刑事告訴狀-關於海砂屋買方告屋主及仲介 @ 威盛法律事務所

刑事告訴狀

被　告：龐○○　　　住同上

被　告：鄒○○　　　送達地：住商不動產板橋○○加盟店

被　告：鍾○○　　　送達地：同上

為被告等四人涉嫌詐欺、背信等案件，依法提出告訴事：

一、緣告訴人前於民國（下同）95年6月5日透過被告鄒○○（住商不動產板橋○○加盟店賣方經紀人）、被告鍾○○（住商不動產板橋○○加盟店買方經紀人）之仲介，以新台幣（下同）590萬元（參告證1）向被告張○○、龐○○夫婦購買被告張○○名下座落於臺北縣板橋市江子翠溪頭小段第○○地號土地，權利範圍皆為156/14400，及其上門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○○號3樓之房屋(下稱系爭房屋)。購得之後，告訴人即將系爭房屋出租供他人使用，嗣97年10月間告訴人欲將系爭房屋出售於案外人蔣○○時，於土地辦理過戶期間，竟發現系爭房屋係海砂屋，而被告張○○、龐○○夫婦及被告買賣方經紀人鄒○○、鍾○○等係蓄意未將此等影響交易之重大資訊告知告訴人，罔顧告訴人之生命財產權益，以從中賺取鉅額不法利益，衡其行為已分別構成刑法詐欺罪之共犯、幫助犯及背信罪，其犯罪事實茲詳述如後。

二、被告張○○、龐○○夫婦共同詐欺部分：

（一）按「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金」，為刑法第339條第1項之所明定。所謂詐術係指凡以作為或不作為之方式傳遞與事實不符的資訊之行為，包括虛構事實、歪曲或掩飾事實等手段而言。

（二）查告訴人出售系爭房屋予案外人蔣○○之土地辦理過戶期間，其向告訴人借屋裝修，詎料一動工拆除天花板木質夾板時，整片天花板隨即坍塌下來，經買賣雙方共同到場檢查，始發現系爭房屋之天花板混凝土有多處業已嚴重剝落、鋼筋裸露腐蝕等海砂屋情形，導致告訴人已成交之買賣為之解除。告訴人嗣委託臺灣省建築師公會以多種項目檢測鑑定（諸如混凝土鑽心試體抗壓強度試驗、氯離子含量試驗、中性化深度試驗、混凝土鋼筋保護層厚度檢測、鋼筋腐蝕率檢測及鋼筋斷面量檢測等）後，得出鑑定結果確定鑑定標的物（即系爭房屋）現況為海砂屋，其中最甚者乃該房屋混凝土氯離子含量遠超過國家標準值達四倍之多，而鹽害及中性化則係造成鋼筋嚴重腐蝕原因，是以鑑定標的物已不適宜繼續居住！（參告證2）。甚且，鑑定報告更指出系爭房屋夾板天花板裝修其上ＲＣ樓版版底灰漿之粉刷施工完成日期，判斷係在二年以前，亦即剛好在被告張○○、龐○○夫婦欲出售系爭房屋予告訴人之前，而針對鑑定報告書之鑑定結果，被告張○○、龐○○夫婦亦不爭執，其顯係明知系爭房屋確為海砂屋，而故意掩飾不告知告訴人。

（三）迺被告張○○、龐○○夫婦明知該等情事，竟以共同犯意之聯絡，意圖為自己不法之所有，粉刷樓版版底灰漿及以木板裝潢加以遮掩此嚴重影響交易價格之重大瑕疵，再委託被告鄒○○、鍾○○二人居間銷售，造成告訴人陷於錯誤，誤信被告等人所提出之不實資訊為真實，而花費鉅資購買不堪居住之海砂屋，以致受有財產利益上之損害。今告訴人對被告張○○已於98年1月14日取得臺灣板橋地方法院97年度訴字第○○號確定勝訴判決（參告證3），然被告張○○、龐○○夫婦竟大言不慚表示，其出售之房屋只能看、不能住人等刁頑之語，被告張○○更諉稱其名下已無財產，無法償還損害賠償云云，其詐欺行徑、犯罪後之惡劣態度，實令告訴人憤恨不已。

三、被告鄒○○、鍾○○二人幫助詐欺、背信部分：

（一）按「幫助他人實行犯罪者，為幫助犯。雖他人不知幫助之情者，亦同。」為刑法第30條第1項之所明定。幫助犯之成立須以行為人有幫助行為為要件，幫助行為之方式，並無任何限制，只須出於幫助故意，而足以達到幫助他人犯罪之目的之行為，均為幫助行為。又幫助行為固以積極作為居多，但亦可能係消極之不作為，如幫助者具有保證人義務等。

（二）經查被告買賣方經紀人鄒○○、鍾○○身為專業房地仲介公司之經紀人，而仲介經紀人於處理仲介案件，基於「監督者保證人」地位，依法負有調查及審核之義務，是遇有不尋常之情形時，亦應積極主動詢問而為合理之懷疑，以達到仲介經紀人促進及保護保護之義務。然其等卻未盡上述義務，明知樓梯間、陽台等有多處混凝土剝落、龜裂等之明顯疑似海砂屋情形，反以不作氯離子檢測之消極不作為方式，幫助被告張○○、龐○○夫婦掩飾系爭房屋為海砂屋之事實，以完成出售予告訴人。衡被告二人顯係為謀取不法高額佣金，故意違背其義務，幫助被告張○○、龐○○夫婦二人行使詐術，致使告訴人陷於錯誤而購買系爭房地，揆諸上開說明，被告鄒○○二人行為，顯構成詐欺之幫助犯。

（三）第按「為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有徒刑、拘役或併科一千元以下罰金。」為刑法第342條第1項之所明定。查被告鄒○○、鍾○○二人係仲介告訴人購買房屋之人，亦係受告訴人委任處理買賣房地事宜之人，其既受有報酬，自應負善良管理人之注意義務，然其等竟利用告訴人之無經驗，竟為自己及被告張○○、龐○○夫婦之不法利益，而故意違背其任務，致生損害於告訴人之財產及生命安全等權益，衡其行為顯亦構成背信之犯罪。

四、綜上所述，衡被告張○○、龐○○夫婦二人之行為，顯已構成共同詐欺之犯罪；而被告鄒○○、鍾○○二人悖於其監督者保證人之專業義務、受任人之善良管理人注意義務，幫助被告張○○、龐○○夫婦出售系爭房屋行為，除已構成幫助詐欺之犯罪外，顯亦有構成背信之犯罪。為特狀請　鈞署鑒核，迅拘傳被告到案，追究其等責任，以維法制，併保權益，實感高德。

謹　　狀

台灣板橋地方法院檢察署　　公鑒

告證1：不動產買賣契約書影本乙份。

告證2：臺灣省建築師公會鑑定報告影本乙份。

告證3：臺灣板橋地方法院97年訴字第○○號判決書及確定證明書影本乙份。

中　　華　　民　　國　九十八　年　十　月　　　日

　　　　　　　　　　　　具狀人：林○○