問:

 

如標題:兄弟2人共有一戶不動產,大哥持分四分之三,可否委託仲介強制出售??
並於出售後,將弟弟應得之款項至法院提存??

 

 

答:

 

依民法第819條的規定,各共有人雖得自由處分其應有部分,但對整筆共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。不過土地法第34條之1是民法上開規定的特別規定,也就是只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意,即可依土地法第34條之1之規定出售共有物,如果其應有部分逾三分之二時,且可不論其同意出售之共有人人數是否已逾半數。

 

但在同意出售之共有人出售時,應事先以書面通知其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,也就是行使優先承購權。對於未共同出售之他共有人應得之對價或補償,出售之共有人於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

 

所以就本件而言,大哥的持分為四分之三,已逾三分之二,他是可以單獨委託仲介出售兄弟2人共有的不動產,但在與買方簽訂買賣契約後,應即以書面通知弟弟,應於文到十日內得以同一價格優先承購,若弟弟逾期未聲明優先承購,即視同放棄優先購買。哥哥即可再通知弟弟領取其應得之買賣價金,弟弟若亦未依通知領取時,哥哥始得將弟弟應得之款項提存至法院。然後始得將兄弟2人共有的不動產所有權移轉登記予買方。

 

 

參考法條:

民法第819條

各共有人,得自由處分其應有部分。 共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。

 

 

土地法第34-1條

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役 權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有 人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結 果辦理之。

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  • Eric Lu
  • 劉律師您好!
    關於這篇文章,我有一個疑問想請教,那就是您文中提到須先將弟弟應得之價款,提存至法院後,才能將產權移轉至買方.
    可是一般買方大都會辦貸款,而依您所說的方式,變成須先籌出一筆現金,來支付弟弟的應得款項,然後才能將不動產過到買方名下,這樣銀行才會撥款給買方.
    那如果先前支付之現金頭款,如果不夠支付弟弟的應得金額時,那麼該如何處理呢?謝謝!!
  • 共有物處分比較麻煩的地方就是對於其他共有人應得的價款要先提出來,否則在向地政機關送件申請登記時,就會因欠缺他共有人已為受領或為其提存之證明而被駁回。所以共有人若無力先行支付他共有人應得價金的部分,建議仍宜先取得其他共有人的同意才出售,或先行協商,取得他共有人的同意,就不足部分同意由共有人出具本票擔保支付,或提供保證人保證之,然後請該共有人同意先行出具已受領應得價金的證明。

    威盛法律事務所 於 2013/10/06 16:17 回覆

  • Eric Lu
  • 謝謝您的仔細說明,我已完全了解囉!!謝謝!!^^
  • 小玩子
  • 您好:
    有一筆土地由三兄弟持有 各1/3, 有建商談合建,其中有兩人已答應合建,二哥想要出售持份,但該建商只願意以低價購買,並勸說合建較划算

    請問 這種情形 是否有比例問題?有沒有和您上述的例子類似?
    想合建的兩兄弟合起來是2/3, 目前一直電話攻勢要求二哥一起合建
    1.請問他們是否有權要求二哥不可以獨立出售持份?

    2.有點不懂, 若合建較划算,那土地賣給建商後,建商可賺更多,為何建商不願意買?

    謝謝您~~






  • 上述案例涉及到共有物的出售,此時共有人有優先購買權。而大大所問案件雖亦涉及到共有物的處分,但是涉及合建,而合建是沒有所謂的優先權。
    而共有人在法律保障之下,是可以任意處分其所有權的,所以想合建的二個兄弟是無權限制二哥出售其持分。至於建商為何不願意買?如果建商可以單獨取得土地產權,我相信建商也會朝此努力,但資金壓力也會相對提高,所以多數的建商還是會以合建方式為之。

    威盛法律事務所 於 2014/01/17 00:41 回覆

  • 訪客
  • 律師先生 謝謝您的回答~ 感恩~
  • 訪客
  • 律師您好:
    結果 昨天想合建的兩個兄弟聯合該建商 ~~ 並簽了協議書 要動用土地法34條 上面寫了一個低於市價很多的價格 要賣給建商指定的某個人,如果我們沒有去優先承購他們那 2/3 ,那我們持份的1/3 就反過來要被強迫用該價格過戶給他們 , 那他們得逞之後就可以合建了 ......
    我爸爸的兄弟這一幫人 真的非常惡劣 !
  • 訪客
  • 請問如果母子房屋土地各持一半產權,兒子要拿他自己的產權去貸款,這樣可以貸款嗎?
  • 據知銀行是不會承辦這種貸款案件,除非房屋土地座落位置不錯,價值也高時才有可能。但一般民間借款,接受性比較高了。

    威盛法律事務所 於 2014/12/23 19:45 回覆

  • yuyu
  • 律師你好
    我想請問 如有優先購買權 但是對方持續開高價格 是否合理有其他方法嗎
  • 優先購買權其立法目的除在使共有物權屬歸為單一外,另外即是在避免共有物被賤賣,損害共有人權益,所以對方如果持分過半可以依土地法第34條之1處分時,我們只能主張優先購買權一途。如果買賣價格過高,我們無力負擔時,是可以透過假處分、假扣押等程序,讓對方無法順利處分,然後與我們共同協商解決之道。

    威盛法律事務所 於 2014/12/27 14:17 回覆

  • ELAINE
  • 1.家父遺產留下一間房子,母子四人繼承,當初繼承登記時各1/4持份,權狀分成四份,請問這是屬於"公同共有"還是"分別共有"?
    2.因為其中2人想要處分(出租或出售),另2人想要搬進去自住,請問若堅持出售須經法院判決的程序嗎?
  • 大大您好:
    土地或建物登記權利範圍(即持分)各1/4時,即是所謂分別共有。倘若只有二人要處分,因為持分及人數未過半,所以是沒有辦法依土地法第34條之1的規定以多數決方式出售。這時可以朝分割共有物方式處理,亦即共有人協議分割不成時,共有人可以起訴請求法院判決分割共有物,而判決的分割方式比較可能是變價分割或是補償分割,前者,即是整筆房屋依法院強制執行拍賣的程序處分,拍定後價金由共有人按持分比例分配之。而補償分割,即是房屋歸由特定共有人取得,但該共有人須補償價額給未分得房屋之共有人,以結束共有關係。

    威盛法律事務所 於 2015/03/28 11:11 回覆

  • 小昭、
  • 我和姐公同共有土地、我八分之三、她八分之伍上有建屋歸其所有.現其請求以價金補償分割,但市價1千200萬我持有的部分,法院核定550萬?請問我該怎麼辦?土地在北市信義區
  • 如果台北地方法院還沒有判決,大大可以表示不同意該鑑價報告鑑定之價格,並提出其他的鑑價報告作為佐證,證明市價確有大大所言的1200萬元。如地院已判決,就只能先提上訴,到高院再要求重新鑑價了。

    威盛法律事務所 於 2015/04/08 17:10 回覆

  • 張君豪
  • 律師您好,目前我所居住的土地與房屋是因故我有3/4所有權,姐姐有1/4所有權,因姐姐開價太高,超過實際價值,於此,是否可以申請強制分割?將我和他所持有的部分做一個清楚分割,或是有其他的方法呢?
  • 大大與姐姐共有,而大大持分超過2/3,依土地法第34條之1的規定,大大是可以單獨出售整筆不動產,不一定要聲請分割,但大大的姐姐是有優先購買權的。
    如果大大不依土地法第34條之1處分,而要聲請分割,因為房屋基本上沒有辦法現物分割,除非房屋夠大或是有上、下樓層情形,土地基於一體性,連帶的也不能分割。如果要結束共有關係,法院可能判決變價分割或是補償分割。

    威盛法律事務所 於 2015/04/14 19:36 回覆

  • 張君豪
  • 律師大大謝謝您的分析與解釋,因為土地房屋是家父努力一輩子所留下來的,有2個地號共40坪,小弟不想出售,但是小弟兩個問題想請問,1.是否法院可以判決將地上物拆除拆除,重新分割土地,小弟是可以接受這樣的判決;2.如果是判決補償分割,那麼補償金額的計算標準為何?謝謝律師大大!!
  • 大大您好:
    分割共有物訴訟的結果,基本上法院是不會判決將地上物拆除,甚至也不會將土地跟房屋判決給不同的人取得,因為沒有辦法達到地盡其用的目的,除非地上物一開始就是未經土地所有權人同意所興建的無權占有違章建築。所以是有可能以地上物作為分割的主體,由其中一人取得房屋及其座落部分的土地,其他的土地則判決分割給其他的共有人,但是否如此,仍要看土地能否分割。而判決補償分割的金額,法院會請不動產估價師鑑估市價(費用由原告預納),作為補償金的標準。

    威盛法律事務所 於 2015/04/15 15:36 回覆

  • 還沒吃爆
  • 律師您好:
    想請教您,我家5層樓土地由我父親及2位姑媽持有,各持1/3,但我父親名下有3層,兩位姑媽各1層,理論上來說我父親應該持有3/5的土地,結果卻被另外兩位姑媽吃掉了,而兩位姑媽也沒有土地重新持分的的意願,請問這種不公平的情況下是否有權力請求法院重新持分?
  • 因為民國98年以前的法律沒有明文規定房地登記時,區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分,應按其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之,所以大大的家若是在98年以前完成登記時,大大父親與姑媽登記的土地持分縱然是各三分之一,亦應是合法的,所以大大父親並沒有權利請求法院重新調整持分。

    但若大大的姑媽要出售其房地時,大大的父親對基地應有部分不足者,就其基地應有部分不足之部分,有依相同條件優先承買之權利,其權利並優先於其他共有人。

    威盛法律事務所 於 2015/04/29 17:55 回覆

  • 還沒吃爆
  • 謝謝律師大大的解釋,所以除非我姑媽自己把土地割給我父親,否則我父親只能從我姑媽手上買回不足的土地份額嗎?  不過這合理嗎?
  • 土地當初是如何取得的?是連同建物取得,還是土地共有人取得土地後共同出資興建建物?如是合建,建物按出資比例取得,而土地持分並不必然就要改變,因為土地持分比例,也可以由共有人另行約定之(參民法第799條第四項但書)。

    威盛法律事務所 於 2015/04/30 19:39 回覆

  • 阿誠
  • 律師您好:我老家所有權持分依次為大哥3分之1.三哥3分之1.本人21分之4.二哥21分之3...現在老家被二哥及其配偶已佔居14年..請問若依土地法34條之1...大哥三哥及我可以直接找仲介賣屋..倘若二哥搗亂,辦理過戶時不出具土地建物所有權狀的話.怎麼辦呢?
  • 依土地法第34條之1之規定,多數共有人雖然能以多數決方式處分共有物,但向地政機關辦理登記時,仍須提供權狀才能辦理所有權移轉登記,所以權狀如在少數共有人手上,而其不願意配合提供權狀時,買方只能依法起訴或調解,請求共有人全體辦理所有權移轉登記,取得確定判決或調解書後,再憑此向地政機關辦理所有權移轉登記。

    威盛法律事務所 於 2015/07/30 18:52 回覆

  • 洪小姐
  • 律師您好 :

    冒昧請教您一些問題...
    本人外公生前在耕作的三七五租佃土地上建築之老舊建物拆除而已,索取家母的印鑑證明與印章,本人欲請舅舅提供相關文件已便確認,舅舅卻將細節含糊帶過並聲稱若家母提供則不需拆除建物,否則日後若需強制拆除時,則須由不同意之繼承人負擔全部費用...

    為了要釐清舅舅拿取印鑑證明與印章的用途,去電向舅舅詢問,電話內容中舅舅坦承拿印鑑證明與印章是要做土地的處份,卻隱瞞三七五租約已於民國77年間由原承租人外公改為舅舅(此段通話已保留錄音檔) ,外公與外婆分別於82年,91年過逝

    在這之後,發現建築物已被拆除,且舅舅與地主協議終止三七五租約,舅舅於今年三月取得一千多平方公尺的土地補償(已有地籍謄本可證明)

    問題如下 :
    1.印鑑證明與印章已提供後才發現土地處份事實! 是否構成侵權行為??
    2.主張舅舅要平均分配(或歸還)已取得之土地,法源依據或法律條例要怎麼提,對我方較有利呢?
    3.是否有時效限制的問題呢?
    3.舅舅在本人外公尚未過逝前民國77年間,即辦理變更將原承租人外公改為自己,是否構成侵權行為?

    懇請撥允回覆,萬分感謝!!!
  • 大大您好:
    大大的舅舅在外公尚未過逝前民國77年間,若未經外公同意,即辦理變更將原承租人外公改為自己,以及嗣後隱瞞要求提供印鑑證明與印章的目的,而實際上是為了獨占取得利益,其行為當然構成侵權行為,大大除了可以依侵權行為損害賠償規定請求賠償之外,也可以依不當得利之規定要求返還,但二者都會有時效的問題。不過民法第197條第2項規定,損害賠償之義務人,因侵權行為受利益,致被害人受損害者,於前項時效完成後,仍應依關於不當得利之規定,返還其所受之利益於被害人,所以大大也不是完全沒有機會。

    威盛法律事務所 於 2015/09/20 11:24 回覆

  • 訪客
  • 我想請問一下,我跟我老婆已離婚了有一間房子,我跟她共同持有1/2,我能在不告知她(她不願出售;大陸配偶)的情況下將此房子出售嗎?
  • 如要依土地法第34條之1之規定以多數決方式處分,必須同意處分之共有人持分、人數皆過半,所以大大與配偶二人各持分二分之一,顯然不符前開規定,無法依土地法前開規定處分。
    所以大大只能循共有物分割方式處理共有物,也就是請求法院准予裁判分割,而分割方式則主張以補償分割或是變價分割方式為之。

    威盛法律事務所 於 2015/09/20 11:12 回覆

  • 阿西
  • 請問一下,一筆土地,四個共有人各持份1/4,其中共有人A在這筆土地蓋有房子,民國40幾年就持有到現在,只是沒有建物登記權狀,現如今被其中共有人(D)寄來的民訴起訴狀告知,因民法767第1.2項與821,要求A要拆屋還地,如何讓A可以免除拆屋還地?

    補充:四個共有人(繼承人)都是繼承而來,是否可以主張時效取得,且四個共有人的被繼承人都知道這筆土地已有建物存在40幾年?另為分割前,可以說這是無權占有嗎?且A也有水電證明,且有房屋稅繳證明。
  • 大大您好:
    共有人之一的建物占有共有之土地是否有權占有,要看建物當初占有原因是基於使用借貸?還是基地租賃等?如果沒有經全體共有人的同意,共有人之一的建物即屬無權占有,縱然有水電證明、房屋稅繳證明等,土地其他共有人還是可以要求拆屋還地的。
    而土地除非未經登記所有權,占有人是不可能時效取得土地所有權的,至多僅能時效取得地上權,而其有要件,大大可以參考本部落格「法律小辭典-時效取得地上權」一文。

    威盛法律事務所 於 2015/09/28 16:30 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 曉東
  • 您好, 我想請問:

    土地法34之1第一項但書的“逾”三分之二是一定要超過 ,還是剛好三分二就能處分呢?

    我和弟弟妹妹三人繼承一間房子"共佔1/3" (權狀是寫0.3333333), 另一人單獨佔2/3 (權狀是寫0.6666667) , 我想請問他是否能逕自處分呢?
  • 大大您好:
    法條用語是「逾三分之二」,所以要超過三分之二,不能剛好三分之二。

    威盛法律事務所 於 2015/10/07 00:41 回覆

  • 不夜貓
  • 律師您好

    本人的太太持有獨棟平房一戶,土地與建物所有權都與她妹妹各占一半,但是長久以來,房子與土地都被她妹妹所佔用,除了採取變價分割或是補償分割的法律途徑之外,請問是否有法條依據可向對方請求支付租金或是使用費?
  • 大大您好:
    倘大大的太太並未同意妹妹佔用全部的共有物,是可以依民法第179條之規定,請求對方給付相當於租金的不當得利。

    威盛法律事務所 於 2015/10/23 09:48 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 羅新
  • 律師您好:
    請教您一個問題.本人兄弟因銀行債務被拍賣.其分別共有1/10被開發商買走.其又將1/100贈與給自己的子公司.由子公司以持份甚微.難以達成協議分割.及使用.向法院提告.請求逕行變價拍賣.法院近期招開簡易法庭.請問:
    1.民眾正常的居住權.因財團的以小吃大併吞.沒有任何法條可以保障麼?
    2.推測拍賣競價.其以財團之資力來低價標購.轉售牟利.造成我方重大的損失.可以用何種方式 或理由來 說服法官.採法庭協議解決.非拍賣
    3.訴訟中的案件.共有人是不能做任何處分麼?
    麻煩解答.感激不盡
  • 大大您好:
    共有人是可以隨時請求裁判分割,如果大大在前次拍賣時主張優先購買時,買下你兄弟的持分,我相信今天就不會發生這樣的事情,所以造成今日與第三人共有的情形,應該是怪不得人。
    而對方聲請法院用變價方式裁判分割,對大大相對不利,因為到時會整筆不動產被拍賣,也就是連大大的持分都會被變賣掉,所以大大要在訴訟中主張久居事實,請求法院用補償分割的方式分割。
    而共有人只要沒有被假扣押、假處分,共有人是可以隨時處分的,但其他共有人是有優先購買權的。

    威盛法律事務所 於 2015/12/06 15:55 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 訪客
  • 律師你好.

    我是開早餐店.租店已近十年.因屋主子女要房產強行要收回.租約在七年前就到期.請問我該如何保衛我的權利.又該如何向他求償我的營業損失.裝潢.
  • 大大您好:

    按「不動產之租賃契約,其期限逾一年者,應以字據訂立之,未以字據訂立者,視為不定期限之租賃。」,又「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」,民法第421條、第451條分別定有明文。所以大大與屋主間的租賃契約應可認為已是不定期租賃契約關係。

    而民法第452條第2項雖然規定「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」,但土地法第100條是民法的特別規定,該條明文規定「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」。

    所以屋主要求收回房屋時,須符合上開規定,否則承租人是可以拒絕返還房屋的,如此自亦無所謂營業損失可言。

    威盛法律事務所 於 2015/12/18 07:57 回覆

  • 房仲
  • 律師您好~
    我是某房屋仲介.因為經手一個房屋買賣.房屋共有4人的名子.3人同意賣.也找到買方.但1/4主張優先承購.這樣代書寄出存證信函時.我們的仲介費可以加註要求1/4支付嗎?

    另外買方支付的定金1/4是否要賠償

    謝謝
  • 大大您好:
    抱歉,沒有注意到有這件留言,所以到現在才回覆。
    共有物雖能以多數決的方式處分,但不同意處分的共有人應該沒有同意委託大大你們銷售以及委託代書辦理過戶,所以大大你們應無權要求對方支付委任費。
    而同意處分的共有人既與買方簽訂買賣契約,即有依約履行的義務,除非契約明文於不同意處分的共有人行使優先購買權時,契約即當然解除,否則原來同意處分的共有人仍應該負債務不履行的違約責任,亦即賠償買方支付的訂金,甚至也要支付你們仲介費。

    威盛法律事務所 於 2016/03/13 10:53 回覆

  • 羅新
  • 律師您好:
    本人(被告)有分割共有物一案.現法院已判決變價拍賣.但未進入確定程序.仍有上訴期20天.就是未轉入執行處執行.
    1.我欲與對方買賣過戶.可以麼?還是必須對方原告先做撤銷案件才可?
    2.會不會陷入這種情形:與對方簽約.對方拿了簽約金(協商價金的一半).卻不過戶.仍然讓案件繼續跑拍賣流程.到時平白損失金錢.(對方是流氓開發商)
    3.是否有風險.或是其他應注意的地方.該採取的動作?
    懇請 律師您提供意見.感激不盡!
  • 大大您好:
    在訴訟中如要與對方辦理買賣過戶,最好的方式,當然是在訴訟中成立和解,同時解決雙方的爭議及訴訟。如是一般民事和解,雖可以一般買賣的方式辦理,但建議要加上信託機制,由銀行作受託人,才能保障大大的權利,並請對方於簽約買賣時出具撤回起訴狀,以免對造嗣後不撤回訴訟。

    威盛法律事務所 於 2016/03/13 10:40 回覆

  • 悄悄話
  • 羅新
  • 律師您好:我是上次請教有關共有物分割拍賣一案.非常感謝律師您的解答.
    想再問:1.若我與對方達成買賣登記產權後.訴訟標的物改變.原告已無持份.縱使不做撤銷.案件自然無效.是這樣麼?或是原告仍可提出強制執行拍賣?
    懇請您解答.謝謝
  • 大大您好:
    民事判決並不會無效,只是你們雙方事後成立買賣,原判決基礎已不存在,對方既已不是所有權人,其自不能再持判決書聲請法院強制執行拍賣。

    威盛法律事務所 於 2016/03/14 21:09 回覆

  • EDWIN
  • 父親身後留有1棟房子,留有子女2人.
    其中1 人想單獨擁有該屋,並願意支付房子市價的1/2給另1人.
    這樣有贈與稅的問題嗎?
  • 大大您好:
    子女二人就房地所有權移轉如要用有償方式為之,自屬買賣,並無贈與稅問題。

    威盛法律事務所 於 2016/03/14 21:01 回覆

  • 訪客
  • 您好:
    我和弟弟各擁有一半的房子,但是弟弟的房子被地下錢莊的代書過給代書自己.我去地政事務所查.發現所有過戶程序都是這個代書自己做.然後只在申請書上寫"已告知共有人".我弟弟有簽名.但實際上我並沒有得到任何通知.這樣我弟弟有偽造文書.現在的土地持有人.也就是代書,也是共犯.他有沒有法律責任?
  • 大大您好:
    請問大大的弟弟有要以債作價將房地賣給地下錢莊的代書嗎?如果沒有,地下錢莊的代書在此應是構成偽造文書,倘若經大大弟弟的同意,應即無偽造文書問題。又在土地登記申請書上,大大的弟弟於備註欄記載"已告知共有人"之不實事項,是否構成偽造文書?法院判決實務上,肯定有罪及否定犯罪都有,所以只能個案認定,不能一概而論。不過,共有人的優先購買權是法律明定,所以大大的弟弟於備註欄記載"已告知共有人"不實事項,大大是可以依民法第184條、第213條關於侵權行為、損害賠償之規定,請求回復原狀。
    以上意見,請參考!

    威盛法律事務所 於 2016/04/13 08:39 回覆

  • 訪客
  • 土地是大哥所有,地上建物是兄弟共同登記擁有,如兄弟反目弟弟沒登記地上權,那弟弟還可自由出入建物,大哥如不允許進入可以嗎
  • 大大您好:
    按「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」,乃民法第818條所定有明文,所以地上建物既登記為兄弟共有,則大哥自無權限制弟弟進入地上建物。但若地上建物原即約定分管由大哥占有、管理使用時,其即有權禁止弟弟進入,弟弟只能循終止分管,甚或結束共有關係處理。
    以上意見,供參考,謝謝!

    威盛法律事務所 於 2016/04/24 23:28 回覆

  • 訪客
  • 您好,想請問一土地共有4人持分,甲4/12,乙4/12,丙3/12,丁1/12,甲乙丙是父子關係,丁是小叔的小孩,由於丁一直不願處分該土地,想請問有什麼方法可以處分該土地?又能否處分該土地由甲乙丙其中一人購得而不要賣給外人呢?如果要提存法院是不是只要提存丁的部分其餘不用呢?
  • 大大您好:
    按「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」,乃土地法第34條之1第1項至第4項所定有明文,所以甲乙丙持分既已逾二分之一,甲乙丙三人自可不經丁之同意即出售該土地予他人。
    倘甲乙丙不想賣給外人,而要由其中一人購得時,因為甲乙丙任二人之持分皆已過半,所以可以由甲乙丙任二人為同意出售之人,而另一人則為買受人。又提存價金只須提存不同意處分,又不願向出賣人領取價金者。因本件是由甲乙丙任二人為出賣人,另一人則為買受人,所以也沒有提存其他人價金的問題。

    威盛法律事務所 於 2016/04/24 23:46 回覆

  • 訪客
  • 您好:
    和弟弟共有的土地被弟弟過給地下錢莊抵賭債,但是當時繼承時,因為建物沒有保存登記,所以房屋稅是用我的名字繳稅。後來地下錢莊要求拍賣分價金,但是因為法官可能比較討厭這種用不正當手段奪人財產的,所以判維持現狀。
    是不是只要房子沒有倒塌,沒有重建的問題,我可以把房子整修好,一直住下去?
  • 大大您好:

    大大同時繼承取得土地及未辦保存登記建物,而該未辦保存登記建物興建時,倘若土地係該建物所有人(如大大的父親或祖父等)自有,則其在自己土地上興建房屋,房屋、土地嗣後雖然分屬不同人所有(包括繼承、買賣等),房屋亦不會因此變成無權占有,而是成立法定租賃關係。退步言之,土地縱然於興建該時不是該建物所有人所有,其亦可能是基於基地租賃、使用借貸關係而興建占有土地。

    所以,只要房子沒有倒塌,沒有重建的問題,基於法定租賃、基地租賃、使用借貸等法律關係,大大是可以一直住下去的。

    威盛法律事務所 於 2016/05/09 23:12 回覆

  • 悄悄話
  • Joyce
  • 律師您好
    20多年前房屋改建後,由鄰居和我哥合購,地址、土地編號、電表都同一個,但實際是分成兩戶入住,有隔間、兩個獨立入口(對方佔53%,我哥佔47%)。
    現在因對方要賣房子,要求我們簽放棄優先承購聲明書(但未附房屋平面圖及各自使用區域圖等),這樣會有爭議嗎,應該怎麼做比較好?
  • 大大您好:

    首先要釐清房屋的產權是否為大大的哥哥與鄰居共有?如果房屋只是結構相連,雖是使用同一門牌及電錶,但這並不代表房屋即是共有,這樣並不會有優先購買權的問題。

    反之,房屋如是共有,共有人雖有優先購買權,但主張優先購買權之共有人,須以同一條件買受,所以並不會影響鄰居的權益,且對共有人而言,產權歸於統一,也可以避免共有的不便,就此部分宜再跟鄰居說明。如鄰居無法接受,大大的哥哥除了可以簽放棄優先承購聲明書外(須附房屋平面圖及各自使用區域圖等),也可以嘗試申請分割登記或分割稅籍,以達到簡化產權的目的。

    威盛法律事務所 於 2016/06/18 21:40 回覆

  • Cassie
  • 律師您好,
    爺爺目前有筆遺產,包含土地和建物
    爺爺有3男1女,其中1男已歿留下一對兒女

    因那對兒女已與家族漸行漸遠,在保護家族古厝之下,請問律師建議公同共有還是共同共有?
    又共同還是公同下,是否可就自己的比例自行買賣抵押 不需其他人同意?

    謝謝你
  • 大大您好:

    辦理繼承登記如全體繼承人配合出具登記文件,是可以同時辦分別共有,但如未取得全體繼承人配合 ,部分或任一繼承人即只能辦成公同共有。

    如經登記為分別共有,個人取得之持分即可處分、設定,只是出售時他共有人得以同一條件主張優先購買。但若登記為公同共有,因為個人僅有潛在持分,所以個別的共有人(繼承人)並不能處分、設定,只能依土地法第34條之1之規定以多數決方式處分之,或依民法第823條、第824條之規定,聲請法院裁判分割共有物後處分。

    威盛法律事務所 於 2016/08/13 23:08 回覆

  • 悄悄話
  • 吳雨寒
  • 大大你好:
    目前和姊姊弟弟妹妹媽媽以及我本人,一共五個人共同公有繼承五塊爸爸留下來的土地
    想請問,我個人是否可以跟法院提出‘’強制土地拍賣‘’的請求!!
  • 大大您好:

    關於共有物的處分,大大除了可以依土地法第34條之1之規定取得過半數共有人同意後,以多數決方式處分外,亦可以單獨一人依民法第823條、第824條之規定,聲請法院裁判分割共有物,而分割方法大大即可以請求法院採變價拍賣方式處理,但大大的請求並不拘束法院,法院可以視對共有人最公平及符合大家利益的方式決定分割方法。

    威盛法律事務所 於 2016/08/13 23:33 回覆

  • 悄悄話
  • kevinchen444
  • 請問:現有房子已102年辦理繼承共分為五份,因房子在96年時在現有持分人(四位)完全不知的情形下被二姐的先生以借款人之身份向新竹渣打銀行抵押一千零八十萬(他們事後解釋當初是父親同意)連同父親的手尾錢二百萬跟公務員喪葬補助費三十幾萬也都被他們拿走了!而今105年銀行貸款已兩期沒繳了!說不賣房就會被銀行查封房子!真是這樣嗎?我怎能知道賣了房真可解決他的債務嗎?又怎能知道他在銀行到底還欠多少錢?有無二胎,三胎的借款?…………心裡著急的人!
  • 大大您好:

    如果積欠銀行貸款未清償,銀行當然即可以聲請法院裁定拍賣抵押物,裁定確定之後即可以聲請法院強制執行查封拍賣房屋。而在時程上,從欠繳銀行貸款到執行查封,一般要六個月以上。

    而大大可以去調土地建物的登記謄本就知道有沒有設定第二、三順位的抵押權。銀行一般雖然最多只會同意設定第二順位,但若擔保品價值比較高,足以清償第三順位抵押時,也有同意設定第三順位的,但是比較少見。

    不過,不管有無設定第二、三順位抵押權,大大要賣房子,基本上就要清償全部借款,銀行才會出具塗銷同意書,讓大大能夠塗銷設定之全部抵押權。而欠款餘額,大大可以直接與銀行聯繫確認及代償。

    威盛法律事務所 於 2016/08/30 21:08 回覆

  • 悄悄話
  • 悄悄話
  • 張小毛
  • 律師您好,我有個急迫問題想要請教,如下:
    家父留一位於板橋的一層公寓房給家姊、我及胞弟共同持分,其產權持有比例為家姊1/4、我1/2、胞弟1/4。胞弟因銀行債務,致其所持產權部分遭法院拍賣,得標人為甲 (原胞弟產權之1/10)及乙(原胞弟產權之9/10)。我猜想他們倆人應該會向法院申請變價拍賣以得相對其持分比率的拍賣金額,請問我和家姊有無權利反對這類賤價拍賣?反制方法有哪些?可否請您明確指點。
  • 大大您好:

    依民法第823條第1項前段的規定,各共有人,除法令另有規定外,是得隨時請求分割共有物,所以大大姐弟是沒有權利不同意法院裁判分割的,但分割方案不是只有變價分割,另有原物分割及補償分割等分割方法。

    所以大大姐弟在訴訟中可以要求法院以補償分割方式辦理,至於補償價金部分,則可主張以甲乙二人拍賣得標價金加計法定利息補償,以避免共有物流入公開拍賣市場。不過,這要看是否能遇到佛心來著的法官,如果不是,大概就只能依不動產估價結果補償了。

    威盛法律事務所 於 2016/10/12 21:33 回覆

  • 阿銓
  • 律師你好:
    請問爺爺過世後土地由叔叔跟我分成四份繼承三叔繼承到的土地上有建築物(當初三兄弟出錢蓋的,三叔也沒拿錢出來。),可是三叔都沒繳過土地稅跟房屋稅,現在三叔說缺錢要把房子拿去貸款,三人都不同意,三叔說要去辦理強制執行,我奶奶也還住在那間房子也不同意三叔把房子拿去貸款,而且我三叔也沒拿錢出來繳奶奶的看護費也都沒有回家探望。
    請問可以告三叔遺棄及跟三叔的土地強制過戶回來嗎?
  • 大大您好:

    不動產辦妥繼承登記予大大三叔之後,除非大大三叔同意用買賣或贈與方式過回其他繼承人外,否則其他人是不能將三叔名下的土地強制過戶回來的。

    但若三叔有欠其他繼承人金錢,如應分擔之奶奶看護費⋯⋯等,而經法院判決確定時,其他繼承人是可以聲請法院強制執行拍賣三叔的土地,其他繼承人再以投標或承受的方式把土地拿回來。

    至於可否告遺棄?原則上奶奶是可以提出告訴,但是否構成遺棄罪,仍須由法院依個案事實認定之。

    威盛法律事務所 於 2016/10/13 23:46 回覆

  • 張小毛
  • 律師您好,我是第46號留言發問的張小毛,接續請教如下:

    案情簡述 - 家父留一位於板橋的一層公寓房給家姊、我及胞弟共同持分,其產權持有比例為家姊1/4、我1/2、胞弟1/4。胞弟因銀行債務,致其所持產權部分遭法院拍賣,得標人為甲 (原胞弟產權之1/10)及乙(原胞弟產權之9/10)。

    查民法第819條說「各共有人,得自由處分其應有部分。」又說「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」這兩段條文是不是有矛盾?我是不是可以主張後面那條,「不得處分」?畢竟我跟家姊之持分為3/4,大於2/3。土地法第34條之1規定,只要共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意,即可出售共有物,如果其應有部分逾2/3時,且可不論其同意出售之共有人人數是否已逾半數。既然應有部分逾2/3時可逕為出售處分,反之,可以反對出售處分嗎?

    還有,這間板橋公寓的1/4產權是在104年12月7日被拍賣。負責拍賣的公司於同年10月8日通知我和家姊得於3個月內具狀應買該產權,但我們誤判情勢而放棄優先購買。我質疑的是,拍賣公司是不是應該來文告知拍賣結果?是不是有規定在該筆買賣成交時,必須再問我們要不要同價買回?尤其不解的是,我在今年元月曾致電該拍賣公司詢問拍賣結果,該公司(一位女性)告訴我是流標的。是否有法規可以支援我聲請這次拍賣是有瑕疵的?

    感覺可能是要打官司的。如果我委請你們訴訟,有沒有可能爭取到同價購回該產權的勝算?假若變價拍賣不可避免,我方是否可主張委請房仲依行情市價賣屋?畢竟我方並非資源多者,不然也不會放棄優先承買。反觀對方明顯是多金的投機投資客,他們只要拍賣所分金額大於之前購買金額便賺得價差,即便賤賣也無妨;然而我們是住方,賤賣後不僅無房可住,所得金額可能連買新屋的頭期款都不夠,這不是明顯不公平嗎?只會更拉大這社會的貧富差距,不是嗎?所以我方主張委請房仲依行情市價賣屋,不要透過法院再拍賣;同時主張如果非依行情市價拍賣,擁有3/4產權的我方得以拒絕,畢竟這間公寓賣得高價,不正是雙贏得局面嗎?

    請問律師,我方這樣的訴求有機會勝訴嗎?
  • 大大您好:

    民法第819條第1項是針對個人的應有部分,而第2項則是就整個共有物而言,二者所指,並不相同。

    而土地法第34條之1是共有土地、建物處分的特別規定,共有人如符合土地法第34條之1之同意門檻時,就可以以多數決方式處分共有物,毋須全體共有人同意,所以大大姐弟二人持分既逾三分之二,如不同意甲乙二人處分,甲乙二人即無可能依土地法第34條之1之規定,以多數決方式處分與大大共有的房地。

    而共有人處分或是被法拍其應有部分時,其他共有人依土地法第34條之1之規定即有優先購買權,大大姐弟逾期未聲明優先承購,依法即視同放棄,法院或法拍公司並毋須再次通知或來文告知拍賣結果。

    倘若甲乙二人提起分割共有物訴訟,個人認為應無可能以同價購回該產權的勝算,至若法院採變價分割方式判決確定,後續程序即與一般法拍屋相同,不會透過仲介出售。而法院在核定底價時是委請不動產估價師辦理估價,而估價結果即為通常市價,並不會損及大大的權利,但法拍第一拍如流標時,法院即會照第一拍底價打八折,減價進行第二拍,甚至依此減價進入第三拍、第四拍,此時價格即會低於市價,對大大而言相對不利,但大大也可以進場投標或主張優先購買權低價買回該不動產。

    威盛法律事務所 於 2016/10/14 22:29 回覆

  • 亨利陳
  • 律師您好
    請問如將公同共有的房子依民法第820條出租,每個月收取租金,共有人必須每個月辦理提存手續給不同意出租的人嗎?還是每間隔一段時間後辦理一次就可以了?謝謝您
  • 大大您好:

    租金基本上是每個月都要付,否則會有遲延給付的問題,但法院提存時每次還要付提存費(提存金額在新臺幣1萬元以下者,徵收100元;逾1萬元至10萬元者,徵收500元;逾10萬元者,徵收1000元。),受領方領取提存租金時,也須一案一案領取,所以按月提存租金比較划不來也較不方便。建議收取租金後先書面通知對方限期領取,以免除遲延責任,然後間隔一段時間再一次辦理提存即可。

    威盛法律事務所 於 2016/10/17 08:49 回覆

  • 佳佳
  • 我公公去世後留下2間房子跟幾筆土地給我先生跟他的兄姊3人共同繼承、但當時因為我先生因犯案通緝、所以他們3人便協議將公公留下來的所有不動產全部讓姊姊代表繼承過戶、並協議日後出售時3人再均分價款、但今年我先生已經入獄了、可是姊姊還是遲遲不肯處理這些房地產的事情、我想請問我先生是否可以向法院提出、要求他的姊姊再重新產權移轉登記呢?謝謝回答。
  • 佳佳
  • 律師您好:我是50號的佳佳、我補充一下就是當時我先生跟他的兄姊有寫協議書、3人都各持一份、如今我先生人在獄中、我想請問律師、我先生可以向法院提出要求他的姊姊再重新產權移轉登記嗎(變更為三人的名字)如果能的話請問勝算大嗎?謝謝律師的回覆
  • a0903325572
  • 律師您好:我是50號的佳佳、那因為我先生現入獄服刑、請問我可以代他向法院提出要求請他姊姊再重新產權移轉登記嗎?如果能的話、請問律師我要如何申請流程?這樣法院是否會傳他的姊姊出庭?請問律師我們的勝算大嗎?法官是否會判他姊姊再重新產權移轉登記回我先生的持分?謝謝律師的回覆。
  • 歪妹
  • 律師您好: 我唯一第弟已離婚,有一女(未成年,和媽媽同住在外婆家), 目前家人(爸媽+第+妹一人)居住的房地是登記在弟第名下. 我們其他姊妹擔心世事難料若有個萬一 房地的繼承人是弟弟的女兒, 那日後爸媽居住問題恐有生變, 所以目前有何種做法可以處理?? 若以移轉持分方式給妹妹,為避免姪女的相關親屬以土地法第34條之一處分此房地,是否至少需移轉1/2持分給妹妹? 或可以要求弟弟將名下房地以財產管理信託方式處理?? 兩者的處理方式何者較適當?
  • ALLEN
  • 律師您好:
    我目前的狀況是這樣,我與甲、乙兩人共有一筆不動產,我們三人都各有3分之1 產權,原先三人就是一起買房子一起住在理頭,而甲、乙約2~3年前陸續成家搬走,10月底也來把先前遺留的家具搬走,甲、乙兩人由2~3年前搬家後就沒有再繳過水電瓦斯以及第四台的費用,而他們在9月份找到買家,就把我的3分之1產權強制處分,也是因為這樣他們才回來把剩下的家具搬空,只剩下當初客廳共同使用所以共同購買的家具,例如:冰箱、餐桌、沙發、電視櫃、茶几....等

    我想請教的是:
    第一、他們既然已經在2~3搬走,只留下部分家具在屋內,可是已經沒有居住的事實,也沒再繳過任何費用,雖然是所有權人,可以再隨意進出房子嗎,因為我由買屋後還是一直住在裡頭,會有財產損失以及安全上的疑慮,因為他們有鑰匙以及鐵門遙控器,他們這樣是否構成侵入民宅的要素。

    第二、他們現在要隨意的處置當初客廳共同購買的家具、家電(要賣給二手商人),他們有權力可以隨意處置嗎??如果真得趁我不在家而把共有的家具處理掉,是否構成竊佔或竊取財物呢??
  • ALLEN
  • 律師您好:
    承#54 如果我為了保護自身安全,去把鐵捲門遙控器以及大門鎖頭更換,是否會有觸法問題,因為目前屋內除了共有的家具外已經沒有任何他們的私人物品
  • 悄悄話
  • 小津
  • 律師妳們好:想請教一下,狀況如下:
    有對母子從過世的父親繼承且各持有1/2的一塊土地及地上物,但不久前母親將地上物(倉庫)出租並與承租人簽訂合約(合約為母親單獨與承租人簽訂)收取租金,但兒子並沒有在合約上簽署租約契約,現在問題為:
    1.現在兒子要求承租人應將租金一半會給兒子,可以這樣要求承租人嗎?
    2.兒子可以怎麼做才能要求得到一半的租金?
    3.因為承租人是與母親簽訂兒子無法要求承租人將一半的租金,兒子該怎麼做才能讓合約無效。
  • 大大您好:

    因為母子二人各有二分之一的持分,除非有授權對方或是有分管協議,母子任一人都不能單獨出租整筆土地及地上物,如果母子任一人出租及交付予第三人,基於債之相對性,其租約於契約當事人間雖然有效,但租約並不能拘束未授權及同意之人。

    所以未授權及同意之人仍然是可以基於物權,請求出租人返還共有物,否則應與未授權及同意之人簽訂租約,並支付一半的租金。

    威盛法律事務所 於 2017/08/09 00:44 回覆

  • 悄悄話
  • 俊義
  • 劉律師:你好
    誠懇向你請問……
    因家中產權共分3人。母親。本人。小弟共同持有
    現今3份權狀書皆由母親保管,現況要將地下室停車位轉售同社區住戶,我與母親皆已同意出售,但因小弟離家多年音訊全無!家人無法與他聯絡徵詢其意見。
    請問1是否適用土地法第34條之1規定以多數決方式處分
    2 又因不能以書面通知應公告之,那請問(公告)是要怎麼公告
    3那要怎樣才辦理停車位權狀轉移
    有勞劉律師。。謝謝你




  • 大大您好:

    大樓社區現在的停車位基本上是沒有獨立的所有權,只是以相對於其他無停車位之區分所有權人,取得較多地下室公設之建物及其基地持分之方式,表彰其有買停車位,另外加上約定分管協議,即可排除其他共有人、無停車位住戶干涉使用買受之特定停車位,所以停車位權利之轉移,一般只是使用權移轉的概念,外觀上則以轉讓上開地下室公設之建物及其基地持分之部分持分方式辦理登記,辦妥登記後,再向管委會申報停車位權利移轉事實表彰之。

    而土地法第34條之1第1項規定「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」,解釋上是限於處分整筆共有物或全部持分時(如公同共有之特定持分),始有土地法第34條之1第1項之適用,所以大大你們房地的總持分雖然已逾二分之一,但停車位權利的移轉,只是地下室公設之部分持分之移轉,所以個人認為本件應無土地法第34條之1之適用,大大不能強行代小弟處分其持分(即應有部分)之部分。

    又「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定,於公同共有準用之。」,所以大大與母親二人就算只是出售自己的部分持分,亦須依法通知大大的小弟,而大大所稱因為小弟離家多年音訊全無,想以公告代替書面通知,但是離家多年音訊全無是否構成「不能以書面通知者」?土地法第三十四條之一執行要點第7點第(三)固然規定「公告代替通知他共有人者,應以他共有人住址不明或經通知而無法送達者為限。」,但為避免將來發生爭議,大大仍可以向法院聲請公示送達,以較嚴謹方式通知小弟行使優先購買權。

    承上,除非大大是以未經小弟同意的方式,逕自幫小弟蓋章辦理停車位公設持分的移轉過戶,否則沒有經過大大小弟的配合,個人認為是無法辦理停車位權利的移轉,至多只能依民法第820條規定,以多數決方式出租停車位予第三人,或依民法第10條及家事事件法關於失蹤人的相關規定,選任財產管理人管理大大小弟的財產。

    以上意見,供參考。

    威盛法律事務所 於 2017/10/30 08:02 回覆

  • 家溱 張
  • 請問父親有土地因係屬共有的農地,現查上面有被人蓋房子跟造墓,因此被計入遺產需課稅,請問若找不到該房子跟墓地的主人或對方不願意蓋章承認識他使用的,我們有甚麼方法可以保障自己的權力,例如要求拆除或是申請派決分割以避免繳這筆遺產稅?
  • 大大您好:

    法律上是允許繼承人在未辦理繼承登記前,即得以繼承人名義先進行訴訟,要求拆屋還地或是遷移墓地,騰空回復農用後再辦理繼承登記,即可以整筆農地辦理繼承登記。

    另外一種方式,則是在辦理繼承登記前,依內政部關於土地所有權人死亡,繼承人於辦理繼承登記前,得先行申請土地標示分割登記之100年1月10日內授中辦地字第1000723535號令,先申請土地標示分割,將土地上被人蓋房子跟造墓的部分與其他土地分割,將不適用免稅的部分侷限在小部分的農地上,這樣也可以減省繳納之遺產稅。

    以上意見供參考。

    威盛法律事務所 於 2017/11/09 23:41 回覆

  • 悄悄話
  • 00林
  • 我持分是二分之一,想問說請求拍賣,我標到時,是資金一次到位,還是只要拿2分之一就好?謝謝
  • 大大您好:

    得標後只須繳二分之一的價金即可。

    威盛法律事務所 於 2018/01/24 07:55 回覆

  • 訪客
  • 目前狀況為
    請問律師
    公同共有人為 1. 榮民(無遺眷但有指定遺贈人)2. 我父親 3.我叔叔
    目前退輔會主張 榮民遺產需接管三年後無大陸地區繼承人繼承才能處分
    所以想請教 我們要賣房子的話 一定要等三年嗎?
    還是現在可以賣房子 然後 三分之一交由退輔會保管三年後領回
    主要想確認現在到底能不能賣房子 謝謝
  • 大大您好:
    依照臺灣地區與大陸地區人民關係條例第66條、第68條規定,大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產,應於繼承開始起三年內以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示;逾期視為拋棄其繼承權。而在現役軍人或退除役官兵死亡而無繼承人、繼承人之有無不明或繼承人因故不能管理遺產者,由主管機關管理其遺產。所以退輔會須逾三年後始能依「退除役官兵死亡遺留不動產管理作業規定」等公開標售。但此規定,僅在規範主管機關,共有人仍得依土地法第34條之1的規定,以多數決的方式處分,或聲請法院裁判分割,嗣後所得價金再由退輔會繳送國庫帳戶保管。

    威盛法律事務所 於 2018/01/24 08:18 回覆

  • 訪客
  • 兒子與女兒因父親過世,共同繼承父親所遺留下的4/1房子繼承,房子目前是由叔叔居住,房屋歲款也有繳4/1的稅金,現在想賣掉持分該如何處理
  • 大大您好:

    因為比較少人願意購買共有房屋的持分,所以要單獨賣掉持分並不容易,出售價格過高即無人問津,如果出售價格過低,則對出賣人相對不利,所以大大除了可以依土地法第34條之1規定出售持分外,亦可以考慮依民法第823條第1項前段「各共有人,除法令另有規定外,是得隨時請求分割共有物」的規定,得請求法院裁判分割共有物。

    而分割方法有原物分割、補償分割及變價分割三種。只是房子目前是由叔叔居住,所以兒子與女兒在訴訟中可以要求法院以補償分割方式辦理,即由叔叔補償價金給兒子與女兒後,由叔叔單獨取得房屋。至於補償價金部分,通常是依法院所命不動產估價師的估價結果補償。

    如果叔叔亦不願意補償分割,則可以請求法院以變價分割方式辦理分割,將共有物交付法拍公開市場,由市場決定房屋的全部價值,拍定後即由共有人分配價金。

    以上意見供參考。

    威盛法律事務所 於 2018/03/05 22:28 回覆

  • Cindy.C
  • 您好:
    想請問幾個問題
    1.阿公遺產留下一間房子,由爸爸及叔伯四人繼承,當初繼承登記時各1/4持份,權狀分成四份(土地及房屋),請問這是屬於"公同共有"還是"分別共有"?
    2.因為其中2人想要處分(出租或出售),但另2人皆未出面表態其意見,請問若堅持出售須經法院判決的程序嗎?
    3.因為當初在辦理相關繼承手續及費用藉由父親支付,包适繼承後至今的稅金繳納(房屋稅,地價稅),請問是否可要求售出費用應先將其代墊支出部分扣除,再將房屋剩餘售出金額均分?
    謝謝您!
  • 大大您好:

    是否為「公同共有」還是「分別共有」,大大可以直接看權狀上「權利範圍」的記載即可,如果是公同共有,權狀會記載權利範圍:公同共有1/4,跟權狀份數無關。

    而共有物處分是可以依土地法第34條之1以多數決的方式為之,若同意出售之共有人數、持分無法逾二分之一時,共有人就只能依民法第824條規定,訴請法院判決以變價分割方式分割共有物。

    至於大大父親墊付辦理繼承相關手續及繼承後的稅金部分,大大父親對於其他繼承人除了可以單獨起訴請求返還不當得利外,也可以在訴請法院判決變價分割共有物時,合併請求,等判決確定後聲請強制執行時,法院就會將大大父親墊付的費用從其他共有人應分配的價金中扣給大大的父親。

    參考法條:
    土地法第34條之1
    共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
    共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
    第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
    共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
    前四項規定,於公同共有準用之。
    依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

    民法第824條
    共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
    分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
    一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
    二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
    以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
    以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
    共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。
    共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。
    變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

    威盛法律事務所 於 2018/04/09 08:01 回覆

  • 悄悄話
  • 訪客
  • 若是兄弟姊妹共三人,共有一間房子。 我不想出售房子,但是另外兩個人要出售。 但要我同時購買兩個人的持份我買不起。 我可以只跟其中一個人商量,買下他的持份。 這樣我就有三分之二的持份。
    保住房子不被拍賣嗎?258a6a
  • 大大您好:

    依民法第823條規定,各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物,所以大大縱然取得三分之二的持分,另外三分之一的共有人也是可以聲請分割共有物的,倘大大無意購買其持分,法院是有可能以變價方式分割共有物的。

    銀行一般是不會借款給共有人以及只設定持分抵押權,所以大大如果確定要買其他共有人的持分,是可以請各共有人先移轉全部持分給大大,大大再貸款給付價金給其他共有人,應該可以克服大大現在所面對的問題。

    威盛法律事務所 於 2018/05/30 22:04 回覆

  • 訪客
  • 律師您好:若一筆房屋由4人繼承,各持有4/1,其中一人要將持有部份轉賣給另一共有人,需要以書面告知另外兩個共有人嗎?謝謝!
  • 大大您好:

    共有人優先購買權的目的主要是要簡化共有關係,所以共有人將其持分出售給其他共有人,該共有人並無須通知其他共有人的!

    威盛法律事務所 於 2018/06/21 21:49 回覆

  • 訪客
  • 這文章內容提到...簽訂買賣契約後再通知弟弟...弟弟接到契約後如果要行使優先承購權...那已簽訂買賣契約怎辦?毀諾?在契約訂定他共有人如果優先承購,契約終止字眼?這種不確定性契約有人會簽?法律會這樣規定圖增社會問題嗎?

    照規定是應該處分前先通知弟弟...告知欲出售的價格...看弟弟有無意願優先承購...彼此雙方也可再就價格議價...如弟弟無意承購...才可以與他人簽訂買賣契約的吧...

    但這裡有個問題...就是哥哥如果想私吞土地...找人假意承購低價出售再購回...對弟弟權益將造成即大損害...所以看似應該以第一種狀況比較合理...但第二種狀況哥哥售弟弟1千萬...弟弟放棄優先承購...然後哥哥賣給別人1百萬...這在法律應該也可以構成通謀虛偽詐騙意圖了吧...
  • 大大您好:

    多數共有人以多數決出賣共有物時,依土地法第34條之1之規定,少數共有人(即不同意出賣者)得以同一價格共同或單獨優先承購,而此是指同一買賣條件而言,所以是否出賣?買賣條件為何?當以買賣雙方議定完成的買賣契約條件為準,在議定完成前,並無法確定出賣及買賣條件。否則多數共有人先告知其他共有人其預估之買賣條件,但在少數共有人不主張優先購買權後,又與買方重新議定更佳之買賣條件,豈不反而有損該少數共有人的權益?

    又為避免有違約問題,多數共有人以多數決出賣共有物而與他人簽約時,是可以在契約中約定在少數共有人主張優先購買權時,買方不得主張賣方違約或要求履行契約等,以避免將來發生法律爭議。

    而少數共有人的優先購買權,其立法意旨即在避免多數共有人以低價出賣共有物,侵害不同意出賣之少數共有人之權益,故授與優先購買權保障之,倘若多數共有人出賣共有物之價格雖低於合理市價,但不同意出賣之少數共有人又不行使優先購買權,法律即無再予保護之必要。所以買受人買受後,縱又以更低價格出售於原多數共有人之一,受損害之人應為該買受人,原不同意出賣之少數共有人其權益既在第一次買賣時既已保障,且在第一次買賣完成所有權移轉登記後,其已非共有人之一,應不得主張嗣後之第二次買賣侵害其權益。

    威盛法律事務所 於 2018/07/13 23:12 回覆

  • 訪客
  • 律師大大您好:
    想跟您詢問我目前的狀況應如何處理...
    我與前夫共同購買房子,各自持有一半的產權,貸款也是共同借款,目前還有大筆貸款未繳清,但因他時常有暴力傾向.精神虐待,目前我們也無婚姻關係了,已告知對方希望賣掉房子(因貸款月付金過高,我無法承擔),但對方避不回應,請問我應該如何才能將整個房子賣掉呢?
  • 大大妳好:

    依民法第823條條規定,各共有人除法令另有規定外,是得隨時請求分割共有物的,所以大大如果與前夫不能就賣掉共有房子達成協議,是可以請求法院裁判分割共有的房子。而分割的方案,則可以請求採變價分割的方式,也就是由各共有人按應有部分分配所賣得之價金。


    參考法條
    民法
    第 823 條
    各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。
    前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。
    前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。

    民法第 824 條
    共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
    分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
    一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
    二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
    以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
    以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。
    共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。
    變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

    威盛法律事務所 於 2018/08/12 13:28 回覆

  • 李李恩
  • 律師大人 小弟有個小問題跟您請教一下
    有關於不動產的事宜我簡單的描述
    由於我家的隔壁房屋多年來無人管理
    每逢下起大雨 隔壁積起雨水 然後就會滲進自家裡來
    這個痛處也長達已久 而且也是我們這條街收集垃圾的住要中心
    後來 我去詢問了屋主的資料 是這樣的...
    屋主已跑路 但他的直系親屬(有幾個)握有房屋的持有權
    曾經 有去拜訪過他們商量管理等問題卻 給我們的答案是 干涉 陳上所述是對方親屬給我們的資訊
    後來 我覺得 既然這樣那是否有辦法 給他買下來 更或者 強制拍賣
    人總是需要一點壓力才會去做事 我不曉得 還有甚麼方式可以解決了........ 希望律師您能提點提點一下 感激不盡
  • 大大您好:
    如果隔壁房屋積水滲進大大的家裡,造成大大家裡裝潢傢俱毀壞,大大是可以去法院告隔壁房屋所有權人,請求他作防水防漏措施,並回復原狀,賠償大大所受的損害。如果判決確定後,對方仍置之不理,大大即可以向法院聲請拍賣隔壁房屋,如此應該可解決大大的問題。

    威盛法律事務所 於 2018/09/14 08:55 回覆

  • 悄悄話

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