威盛法律事務所

網友問:

如果我買了一塊地..交付訂金後才發現這地已快被徵收為水利用地..
或買一棟樓..交付訂金後才發現這樓曾經有命案過..
如今後悔..想要回當初給的訂金..可以嗎?
像這樣的案件..我可以怎樣處理?                        

答:

你說的問題都是牽涉到民法上出賣人的物之瑕疵擔保責任，基本上物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。如果有瑕疵時，買受人得主張解除其契約或請求減少其價金，但是買受人於契約成立時，知其物有上開所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

依你所言，欲購買之土地快被徵收了或房屋曾經發現命案(即所謂凶宅)，就社會通常觀念而言，應該都是認為構成瑕疵，所以你可以主張解除契約，要求出賣人回復原狀退還款項，或是請求減少價金。


但土地被徵收前，主管機關會先在土地登記謄本上註記要被徵收的情形，你如果是這時候才與出賣人簽訂買賣契約，嗣後要主張解除契約或減少價金，就會有爭議。