威盛法律事務所

問：

請問沒有辦保存登記的建物沒有權狀，該如何辦理過戶？

答：

大大您好，我國關於土地、房屋的產權取得、設定、喪失及變更，除了因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為外，是採登記生效主義，所以買賣不動產，如果未經登記是不會發生產權移轉的效力（參民法第758條、第759條）。

而未辦保存登記的建物，雖然不符合建築法規而無法辦理登記，但在私法上，仍是受法律保障的財產權之一，所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉，但仍發生事實上處分權移轉的效力，而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物，並排除他人之干涉。

而未辦保存登記建物的事實上處分權如何移轉？現行實務上除了事實上「占有」的移轉外，一般上都由買受人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書（地政事務所的公契，1式2份）蓋妥雙方印章，並貼上印花申報契稅後，據以辦理稅籍登記名義人及水、電申請人名義的移轉，來證明事實上處分權的移轉。

誠如上述，因為買受人只是取得事實上處分權，而所有權仍在出資興建的原始取得人，所以原始取得人若有欠債情事，其債權人是可以聲請法院查封拍賣該未辦保存登記的建物，而買受人並不能提起第三人異議之訴對抗的，大大如要購買未辦保存登記的建築物，務必要了解此法律上利害關係及克服之道。

參考法條：

民法第758條

不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。

前項行為，應以書面為之。

第759條

因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。