本所承接一拆屋還地訴訟,當事人為被告,與原告為堂兄妹關係。而系爭房屋原始之三合院是兩造父親(即兄弟二人)於大正五年間(民國五年)所興建,分住三合院東西二側之護龍(三合院之建築分為「正身」與「護龍」,正中央的一間是正身或正廳,兩旁垂直的屋宇就叫做「護龍」),惟土地持分比例兩造父親僅各四分之一,亦即合計僅占二分之一,另外二分之一是由日據時期即遷出,而未居住該三合院的大姑持有。因為居住之該三合院護龍日漸老舊漏水,故原告父兄、被告各自於民國70至72年間於各自占有管理使用之護龍現址,陸續重建未辦保存登記之建物,原告於父兄過世後繼承取得系爭土地,嗣於104年間主張被告未經其同意即占有共有土地之特定部分,故起訴請求被告拆屋還地。

 

按「共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後,將其應有部分讓與第三人時,除該受讓人不知有分管契約,亦無可得而知之情形外,仍應受讓與人所訂分管契約之拘束,用維法律秩序之安定,並免善意受讓人受不測之損害。」,此有最高法院93年度台上第863號判決要旨參照。故土地共有人之間,倘有分管契約存在時,其他共有人即不得主張排除其他共有人就特定分管部分之使用收益,但有疑問的部分是只是部分共有人間成立分管契約,該分管契約是否成立?該部分共有人之繼承人是否應繼受該分管契約?本所是主張分管契約雖是部分共有人所約定,對於其他共有人固不生效(債之相對性),然在締約當事人間及其繼承人間仍受其拘束。案經臺灣新北地方法院104年度訴字第2456號民事判決駁回原告之訴及假執行之聲請,而其理由主要如下,可作為網友相似案件參考。

 

事實及理由

 

(略)

二、原告又主張被告係無法律上之正當權源,在前揭土地上興建前揭三峽區民生街1巷17號房屋,乃無權占用共有之土地,因而排除被告對其所有權之侵害等語;但為被告所否認,並抗辯伊係基於原來共有人之分管協議而占有該部分土地興建房屋使用等語。經查:

 

(一)略⋯⋯

 

(二)又按「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」,民法第818條定有明文;又按「民法第八百十八條固規定:各共有人按其應有部分,對於共有物之全部,有使用、收益之權;同法第八百二十一條但書亦規定:回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。惟同法第八百二十條第一項明定:共有物除契約另有訂定外,由共有人共同管理之。所謂管理,旨在使用、收益,足見上開第八百十八條及第八百二十一條但書之規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時,始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定,各共有人僅能就各自分管部分為使用、收益,乃當然之解釋。」(最高法院88年度台上第61號判決要旨參照);「共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後,將其應有部分讓與第三人時,除該受讓人不知有分管契約,亦無可得而知之情形外,仍應受讓與人所訂分管契約之拘束,用維法律秩序之安定,並免善意受讓人受不測之損害。」(最高法院93年度台上第863號判決要旨參照)。故土地共有人之間,倘有分管協議存在時,其他共有人即不得主張排除其他共有人就特定分管部分之使用收益,其受讓人除實際上不知且亦無可得而知之外,亦受原來共有人間所成立之分管協議所拘束,然有無分管協議存在之事實,自應由主張有此事實之一造負舉證之責,合先敘明。故本件被告抗辯前揭土地之原來共有人之間就土地之使用方法業已成立分管協議,而由被告取得前揭民生街1巷17號房屋所坐落之基地建屋使用,被告應就其此部分抗辯負舉證之責任,自不待言。

 

(三)前揭三峽區民生段124地號土地目前所存在之地上物分別有如附圖所示「124(1)」部分為公廳平房,「124(2)」部分為門牌號碼民生街1巷17號樓房,「124(3)」部分為門牌號碼民生街1巷18號樓房等情,為兩造所不爭執,並經至現場履勘屬實,且有土地複丈成果圖在卷可資參考,可見被告所有之前揭民生街1巷17號樓房使用系爭124地號土地之面積確有超過其對於該土地權利範圍八分之一比例之事實。惟依證人陳水性到庭所陳:「我有持分,我是共有人之一。我持分八分之一。」、「房子我哥哥蓋的。姓名為陳武寬。」、「被告是蓋十七號的房子,陳武寬蓋的是十五號,中間部分是共有的,是我父親跟陳金石一起蓋的,我父親姓名為陳新居。」、「他出嫁之後就搬出,六十幾年的時候嫁出去。」、「(被告訴訟代理人問:是否知道十七號的房子何時整建?)大概都是七十二、三年的時候。」、「(被告訴訟代理人問:是否知道十七號房屋整建的時候有誰參與工程?)有請兩個,當時我哥哥替他承包,還有訴外人陳漢業及陳漢文。」、「(被告訴訟代理人問:被告陳金石整建十七號房屋的時候,陳新居有無反對的意思?)沒有。」、「(被告訴訟代理人問:被告是否會使用你們十八號的房子?)沒有使用。」、「(問:有幾房的人在使用這塊土地?)三房的人。我爸爸這房與被告陳金石這房的人,其他的親屬因為沒有辦理繼承所以沒有在用。」、「我不是離開,我是兩邊住,我當時有租板橋的房子,我常常回去看我父親。」、「民國九十幾年的時候回去住的。」、「(原告訴訟代理人問:剛剛回答被告律師說陳武寬蓋十七號房屋的時候,陳新居沒有反對的意思,陳新居有同意的意思嗎?)有的。」、「我問他,他說本來就是分這樣的,人家要蓋我們無權過問。」等語(見本院105年9月29日言詞辯論筆錄,卷第182至189頁),則被告抗辯系爭土地業經原來共有人協議分管,被告得以使用如附圖所示「124(2)」部分之土地以供蓋屋使用等語,並非全然無據;且參以被告於57年間整建前揭17號房屋之時,而原告為民國34年出生,當時業已成年,對於當時仍為系爭土地共有人即其父陳新居承認被告在該部分土地上整建前揭17號房屋之行為一節,當早已知悉,足見系爭土地原來共有人間對於土地之特定部分分別管理使用收益之合意,且此情事當為原告所知悉,且參照目前之系爭土地使用現狀觀之,系爭土地上以未編門牌號碼之磚造平房位於中央,左右分別為前揭民生街1巷17號、18號樓房,且中央為奉祀祖先之公廳,有空照圖、照片等影本及土地複丈成果圖在卷可參(見本院卷第61至62頁、第66頁、第139頁、第176至177頁),依其建築配置方式,左右兩側房屋實為三合院建築方式之左右廂房位置,雖然目前均整建為樓房,而不復為如同中央公廳之磚造平房,然左右廂房由不同房子孫分別居住,中央位置之公廳作為奉祀祖先之處所,合於早時三合院建築方式之使用配置,亦可佐證證人陳水性所稱其父陳新居承認被告於前揭土地上整建房屋之可靠性;則被告抗辯於原告因繼承關係而成為系爭土地共有人之後,仍應受原來土地共有人間對於系爭土地所成立之分管協議所拘束一節,當堪以採取。

 

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  • 小s
  • 請問律師大大~我們家有一間房子是登記在哥哥名下,房貸是我和哥哥一起繳的,因此我想把房子改成共同持有,請問這樣會需要那些費用呢?或者有沒有其他方式設定成哥哥要賣房子或有債務時房子需要經過我的同意才能變賣或抵押呢?
  • 大大您好:
    如果要把房子改成共有,原則上是要大大的哥哥同意,同意後即可以買賣或是贈與方式移轉持分二分之一給大大,後續應備文件及辦理程序,大大可以自己跑或委由地政士辦理。雖然移轉的只是持分,但跑的程序相同,所以地政士費用跟一般買賣或是贈與一樣,都還是算一筆土地一棟房屋,委任費用約1.5萬元上下(視土地房屋筆數而增減)。另外土地增值稅、房屋稅、印花及贈與稅等都要看到資料才能計算喔。
    如果大大的哥哥不同意移轉持分二分之一給大大,因為大大也有協助繳納房屋貸款,大大與哥哥之間可以認定是借貸,如果大大的哥哥同意,我是建議設定最高限額抵押權,如果大大的哥哥日後要賣房子或有債務而房子遭法拍時,買賣及拍賣雖然不須大大的同意,但大大的債權仍會受到抵押權優先受償的保障。

    威盛法律事務所 於 2017/05/11 10:11 回覆

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