律師您好:

 

爺爺有一棟房子沒有權狀,叔叔藉著房屋稅跟水電讓他繳,把納稅義務人改成他,房子是爺爺建造的,納稅義務人改成叔叔房子等於過到他名下嗎?

爺爺想把土地房子都過給我,叔叔不肯把納稅義務人改回爺爺,爺爺還有辦法過戶給我嗎?

另外,爺爺的房子土地在徵收範圍內,叔叔不肯把納稅義務人改回爺爺,徵收房子的賠償就歸叔叔嗎?

 

 

大大您好:

 

未辦建物所有權第一次登記的房屋為原始出資興建者所有,房屋稅籍的納稅義務人記載僅是認定產權歸屬的方式之一,所以並不會因為稅籍的納稅義務人是你叔叔名義,未辦保存登記建物就變成他的。

 

而「房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者,向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。」、又「未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收之;無建造執照者,向現住人或管理人徵收之。」,房屋稅條例第4條第1項、第4項,所以大大的爺爺如果能夠證明房屋為他出資興建而原始取得,應得要求稅捐稽徵機關變更該房屋的納稅義務人,不過稅捐機關可能無法為產權歸屬的事實認定,除非大大的叔叔同意協同辦理,否則應會要求大大的爺爺須取得法院的確定判決後,始會同意辦理變更。

 

如果房屋稅籍納稅義務人原本是爺爺的名字,叔叔未經爺爺的同意即偽造申請書、盜蓋爺爺的印章,辦理變更納稅義務人名義,稅捐機關應該也不會逕自為回復登記,仍會要求大大的爺爺須取得法院的確定判決後,始會同意辦理變更,畢竟叔叔有無涉犯偽造文書罪,稅捐機關並無權認定,仍須由法院審理後判定之。

 

承上,未辦建物所有權第一次登記房屋的所有權人雖為原始出資興建者,並不會因為稅籍的納稅義務人是他人就變成他人所有,但主管機關辦理徵收時(主管機關在直轄市為直轄市政府;在縣市為縣市政府。),原則上會以形式上稅籍登記機關記載之納稅義務人為準。所以建議大大的爺爺應即提起民事訴訟確認房屋所有權為爺爺所有,以及要求叔叔應辦理房屋稅籍的變更。

 

而前開訴訟確定前,如果直轄市或縣(市)主管機關已就徵收為公告時,大大的爺爺應即於公告期間內向主管機關為異議,循異議、復議等程序,依法提起行政救濟,否則徵收公告確定後,大大的爺爺只能循民事訴訟請求叔叔返還不當得利。

 

 

參考法條:

 

房屋稅條例第4條

房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者,向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。

前項代繳之房屋稅,在其應負擔部分以外之稅款,對於其他共有人有求償權。

第一項所有權人或典權人住址不明,或非居住房屋所在地者,應由管理人或現住人繳納之。如屬出租,應由承租人負責代繳,抵扣房租。

未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收之;無建造執照者,向現住人或管理人徵收之。

房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者,準用第一項有關共有房屋之規定。

 

土地徵收條例

第18條

直轄市或縣 (市) 主管機關於接到中央主管機關通知核准徵收案時,應即公告,並以書面通知土地或土地改良物所有權人及他項權利人。

前項公告之期間為三十日。

 

第22條

權利關係人對於第十八條第一項之公告事項有異議者,得於公告期間內向該管直轄市或縣(市)主管機關以書面提出。該管直轄市或縣(市)主管機關接受異議後應即查明處理,並將查處情形以書面通知權利關係人。

權利關係人對於徵收補償價額有異議者,得於公告期間屆滿之次日起三十日內以書面向該管直轄市或縣(市)主管機關提出異議,該管直轄市或縣(市)主管機關於接受異議後應即查明處理,並將查處情形以書面通知權利關係人。

權利關係人對於前項查處不服者,該管直轄市或縣(市)主管機關得提請地價評議委員會復議,權利關係人不服復議結果者,得依法提起行政救濟。

直轄市或縣(市)主管機關依第二十條規定發給補償費完竣後,徵收計畫之執行,不因權利關係人依前三項規定提出異議或提起行政救濟而停止。

徵收補償價額經復議、行政救濟結果有變動或補償費經依法發給完竣,嗣經發現原補償價額認定錯誤者,其應補償價額差額,應於其結果確定之日起三個月內發給之。

 

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  • snet
  • 律師您好,請教您: 被繼承人往生後,其祖先留下的未保存房屋之繼承和該房屋如何合法登記或處理的問題
    ~~~~
    母親生前有七位手足,她與其中兩位手足(哥哥和妹妹)共同繼承一塊土地(當時繼承後已分割成三塊,並各自登記完成所有權)及橫跨該土地上的一棟竹造地上物(有稅籍但無建號之房屋,其屋所有權人與納稅義務人是一直是外祖父,已過世30多年)。地上物主要由母親和她的妹妹使用至今(其間有10年,有三分之一的空間位於舅舅所有土地上,由外祖母住,但外祖母也已過世)。
    該房屋稅籍資料上的座落地址,目前也已不存在,與現行門牌地址不符。現行價值亦低於1萬元以下,不須納稅。
    今年母親身故,若我欲取得此地上物應有部分的法定權利(所有權)或法定之處理權利,應如何辦理才好? 房屋要保留,還是拆除比較好處理?

    感謝您的專業建議幫忙這個困擾!
  • 大大您好:
    房屋雖然未辦理保存登記,但在法律上仍是可繼承的財產,所以大大可以向稅捐機關依繼承方式辦理納稅義務人的名義變更,也就是要製作全體繼承人的繼承系統表、出具戶籍謄本、印鑑證明等來辦理,其變更之後,會記載各個納稅義務人之應有部分比例。
    如果有部分繼承人不願配合辦理納稅義務人的名義變更時,任一繼承人也可以單獨申請,但變更之後,會記載納稅義務人為公同共有。
    至於房屋要保留,還是拆除比較好處理,此與辦理納稅義務人的名義變更為二事,但房屋若已拆除滅失,即無須再辦理名義變更,直接依法辦理滅失即可。

    威盛法律事務所 於 2017/04/01 19:09 回覆

  • 訪客
  • 律師您好:自身的土地上有親戚的磚造建物已存在幾十年,但建物已破爛不堪形同廢墟,日前整修完畢欲辦理自用住宅稅率時,才發現當初的稅籍編號未註銷,房屋仍是在親戚的名下,但親戚已過逝20幾年,其3名子女中,有1人失聯,1人同意辦理過戶,1人不置可否,向稅務局反應此舊建物在我土地上已存在許久,皆未見有人處理,現在我已整修好卻不能辦理自用住宅稅率,稅務局回覆說因為房屋是親戚的,除非取得繼承人的同意,不然還是無法辦理,但有人失聯,只有1人同意,請問律師我該如何處理?
  • 大大您好:

    依民法第811條規定「動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。」,所以大大提供建材、人力整修他人建物回復如新建物,就算大大提供的建材、人力成本遠高於不動產該時的價值,依民法前開規定,該建物原則上仍是他人所有。但原有的磚造建物如已破爛不堪而形同廢墟,該建物是否已達滅失程度?如已達滅失程度,則該物即非不動產,該整修後建物,即因大大出資興建而由大大原始取得,如果雙方對產權歸屬有爭議時,大大須透過訴訟,請求確認其所有權為大大所有,勝訴確定後,始得向稅捐機關辦理新的稅籍,原稅籍即辦理滅失註銷。

    倘若該建物仍係不動產,而仍係親戚之繼承人所有時,大大只能循買賣或贈與方式取得該建物。惟因親戚之繼承人中1人失聯、1人同意辦理過戶、1人不置可否,顯然無法辦理買賣或贈與,然如前述,大大提供建材、人力整修他人建物回復如新建物,大大對於該親戚之繼承人顯然即有不當得利的返還請求權,所以建議大大可以向法院起訴請求該親戚之繼承人返還不當得利,判決勝訴確定後,再查封強制執行該建物,於拍賣時以債權承受之,依民法第759條規定,大大透過強制執行即可取得該建物所有權,或許可以解決大大的問題。

    以上意見,請參考。

    參考法條:
    民法第759條
    因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為,於登記前已取得不動產物權者,應經登記,始得處分其物權。

    民法第811條
    動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。

    威盛法律事務所 於 2017/04/29 17:55 回覆

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