記載於定型化契約中而依正常情形顯非消費者所得預見者,該條款不構成契約之內容。

 

第15條

定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者,其牴觸部分無效。

 

第16條

定型化契約中之定型化契約條款,全部或一部無效或不構成契約內容之一部者,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。

 

第17條

中央主管機關為預防消費糾紛,保護消費者權益,促進定型化契約之公平化,得選擇特定行業,擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項,報請行政院核定後公告之。

前項應記載事項,依契約之性質及目的,其內容得包括:

一、契約之重要權利義務事項。

二、違反契約之法律效果。

三、預付型交易之履約擔保。

四、契約之解除權、終止權及其法律效果。

五、其他與契約履行有關之事項。

第一項不得記載事項,依契約之性質及目的,其內容得包括:

一、企業經營者保留契約內容或期限之變更權或解釋權。

二、限制或免除企業經營者之義務或責任。

三、限制或剝奪消費者行使權利,加重消費者之義務或責任。

四、其他對消費者顯失公平事項。

違反第一項公告之定型化契約,其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力,依前條規定定之。

中央主管機關公告應記載之事項,雖未記載於定型化契約,仍構成契約之內容。

企業經營者使用定型化契約者,主管機關得隨時派員查核。

 

第17-1條

企業經營者與消費者訂立定型化契約,主張符合本節規定之事實者,就其事實負舉證責任。

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