威盛法律事務所

網友問：

請問一下如果簽了合建契約書, 契約的有效期限是多久? 還是永久有效? 因為契約上有載名不能和第三方簽合建契約書, 如果想和第三方簽, 有甚麼方法?

答：

契約的生命就像人一樣，要契約消滅，大致可以分成三種形式，一為定有期限，時間到了還未達成契約之目的，就好比是老死，自後雙方皆不受契約拘束；二為期限還沒到，但是雙方合意提前終止就如同是自殺一樣，第三種形式則是一方違約，經他方行使契約解除權而提前消滅，就如同他殺一樣。建商厲害的地方就是在這裏，跟你訂的契約原則上不會定期限，契約是長生不老，讓你永遠被它綁住，你不能要求終止，但契約內又會記載建商它在特定的狀況下可以片面解除契約，你還不能跟它要求損害賠償，網友大大的契約我想應該也是差不多的內容。

而在契約仍然有效的情形下，倘若網友大大另與他建商簽訂合建契約，因為你是違約之一方，原來的建商是可以要求你賠償他所受的損害。惡劣的建商除了會要求損害賠償、懲罰性違約金外，甚至會要求你繼續履行契約，讓你兩邊建商都違約，不只拿不到合建的好處，還要負損害賠償的責任。所以在契約解除前，我是建議大大暫莫妄動與他建商簽約，先想辦法解除原來的合建契約。

而契約解除的理由，除了雙方意定的解約事由外，就是法定的解除契約事由。而法定的解除契約事由則有給付遲延、給付不能、不完全給付等。一般的建商合建契約內不會記載它何時會完成合建整合的期限，就民法上而言，它是未定期限的給付，你可以先發函催告建商於相當期限內完成整合，逾期未完成，建商即發生遲延效果，你再發一次函催告後，如建商仍未於催告期限內完成，你就可以依法解除契約，這時你就不會發生一地兩簽的違約行為。

不過附帶一提的是，合建契約的性質，有認為是委任契約說、互易契約說，甚至承攬契約說等，我之前有主張合建契約的性質是委任契約，也就是地主可以依民法第549條的規定，隨時終止合建契約，只是若是於不利於建設公司之時期終止契約時，應負損害賠償責任，而法院亦認同我的主張，而勝訴判決確定。

道高一尺魔高一丈，並不是每一個案子如此處理都可以全身而退，小小意見供網大參考。

參考法條：

民法第549條

當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。

當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。