律師您好:

 

我父親在民國70幾年間向他人購買未辦保存登記的建物,我們全家居住至今已經過了3、40年,而賣方也早已經過逝。但在前年,突然收到法院查封拍賣的通知,理由是該房子雖然經過買賣,但所有權還是賣方的,其子女繼承取得後因為欠債,所以要拍賣我們住的房子。我們雖然提起了第三人異議之訴,但法院認為我們並非所有權人,所以駁回了我們家的訴訟,房屋現在已經被人買走了。因為房屋拍賣是不點交,所以拍定人現在對我們提起遷讓返還房屋訴訟,我們對這個房屋難道都沒有權利了嗎?我們該怎麼做?

 

 

大大您好:

 

在法律上,所有權人在法令限制內,得自由使用、收益及處分其所有物,但建物未辦保存登記,其所有權並不能透過登記來移轉,只能透過繼承、強制執行而移轉,所以一般買賣只能買到對建物的事實上處分權,而事實上處分權幾已架空所有權,所有權縱然經過法院強制執行而取得,亦是一個空殼而已,並不會因此取得占有使用、收益及處分其所有物的權利。而事實上處分權雖然不能作為提起第三人異議之訴,請求撤銷強制執行程序的權利,但訴訟判決縱然敗訴確定,並不會因此認定你們對建物沒有事實處分權。

 

因為本件執行是不點交,所以拍定人才提起本件遷讓房屋訴訟,大大可以在訴訟中主張債務人早已讓與其事實上處分權予大大父親,你們是有權占有,所以債務人也只是空有所有權而已,拍定人縱是透過法院強制執行拍定取得,因為拍賣只是一種特殊買賣,所以買受人並不能取得大於其前手的權利,仍應繼受其前手已轉讓其事實上處分權之事實,須同意該事實上處分權人繼續占有使用、收益及處分其所有物。

 

另外,拍定人如不能要求大大遷讓返還房屋,有可能會再讓該房屋進入法院拍賣程序,大大可以在執行拍賣程序中向法院民事執行處陳報你們已經獲得勝訴判決確定,確認你們有事實上處分權的事實,讓執行處記載在拍賣公告上,一則避免善意第三人受害,二者也可以降低你們再被告遷讓返還房屋的機率。

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