威盛法律事務所

研究生：劉宏邈  

學號：96923021  

壹、前言

　　由於經濟發展，社會繁榮及建築技術的進步，建築改良物已由往日低矮樓層、一人單純所有之情形，逐漸發展形成公寓大廈[1]，由數人或數十人以分層、分區劃分為若干部分，而各自取得其一部分。而公寓大廈的區分所有權人的權利，除對建築物的專有部分有所有權[2]，對共用部分有應有部分外[3]，並對於土地的座落權源有應有部分，此三者在我國法上原來各具獨立性，得分別予以處分，惟容易造成三者之所有人或權利人不一致的情形。為簡化法律關係，公寓大廈管理條例第4條第2項乃明文規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，此即所謂區分所有建築物權利一體化原則之明文。

　　而我國民法物權編現僅有第799條就何謂區分所有建築物[4]，以及第800條就他人正中宅門之使用為規定，實無法處理區分所有建築物之相關法律問題。民法物權編草案雖修訂民法第799條[5]、第800條，並增訂第799條之1、第800條之1，惟對於買賣或設定違反公寓大廈管理條例上開規定者，其法律上效果為何，並未作明確規定。尤且專有部分若與其所屬建築物共用部分之應有部分，或與其基地所有權之應有部分偶然發生分離移轉或設定負擔之情形時，其法律上效果為何？地政機關對此違反強行法規之民事判決或拍定之權利移轉，得否受理登記？實有進一步探討、研究之必要，為此以臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事執行類所提出之法律問題為中心，就權利一體化原則之適用，提出個人之看法。

貳、臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事執行類提案內容

一、臺灣高等法院暨所屬法院於民國92年11月26日舉辦法律座談會，臺灣士林地方法、台灣臺南地方法院對於公寓大廈管理條例第4條之規定，於強制執行時應如何適用，分別提出民事執行類提案第22號、第30號，其法律問題及研討結果如后：

（一）台灣士林地方法院第22號提案法律問題及研討結果：

　　１、債權人取得法定抵押權建物部分之拍賣抵押物裁定後，聲請執行拍賣該建物及其應依公寓大廈管理條例第4條第2項規定一併移轉之基地應有部分，執行法院應如何處理？[6]

　　２、經與會討論，其意見分別有甲、乙二說：

　　　　甲說：基地部分不得併予拍賣，應將其強制執行之聲請駁回。

　　　　　　　（１）債權人雖已提出執行名義，然所准許拍賣之不動產僅限於建物，並未包括建物之基地部分，是就該基地部分，債權人並無執行名義得以對之聲請強制執行。按民法第877條係規定土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物可併付拍賣，顯然與此情形不符，亦無類推適用之同一法律上理由，故不得依民法第877條之規定而併予拍賣。另公寓大廈管理條例第4條第2項及強制執行法第75條第3項等，均不能解釋為執行名義效力擴張之規定。綜此，債權人對該基地部分無執行名義，自不能對之聲請強制執行。

　　　　　　　（２）按區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有明文。此為強行規定，強制執行法之拍賣，違反此一規定者，係屬無效。題示情形，債權人聲請強制執行之不動產，係違反上開強行規定之情形，即屬無從執行，執行法院應駁回債權人強制執行之聲請。

　　　　乙說：該基地應有部分得併予拍賣。

　　　　　　　（１）按區分所有建物之專有部分不得與其所屬建築物共同使用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔；建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣，公寓大廈管理條例第4條第2項、強制執行法第75條第3項分別定有明文。又建築物及其基地同屬債務人所有者，宜將建築物及其基地併予查封、拍賣。其有公寓大廈管理條例第4條第2項情形者，應將其建築物及其基地併予查封、拍賣，不得分別拍定，辦理強制執行事件應行注意事項第40項第7點規定甚明。

　　　　　　　（２）題示情形，法定抵押權之效力僅及於該建物，若該建物所坐落之基地應有部分不併予查封拍賣，必將造成拍定人僅取得建物所有權，而其坐落之基地仍為債務人所有，將衍生複雜的法律關係，除不利於社會經濟活動，亦不符合債權人、債務人之利益（因價格恐將低落），更不符合前開法條之立法意旨。

　　　　　　　（３）債權人取得對該建物之拍賣抵押物裁定，雖未包括建物之基地部分，惟依上開說明，其建物與基地之應有部分既不得分離而為移轉或設定負擔，則依首揭規定，自應將建物與基地併予查封拍賣。

　　３、與會初步研討結果：採甲說。而台灣高等法院審查意見認為如抵押權實行時，該建物與坐落之基地為同一人所有，則建物與土地得併予查封拍賣。

（二）台灣臺南地方法院第30號提案法律問題及研討結果：

　　１、債權人甲於民國91年10月持對債務人乙所有不動產抵押物拍賣裁定，聲請法院為強制執行，而債務人乙所有之上開建物，為公寓大廈管理條例所規範之建物及其基地，惟債權人甲所提出抵押物拍賣裁定執行名義內容，其中抵押權標的之土地應有部分為十萬分之六九七，經法院為查封登記後，發現乙前於88年4月間又另單獨取得同一地號土地應有部分十萬分之三，依據土地登記謄本所示，債權人甲所有之抵押權於87年3月間設定當時，債務人乙所有之土地建物所有權內容與上開抵押物拍賣裁定內容所載相同，今債權人甲單獨以拍賣抵押物裁定聲請法院拍賣上開建物，如有違公寓大廈管理條例第4條第2項規定，執行法院應如何處理？

　　２、經與會討論，其意見分別有甲、乙、丙三說：

　　　　甲說：按公寓大廈管理條例所規範之建築物及其基地，其中專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項有所明文，因此，如依據債權人所提出之執行名義拍賣抵押物裁定內容所載，而僅就抵押權設定之不動產標的物為拍賣，因抵押權設定標的之土地所有權應有部分少於基地所有權應有部分，拍定後將因違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定，而無從辦理所有權移轉登記，因此，執行法院應先命債權人甲另取得拍賣債務人乙所有之十萬分之三應有部分之執行名義（無論是對人之執行名義或對物之執行名義），如債權人甲另提出該應有部分之執行名義，則繼續進行強制執行，如逾期未能提出，應依據強制執行法第28條之1第2款規定，以債權人於執行程序中應為一定行為，無正當理由而不為，經執行法院再定期限命為該行為，無正當理由逾期仍不為者，裁定駁回債權人甲之強制執行聲請。

　　　　乙說：本件債權人甲於87年3月間就債務人乙所有上開不動產設定抵押權當時，既係就債務人乙當時所有之土地及建物所有權全部設定抵押權，即已預期嗣後拍賣抵押物時，符合公寓大廈管理條例之移轉所有權規定，故債務人乙雖於後另外單獨取得土地所有權，而增加基地土地應有部分，致使抵押物於拍賣後因拍定之土地應有部分小於債務人乙所有權應有部分，違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定，無從移轉所有權，該不利益不應由抵押權人即債權人承擔，否則債權人之債權將無從獲得滿足；況且債務人乙增加之基地土地應有部分，雖與其上建物之間無主物、從物之附隨關係，但該增加之土地應有部分，既無從獨立使用收益，亦不得單獨為移轉，且實際上與坐落建物在使用上無從分離，該部分增加之應有部分與建物間有類似從物附隨於主物之關係，因此，如債權人甲就債務人乙新增加之土地應有部分能取得執行名義，進行強制執行固無問題，如債權人未能取得該部分土地應有部分之執行名義，應類推適用民法第68條主物與從物之規定，以債權人甲聲請就抵押物拍賣裁定內容所載之不動產所有權為強制執行，該部分執行名義之效力及於債務人乙新增加之土地應有部分，而得就債務人乙新增加之土地應有部分為強制執行併付拍賣，以符合公寓大廈管理條例第4條第2項之規定。

　　　　丙說：債權人甲於87年3月間就債務人乙所有上開不動產設定抵押權當時，既係就債務人乙當時所有之土地及建物所有權全部設定抵押權，即已預期嗣後拍賣抵押物時，符合公寓大廈管理條例之移轉所有權規定，故債務人乙雖於後另外單獨取得土地所有權，而增加基地土地應有部分，致使抵押物於拍賣後因拍定之土地應有部分小於債務人乙所有權應有部分，違反公寓大廈管理條例第4條第2項規定，無從移轉所有權，該不利益不應由抵押權人即債權人承擔，否則債權人之債權將無從獲得滿足；況且債務人乙增加之基地土地應有部分，既無從獨立使用收益，亦不得單獨為移轉，且實際上與坐落建物在使用上無從分離，自應准許抵押權人即債權人以其持有之拍賣抵押物裁定執行名義而就該部分聲請執行法院併付拍賣，以保護其利益，因此，如債權人甲就債務人乙新增加之土地應有部分能取得執行名義，進行強制執行固無問題，如債權人甲未能取得該部分土地應有部分之執行名義，應類推適用民法第877條所規定在設定抵押權土地上營造建築物得併付拍賣之規定，以債權人甲聲請就抵押物拍賣裁定內容所載之不動產所有權為強制執行，就債務人乙新增加之土地所有權應有部分，得為強制執行併付拍賣，以符合公寓大廈管理條例第4條第2項之規定；惟債務人乙新增加之土地應有部分雖能併付拍賣，然該部分仍非抵押權標的，債權人甲就該部分拍賣所得價款，並無優先受償權利，併此敘明。

　　３、與會初步研討結果係採丙說，台灣高等法院審查意見亦係採丙說。

參、問題提出與分析

一、問題提出：

　　台灣士林地方法院第22號提案法律問題所涉及者，乃係法定抵押權實行時，可否對建築物座落基地併付拍賣，若不併付拍賣，則有無違反公寓大廈管理條例第4條第2項權利一體化規定之問題。而台灣臺南地方法院第30號提案法律問題所涉及者，則係涉及區分所有權人於設定抵押權於原有之專有部分、共用部分及其基地之應有部分後，另取得他區分所有權人所有共用部分及其基地之應有部分，若其債權人聲請法院實行抵押權拍賣抵押物時，對此嗣後取得之應有部分，可否聲請併付拍賣，若不併付拍賣，有無違反公寓大廈管理條例第4條第2項權利一體化規定之問題。此一問題，常見於區分所有權人就其專有部分、共用部分及其基地之應有部分設定抵押權後，再從他區分所有權人買受法定停車位或自行增設停車位，該停車位相對應之共用部分及其基地之應有部分，可否併付拍賣之問題。

二、問題分析

　　（一）針對台灣士林地方法院上開有關法定抵押權實行問題，因法定抵押權僅及於承攬人承攬之建築物或其他土地上之工作物，並不及於該建築物或工作物座落之基地上[7]，是若僅就法定抵押權標的聲請拍賣時，其顯有可能發生地上物與土地所有權人各異之情形，衍生複雜的法律關係。此一情形，並非建築物或工作物所有權人所得預料，而此情形是否有違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定？其移轉效力為何？

　　　１、學者謝在全[8]：

　　　　　認為專有部分、共用部分與基地權利之移轉或設定負擔如違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定者，除有特別情形外（如承攬區分有建築物之建築或重大修繕，依民法第513條規定所生之承攬人抵押權，因標的物僅以建築物為限，不及於基地之權利，故於抵押權實行時亦應作相同解釋。），應解為係違反法律所設之強制規定，而歸於無效。如有買方或設定負擔之約定違反上述規定，則應認係契約以不能之給付為標的，亦屬無效[9]。顯係認為僅就法定抵押權標的建築物或工作物為移轉、設定負擔時，並不違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定。

　　　２、本文見解：

　　　　　本文認為債權人提出之執行名義，其所准許拍賣之不動產僅限於建物，並未包括建物之基地部分，是就該基地部分，債權人並無執行名義得以對之聲請強制執行。且地上物原所有權人與土地所有權人若係同一人，依民法第425條之1之規定，地上物受讓人與土地所有人間有法定租賃關係存在。[10]若係不同人，則其間通常應有一基地租賃等債權關係存在，該地上物始能合法占有使用該土地，依民法第426條之1之規定，房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，亦繼續存在[11]，是單就法定抵押權標的建築物或工作物為拍賣移轉，並不致於衍生複雜的法律關係，而有違反公寓大廈管理條例第4條第2項立法目的之情形。

　　（二）承前所述，台灣臺南地方法院第30號提案所涉及之法律問題通常係發生於區分所有權人嗣後從他區分所有權人買受停車位，取得停車位相對應之共用部分及其基地之應有部分。而區分所有建築物之停車位依其設置是否因法令強制規定為標準，可分為法定停車位、自行增設停車位與奬勵停車位三種。而法定停車位係設置於區分所有建築物之共用部分或其基地內[12]，就停車位為特定區分所有人約定專用部分，取得專用權，是停車位專用權僅能由區分所有人取得，不得讓與同一區分所有建築物區分所有人以外之人，而有公寓大廈管理條例第4條第2項權利一體化原則之適用。惟若法定停車位係區分所有人設定抵押權後始取得時，該共用部分之應有部分是否亦為原抵押權效力所及？能否併付拍賣？若不併付拍賣，有無違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定？

　　　１、學者謝在全：

　　　　　認為法定停車位應得類推適用民第877條之規定辦理[13]。

　　　２、最高法院91年度台上字第242號民事判決意旨：

　　　　　認為公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該他人取得所有權，繼受分管契約。是依最高法院上開判決意旨，似認為公寓大廈管理條例第4條第2項權利一體化原則之規定，除消極禁止專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分不得分離而為移轉或設定負擔外，權利一體化原則亦有積極併同移轉之效力。

　　　３、本文見解：

　　　　　區分所有之共用部分與專有部分，具有同一之經濟目的，二者自不宜分離而為處分，應可認為共用部分是專有部分之從物，依民法第68條之規定[14]，專有部分之處分，自及於該共有部分。且依民法第862條第1項之規定[15]，不待登記，當然為抵押權效力所及。故若該停車位為法定停車位，而屬於共用部分時，法院自得為一併准予拍賣之裁定。而台灣臺南地方法院第30號提案法律問題之研討結果認為應類推適用民法第877條，固非無見，惟本文認為，區分所有建築物之共用部分並不能獨立於專有部分存在，且其功能主要在助專有部分之效用，故解釋上依民法第68條、第862條第1項之處理，似較類推適用民法第877條之規定為宜。

　　（三）地政機關對於上開二民事法律問題所示之權利移轉或設定負擔，得否受理登記？

　　　１、按專有部分、共用部分與基地權利之移轉或設定負擔如違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定者，應解為係違反法律所設之強制規定，而歸於無效，土地登記規則第94條亦重申規定「區分所有建物之共用部分不得分割，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分移轉、設定或為限制登記。」，是當事人申請登記時，地政機關應依土地登記規則第57條第1項第2款之規定以「依法不應登記者」為由，予以駁回登記之申請。

　　　２、然就法定抵押權標的建築物或工作物為移轉、設定負擔時，地政機關得否以違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定予以駁回？承前所述，學者謝在全及本文見解皆認為就法定抵押權標的建築物或工作物為移轉、設定負擔時，解釋上並不違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定。尤且建築物未興建完成，尚未由數人區分所有；區分所有建築物坐落之基地，非屬區分所有人以應有部分共有；區分所有人對基地無地上權等合法使用權源；或區分所有建築物坐落之基地，尚未經應有部分分割而與區分所有建築物之權利結成一體者，尚非公寓大廈管理條例所規範之區分所有建築物，亦應無公寓大廈管理條例第4條第2項之適用，此亦有最高法院88年度台抗字第135號民事裁定、台北高等行政法院96年度訴字第3802號行政判決意旨足參，是法定抵押標的建築物或工作物縱係分別為移轉、設定負擔，解釋上應不構成土地登記規則第57條第1項第2款所指「依法不應登記者」之情形。

　　　３、而就法定停車位係區分所有人設定抵押權後始取得時，該共用部分之應有部分若不併付拍賣時，有無違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定部分。若區分所有人所有之區分所有建築物拍定後，名下仍有其他區分所有建築物時，依內政部85年2月5日台內地字第8578394號函釋：「…有數專有部分者或同一專有部分，於部分移轉時其移轉應有部分之多寡，由當事人自行約定，惟不得約定為零或全部。」意旨，於此情形，自無違反公寓大廈管理條例第4條第2項之規定。

　　　４、惟若區分所有人所有之區分所有建築物拍定後，名下已無任何區分所有建築物時，倘法院誤單獨拍賣拍定，或權利移轉證明書未記載單獨編列建號之共同使用部分時，內政部70年9月24日台（70）內地字第44169號函認為：「數人區分一建築物，而各有一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段定有明文。此所謂『共有』性質上係屬『互有』，各共有人對其共有部分，雖可依共有部分之經濟目的，使用該共有部分，但不得請求分割，且與區分所有之專有部分同其命運，不得與其專有部分分離而為處分，故法院拍賣區分所有建築物，權利移轉證明書縱未記載單獨編列建號之共同使用部分，地政機關仍可參照土地登記規則第72條第2款規定辦理（現已修正為第94條）。如因此項登記，涉及私權爭執，則應由當事人另行依法訴請解決。」等語（案經函准司法院秘書長70年8月29日（70）秘台廳（一）字第01618號函亦同意前開見解。），亦即認為該共同使用部分應隨區分所有建物移轉，而不認為構成土地登記規則第57條第1項第2款所指「依法不應登記者」之情形。

肆、結語

　　綜上所述，法定抵押權之實行，雖係就專有部分、所屬建築物共用部分之應有部分與其基地所有權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，然此為特殊例外情形，並不能認為有違反公寓大廈管理條例第4條第2項、土地登記規則第94條權利一體化原則之規定，而有土地登記規則第57條第1項第2款所指「依法不應登記者」之情形，是拍定人申請地政機關為移轉登記，自應准許。而區分所有建築物之專有部分與所屬共用部分之應有部分，二者具有同一之經濟目的，共用部分係助主物即專有部分之效用，而同屬於一人，自可認為屬從物，專有部分（即主物）之處分，自及於共用部分之應有部分。故就區分所有權人設定抵押權後始取得之共用部分之應有部分，本文是認為當然為抵押權效力所及，並無須再類推適用民法第877條之規定，拍定人申請地政機關為移轉登記時，因亦不構成土地登記規則第57條第1項第2款之規定，是地政機關亦應准許登記之申請。惟學者謝在全認為實務上有不將共用部分歸為區分所有建築物之從物之趨勢[16]。

　　又權利一體化原則之效力是否僅有消極禁止專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分不得分離而為移轉或設定負擔之效力，本文是認為公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，其立法目的既在避免建築物的專有部分所有權、共用部分應有部分以及土地的座落權源有應有部分三者之所有人或權利人不一致，衍生複雜之法律關係，而禁止專有部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，則在共用部分應有部分以及基地所有權或地上權之應有部分發生登記遺漏，或發生嗣後增加取得之情形，基於立法意旨，自可擴張解釋認為專有部分之移轉或設定負擔，有及於該嗣後取得之共用部分及其基地應有部分之積極效力，始能達到公寓大廈管理條例第4條第2項之規範目的。

伍、參考文獻

專書：

1.謝在全，民法物權論（上），修訂三版，新學林出版社。

2.林永汀，公寓大廈管理實務研究，世潮出版有限公司。

3.林永汀，地下室停車位，永然出版社。

期刊：

1.沈建興、陳樹村，論法拍房屋停車位之歸屬，律師雜誌，91年6月，頁94-101。

2.許仁舉，建物區分所有登記之回顧與展望，土地事務月刊，306期，90年6月，頁5-9。

3.謝金聰，談區分所有建物與基地權利一體化在土地登記上之適用（一），現代地政，87年12月，頁34-36。

4.謝金聰，談區分所有建物與基地權利一體化在土地登記上之適用（二），現代地政，88年1月，頁33-36。

5.陳碧照，區分所有建物權利一體化原則的適用，現代地政，88年7月，頁22-25。

6.謝在全，建築物區分所有權要論（上），法令月刊，91年4月，頁245-262。

7.謝在全，建築物區分所有權要論（下），法令月刊，91年5月，頁345-359。

8.黃明芳，談共有物分割判決主文之瑕疵，現代地政，88年2月，頁48-50。

[1]公寓大廈管理條例第3條：「公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。」

[2]公寓大廈管理條例第3條：「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」

[3]公寓大廈管理條例第3條：「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」

[4]民法第799條：「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。」。

[7]民法第513條「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。前項請求，承攬人於開始工作前亦得為之。前二項之抵押權登記，如承攬契約已經公證者，承攬人得單獨申請之。第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權，於工作物因修繕所增加之價值限度內，優先於成立在先之抵押權。」

[9]民法第247條第1項：契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任。

[11]民法第426條之1「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」

[14]民法第68條「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。但交易上有特別習慣者，依其習慣。主物之處分，及於從物。」

[15]民法第862條：「抵押權之效力，及於抵押物之從物與從權利。第三人於抵押權設定前，就從物取得之權利，不受前項規定之影響。以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第877條之規定。」。