問:

 

102年新住戶搬來後,原有公共空間保留只加蓋雨棚,但將頂樓原有建物重新裝潢改成5間套房準備出租,全體住戶一致不同意,他出示購買時,原屋主在77年己向建商購買頂樓專任使用權,故他現在買下仍有法律效率,表示此範圍為他個別持有,非住戶共有,住戶無權干涉,真得如此嗎?如不是,可以請那個相關單位以予約束呢?

 

答:

 

建商在銷售預售屋時,通常會在買賣契約內就一些共有部分約定由特定住戶使用,例如頂樓約定由最高層住戶使用,一樓的法定空地則約定由一樓住戶停車使用等,這些約定在法律上叫作分管協議。但分管協議只是共有人就共有物如何使用、管理作一個約定,並不會改變其屬共有物的性質,而成為任一住戶單獨所有。

 

而分管協議基於契約自治原則,買預售屋的住戶都要受到拘束,至於繼受取得房屋的後手是否要受到拘束?在98年7月23日增訂民法第826條之1生效之前,原則上是看取得房屋所有權之人是否善意不知有該分管協議的存在,如為善意,即可主張不受該分管協議的拘束。而在民法第826條之1生效之後,原共有人關於共有物使用、管理之約定,須經向地政機關登記後,始可拘束於登記後取得房屋所有權之人。但之後取得房屋所有權之人,如認為該分管協議對其有利,縱該分管協議並未登記,解釋上其仍得主張原來的分管協議有效。但無論分管協議拘束對象為何,對於共有物的分管協議,仍不得為違反法令的使用,故頂樓縱約定由某一層住戶單獨使用,該住戶仍不得違反建築、消防法規使用,如搭建違章建築或為妨害公共安全、消防逃生等。

 

是以就本件而言,大大或任一住戶都可以向建管機關檢舉該違章建築,請求主管機關拆除。倘大大或任一住戶是在98年7月23日增訂民法第826條之1生效之後始取得房屋所有權者,更可主張不受該分管協議拘束,而得向法院起訴請求該住戶拆除頂樓違章建築,回復原來的共有物狀態。

 

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