關於非自然死亡地點若發生於大樓之非專有部分即公共設施部分時，該墜樓處之房屋是否為兇宅？又出賣人係案發後始透過法院拍賣程序取得房屋，其亦係善意不知情之人，則買受人對出賣人得否主張瑕疵擔保責任，請求減少買賣價金？仲介應盡如何之調查義務始得免責？臺灣高雄地方法院本件民事判決皆有詳細論述，值得參考。
臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第68號
原 告 林○○
被 告 范○○
被 告 楊○○即富甲不動產仲介經紀企業行
當事人間減少買賣價金事件，本院民國100年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告范○○應給付原告新台幣玖拾萬元及自民國九十九年十月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告范○○負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣參拾萬元供擔保後得假執行。被告范○○於以新台幣幣玖拾萬元為原告供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
一、原告主張：原告於民國99年6月23日透過被告楊○○即富甲不動產仲介經紀企業行負責之台灣房屋巨蛋店之仲介，以新臺幣（下同）400萬元之價格，購買被告范○○所有門牌號碼高雄市三民區○○○路195號13樓房地（下稱系爭房地），原告業已付清價金並辦畢所有權移轉登記。詎原告於99年8月間經其他仲介公司告知，乃知悉系爭房地曾於98年11月間發生居民自該屋墜樓死亡之事件，該屋乃屬凶宅，而被告范○○於買賣契約書附件標的現況說明項次18中明確記載系爭房地未曾發生凶殺或自殺致死情事，原告乃因此願意支出400萬元高價購買系爭房地，然此事已嚴重影響買方購買意願及交易價格，而系爭房地既因屬凶宅而具有交易價值減低之瑕疵，原告自得依民法第359條之規定請求減少價金，而一般凶宅在社會交易上，房價約減少三至五成左右，爰以成交價400萬元為計算基準，請求被告范○○減少價金3成即120萬元。又被告富甲不動產仲介經紀企業行為專業不動產仲介業者，對仲介之房屋是否為凶宅而有交易價值之重大瑕疵，自有調查之義務，況其因仲介房屋而受有報酬，自應盡其善良管理人之注意義務，被告富甲不動產仲介經紀企業行未善盡調查之義務，致不知系爭房地為凶宅而未告知原告，自屬債務不履行，依民法第227條之規定，應對原告負損害賠償之責等語。並聲明：被告應給付原告120萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息。被告其中一人為給付行為對他被告亦生清償效力。並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
(一)被告范○○：系爭房地縱曾發生如原告所指有居民墜樓死亡之意外事故亦非凶宅之屬，且被告係於98年11月6日向法院拍得系爭房地，拍賣公告中並未記載曾發生凶殺或自殺之相關資料，被告自無從得悉，且至99年6月23日轉賣予原告，此期間系爭房地內確實並無發生兇殺或他殺致死情事，原告主張減少價金並無理由等語為辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
(二)被告楊○○：依原告所述，系爭房地發生失足墜樓情事係在98年11月間，乃在被告范○○取得系爭房地所有權之前，且居民失足墜樓，死亡地點非在住家內部，非屬凶宅，原告就系爭房地因此而有價值下降之情形，應負舉證之責，而系爭買賣契約書附件標的現況說明項次18係載明是否於「賣方產權」發生凶殺或自殺致死情事，並非「系爭房地」曾否發生凶殺或自殺致死情事，被告調查責任範圍，僅及於賣方擁有產權期間曾否發生凶殺或自殺情事，並不及於其前手，且被告居間銷售期間，同業中並未傳出系爭房地係屬凶宅之訊息，被告業務員亦曾探問大樓管理員、12、14樓住戶及建工路派出所系爭房地是否為凶宅，但均未獲肯定之答覆，被告實已盡調查之能事，原告之請求並無理由等語為辯。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造爭執與不爭執之事項：
(一)不爭執事項：
1.原告於99年6月23日透過被告楊○○即富甲不動產仲介經紀企業行之仲介，以400萬元之價格，購買被告范○○所有系爭房地，原告業已付清價金並辦畢所有權移轉登記。
2.系爭房地為被告范○○於98年11月6日透過本院98年度司執字第25567號強制執行程序拍定取得所有權。
3.系爭房地於98年11月4日上午8時20分許發生居民陳○○墜樓身亡之事故。
(二)爭執事項：
1.系爭房地是否屬於凶宅？
2.原告請求被告范○○減少價金有無理由？若有，減少之金額應為若干？
3.原告主張被告楊○○即富甲不動產仲介經紀企業行應負不完全給付之債務不履行賠償責任有無理由？若有，其金額以若干為適當？
四、系爭房屋是否為兇宅而有物之瑕疵？
（一）、（略）
（二）、房屋為不動產，並為一般人居住使用之場所，若房屋存有非自然身故之情事時（即一般俗稱之凶宅），此類情事在法律上雖無明確之定義，然就一般交易習慣之認知，係指「曾發生凶殺或自殺事件之房屋」而言。而此一因素，雖未對房屋造成結構性或安全性上效用之減損，但就我國國情及一般社會大眾而言，多存有嫌惡畏懼之心理，除對居住品質有所疑慮外，在心理層面上亦會造成相當程度之負面觀感及影響，故在房地產交易市場及經驗法則上，均認此類房屋會影響當事人之購買意願及價格，而造成該房屋在市場接受程度及交易價格上之低落結果，就房屋之經濟價值而言，顯有減損之瑕疪，自應認屬上開條文所稱之物之瑕疵。
（三）、物之瑕疵責任為無過失責任物之瑕疵擔保責任是基於有償契約對價均衡的要求以維護交易之公平保護交易之信賴由法律所規定的法定無過失責任，亦即出賣人於買賣契約成立時即使不知有瑕疵，也應負物之瑕疵擔保之責，出賣人並不得以不知瑕疵為由而免除該責任，除非買受人於契約訂立時即已知或因重大過失而不知有該瑕疵時，始得免責。（民法第354、355條規定參照）
（四）、本件是否為兇宅而有物之瑕疵
1、系爭房屋於98年11月4日上午8時20分許發生原居住該房屋內之第3人陳○○自該屋13樓窗戶墜樓死亡之事件，經檢察官相驗結果其死亡方式為不詳，…。（略）。
3、姑不論陳○○是否為自殺，系爭房屋已發生非因病死、自然死之死亡方式，則不論其係自殺或意外，均已足造成心理上之嫌惡感，而影響系爭房屋之價值，此種非物質上而係心理上之缺陷已足以減少系爭房屋之價值應屬民法第354條所規定之物之瑕疵。
（五）、（略）。因瑕疵擔保乃法定無過失責任，故出賣人不論於產權持有期間是否知悉，只要出賣標的物有瑕疵均應負瑕疵擔保之責，在產權持有期間知悉有兇殺自殺致死之情事而未於交易過程中主動說明，則構成故意隱匿不告知，於買受人明知或因重大而不知有瑕疵時，仍應負瑕疵擔保之責。
（六）、關於非自然死亡地點於透天房屋死亡於屋內或房屋所附連之土地上均可認為足以影響該房地之價格，但在集合式公寓或大樓，若發生於專有部分或與專有部分附連而約定由該專有部分所有權人專用之公共設施部分如露台，因直接對系爭房屋發生令人心裡上嫌惡之結果，即應認定為兇宅而為物之瑕疵，但若發生於大樓之非專有部分即公共設施部分者，因未特定於某部分，亦不應使發生於公共設施部分之非自然死亡致全部住戶均成兇宅，從而被告主張系爭13樓房屋只是墜樓處死亡發生於1樓中庭，該13樓並非兇宅而無物之瑕疵，即不可採。
（略）
六、本件被告仲介應否負損害賠償之責？
（一）、依不動產經紀業管理條例第26條第1、2項「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」之規定，不動產經紀業與委託人間有委託契約關係，因而於可歸責於不動產經紀業不能履行委託契約時即構成所謂債務不履行而應對委託人負損害賠償之責。但其與非委託人即交易之相對人並無委託契約關係，因此不構成因履行契約所生之債務不履行責任而構成因故意或過失不法侵害他人權利或違反保護他人法律之侵權行為責任，從而本件原告主張被告即經營不動產經紀業之楊○○應負債務不履行（不完全給付)損害賠償責任，於法尚有未合。
（二)、不動產經紀業對於未有契約關係之交易相對人間雖未有契約關係而不負善良管理人之注意義務，但仲介業是受國家法令特許經營之業務，對於不動產之交易具有專門之知識和實務經驗，足以構成交易相對人之信賴，交易相對人因仲介業之介入，對於該交易過程不致產生疏忽和錯誤具有相當之期待，因此仲介業儘管未受委託也對交易之相對人負業務上之一般注意義務，如怠於為該仲介業所應負之注意義務而致該交易之相對人受有損害時，即應依侵權行為之規定，對該交易之相對人負損害賠償之責，此即前揭不動產經紀業管理條例第26條第2項規定之主要目的。
（三)、本件被告楊○○是否未盡仲介業所應盡之注意義務而應對原告負損害賠償之責？
1、仲介業之業務上注意義務:
仲介業為政府所特許之行業，未經許可營業依不動產經紀業管理條例第22條規定主管機關得禁止營業並處負責人新台幣10萬至30萬元之罰鍰，經制止不聽仍繼續營業者可處1年以下有期徒刑併科罰金。因此仲介業即負有遵守相關法令遂行適法交易業務之義務。就不動產的買賣仲介業具有高度的專門知識和豐富的交易經驗，並經政府許可，因此乃構成社會之信賴基礎。而一般消費者若因為未具專門知識及交易經驗乃基於對仲介業所提供資訊之信賴而作成是否締結契約之判斷，因此仲介業對於交易標的權利義務及瑕疵有無之調查，對於交易相對人提供正確之資訊並予以充分適當之說明即構成仲介業之業務上應盡之義務。
（略）
3、本件被告楊○○從事仲介業務自應負業務上對交易標的物權利義務及瑕疵有無之調查，並對相對人提供正確資訊和充分之說明。經查；
3.1、本件楊○○於接受被告范○○委任仲介出賣系爭房屋時，已依不動產經紀業管理條例第23、24條規定詢問出賣人並經被告范○○簽名後持向買受人解說此有標的物現況說明書於雙方買賣契約書可證。出賣人因該非自然死亡之事故發生於其標得系爭房地之前，而未告知仲介之被告楊○○而楊○○並非僅以出賣人之告知為唯一依據，其尚有至房屋之兇宅網及電腦上查詢系爭房屋是否為兇宅，被告之員工方惠美還曾陪同原告於看屋還曾一同去問過大樓管理員及至系爭房屋之樓下12樓之住戶林小姐，13樓有無發生過事情，被告亦曾向派出所查證過，此皆經被告之員工方惠美及陳信志到庭證述明確（卷二第144-150頁)。
（略）
4、被告楊○○仲介本件系爭房地買賣，尚無未盡業務上應注意義務及調查與說明義務之情形，即無因故意或過失致原告受損害之成立，原告請求被告楊○○應負賠償之責，並非有據，應予駁回。
七、綜上所述，本件原告本於物之瑕疵擔保責任之規定主張出賣人所出賣之系爭房地有瑕疵應予減價，其請求減價120萬元，經本院審理結果認減價90萬元為適當，從而原告請求被告范○○給付90萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月2日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息為有理由應予准許，逾此部分之請求為無理由，應予駁回。勝訴部分原告請求供擔保准予假執行，被告范○○請求供擔保免予假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
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