問：
法院拍賣公告上記載：
土 地
│目│ 面 積 │ 權利範 圍 │
│建│314 平方公尺 │1200分之4 │
建物
│建築式樣│樓 層 面 積 │附屬建物主│權利範 圍 │
│住家用 │4樓層：169.57平方公尺 │陽台25.34 │120分之2 │
備考│含共同使用部分1882 建號之持分10分之2
想問買入後會有人來跟我爭這間房子的使用權嗎?
將來賣出後能用市價按整間房子的坪數賣出嗎?
如果不行 該如何取回全部的權利範圍?
可以提供其他相關知識給我參考是否該購入這間房子嗎? 謝謝
答：
大大你好，法拍屋的權利範圍不是全部，就表示房屋是二人以上共有的共有物，而拍賣的只是房屋的應有部分（持分）而已。雖然各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權，但契約另有約定時則不在此限，所以大大可以看法拍公告，如果公告上記載是由其他共有人或是其他第三人占有，大大投標買入房屋的應有部分之後，並不會取得房子的使用權。尤其會被法拍的房子，債務人在法拍之前大部分會作好規避點交的動作，不是由其他共有人占有中，就是已出租給第三人，所以大大如果要買這種房屋自住，可能會無法如願。
而對於這種二人以上共有的房屋，一般是買到應有部分之後，就嘗試與占有的共有人協商買賣事宜，看是賣應有部分給該占有的共有人，或是買占有共有人的應有部分，以取得房屋完整的權利。倘若雙方無法協議，即會依民法第823條、第824條的規定，聲請法院以變賣共有物的方式分割（拍定時，共有人即按應有部分分配拍賣價金），如獲法院判決確定，這時法院拍賣的就是整個房屋，而不是僅僅房屋的持分而已。所以大大如標得共有的房屋而成為共有人之一，將來是可以依照上開說明透過法拍程序賣出整間房子，取回投入的資金或是再買回房屋全部的權利。
法拍市場因為資訊已全部公開，所以會進場投標的不再只是投資客而已，而自住客進場投標考量的不是轉售的利益，所以一般法拍屋的拍定價格有時會與市價相差無幾，因此就有投資客轉進共有物持分拍賣的法拍市場，一則通常不點交，法律風險大，二者銀行不會代墊尾款，要有足夠資金，三者標得應有部分之後，還要再拍賣整間房屋才能了結獲利，所以沒有自住客搶標的問題，投資型競爭者也相對的少。而投資客取得共有物之後，再聲請法院變價拍賣共有物時，因為依民法第824條的規定，共有人有依相同條件優先承買之權，所以拍定價格如低於市場行情而有轉售利益時，還可以以逸待勞，於第三人得標時，主張優先承購權或是自己進場投標，所以這塊法拍市場也漸趨熱門。
以上意見，供大大參考。
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