威盛法律.地政士聯合事務所.台北市萬華區昆明街222號3樓

電話:(02)2311﹣8190.傳真:(02)2311﹣8192

Email:liu23118190@gmail.com

 

本所主持律師劉宏邈律師為台灣大學法律系畢、政治大學地政學系碩專班肄業,同時具有律師、地政士(代書)兩張證照,成立威盛法律事務所(原名「威勝法律事務所」),服務項目除地政士業務、律師一般民事、刑事、行政訴訟外,主要以不動產相關爭議為主,例如成屋、預售屋房地或未辦保存登記建物買賣糾紛、無權占有(拆屋還地)、共有土地處分、土地徵收救濟、祭祀公業、都市更新、市地重劃以及三七五耕地租佃等爭議處理,自許成為不動產專業律師及法律事務所! 

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律師您好:

 

請教一個買賣預售屋的問題,當初簽約房屋還沒蓋好,但是建商使用非內政部制式化預售合約(協議書),對於使用的建材都未載入合約內,目前使用執照已經完成要進入正式簽約階段,但是幾個月來建商對於許多房屋瑕疵細節敷衍,一直以簽約後再載入這些改進事項即可,擔心後續若簽約之後會更難有信任感,缺失改進一定更難執行,所以想在這階段解約,目前已付一成屋款,“協議書”內載明若經催繳後未完成簽約要沒收訂金,並且放棄“訂購權”,請問這種狀況我如何維持我的權益?

 

另外,當時簽約時負責人從未出面,是一位公司會計與代書來簽約,但合約第一頁賣方欄位大章蓋公司章,小章蓋負責人章,但非負責人本人到場親自蓋章,只有合約後面付款明細表表第一欄收款人簽名會計姓名+(代),當天未出具代理授權書,時隔幾個月後問代書為何沒授權書,代書說我想要可以補簽給我,請問簽約這部分可以以這種情況來主張合約無效,或是降低我被沒收的屋款嗎?

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律師您好:

 

我多年前已依法申請更生,現在也按照更生方案每月還款,但最近接到銀行的電話,說我未還他們家銀行的款項,才驚覺去年底曾收到法院的支付命令,未去提出異議,請問現在該怎麼做?

 

 

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律師您好,請問一下,家中老房子因兄長借款未還乃至債權人申請法院法拍而取得,但是房子地上物屬於未保存登記,而債務人並未住此房子,而是第三人(媽媽)長住於此地,請問債權人有權力在跟法院申請強制搬遷的權力嗎?

 

 

 

大大妳好:

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律師您好:

 

自身的土地上有親戚的磚造建物已存在幾十年,但建物已破爛不堪形同廢墟,日前整修完畢欲辦理自用住宅稅率時,才發現當初的稅籍編號未註銷,房屋仍是在親戚的名下,但親戚已過逝20幾年,其3名子女中,有1人失聯,1人同意辦理過戶,1人不置可否,向稅務局反應此舊建物在我土地上已存在許久,皆未見有人處理,現在我已整修好卻不能辦理自用住宅稅率,稅務局回覆說因為房屋是親戚的,除非取得繼承人的同意,不然還是無法辦理,但有人失聯,只有1人同意,請問律師我該如何處理?

 

 

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律師您好:

 

爺爺有一棟房子沒有權狀,叔叔藉著房屋稅跟水電讓他繳,把納稅義務人改成他,房子是爺爺建造的,納稅義務人改成叔叔房子等於過到他名下嗎?

爺爺想把土地房子都過給我,叔叔不肯把納稅義務人改回爺爺,爺爺還有辦法過戶給我嗎?

另外,爺爺的房子土地在徵收範圍內,叔叔不肯把納稅義務人改回爺爺,徵收房子的賠償就歸叔叔嗎?

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當事人施君是經由法律扶助基金會新北分會派案委任本所劉律師擔任刑事辯護,而施君的案情就如一般在求職、申辦貸款時,遭詐騙集團騙取交付銀行存摺提款卡的案件一樣,施君也是因為沒有辦理貸款的經驗,且其公司並沒有為其投保勞健保,薪水亦是每月領現,所以在向合作金庫銀行申請貸款時,即被銀行駁回。施君因為有資金需求,所以上網搜尋代辦貸款的廣告,希望透過代辦公司的協助取得銀行貸款。

 

104年9月23日施君在網上找到一位自稱「余先生」的代辦業者,而對方說要幫施君製造資金流動資料,這樣銀行貸款比較容易過件,故要求施君先寄雙證件影本、存摺、提款卡給對方,並說要3至5個工作天。施君不疑,就先後將自己新光銀行、國泰世華銀行、華南銀行的存摺、提款卡寄給對方,施君完全沒有想到「余先生」會將上開帳戶作為不法用途,直到10月1日被銀行通知帳戶成為警示帳戶後,施君始知悉被騙。

 

與當事人施君案談後,雖然相信施君是無辜的,但司法實務上判決幫助詐欺有罪的機率相當高(參看本所陳敬人律師撰寫之「交付帳戶,就是幫助詐欺嗎?」一文),尤其在數百名國人在國外因涉犯詐欺案被捕,而遭遣送中國大陸的新聞鬧的沸沸揚揚之際,台灣為表現對詐欺犯的深惡痛絕,判決認定構成詐欺的機率相對較高,且量刑上也較往常更重。施君被告幫助詐欺案也是一樣,在檢察官偵查及一審審理階段,我方雖然都主張施君也是詐騙集團的被害人,只是他人是被騙交付金錢,施君則是遭騙取銀行存摺提款卡,並提出勞工保險被保險人投保資料表、網路貸款廣告截圖、宅急便託運單及通聯紀錄明細影本等證據。但檢察官及一審判決仍認為施君對於帳戶交付他人後,他人可能作為詐騙使用具有不確定之故意,所以構成幫助詐欺犯罪,而先後起訴及判決有期徒刑四個月,如易科罰金,並以新台幣1千元折算1日(案號為105年度原易字第21號)。

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本所承接一拆屋還地訴訟,當事人為被告,與原告為堂兄妹關係。而系爭房屋原始之三合院是兩造父親(即兄弟二人)於大正五年間(民國五年)所興建,分住三合院東西二側之護龍(三合院之建築分為「正身」與「護龍」,正中央的一間是正身或正廳,兩旁垂直的屋宇就叫做「護龍」),惟土地持分比例兩造父親僅各四分之一,亦即合計僅占二分之一,另外二分之一是由日據時期即遷出,而未居住該三合院的大姑持有。因為居住之該三合院護龍日漸老舊漏水,故原告父兄、被告各自於民國70至72年間於各自占有管理使用之護龍現址,陸續重建未辦保存登記之建物,原告於父兄過世後繼承取得系爭土地,嗣於104年間主張被告未經其同意即占有共有土地之特定部分,故起訴請求被告拆屋還地。

 

按「共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後,將其應有部分讓與第三人時,除該受讓人不知有分管契約,亦無可得而知之情形外,仍應受讓與人所訂分管契約之拘束,用維法律秩序之安定,並免善意受讓人受不測之損害。」,此有最高法院93年度台上第863號判決要旨參照。故土地共有人之間,倘有分管契約存在時,其他共有人即不得主張排除其他共有人就特定分管部分之使用收益,但有疑問的部分是只是部分共有人間成立分管契約,該分管契約是否成立?該部分共有人之繼承人是否應繼受該分管契約?本所是主張分管契約雖是部分共有人所約定,對於其他共有人固不生效(債之相對性),然在締約當事人間及其繼承人間仍受其拘束。案經臺灣新北地方法院104年度訴字第2456號民事判決駁回原告之訴及假執行之聲請,而其理由主要如下,可作為網友相似案件參考。

 

事實及理由

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請問:

 

債權人聲請強制執行的債權憑證已超過15年,該如何辦理,15年內之5年也沒有換發,這樣還有法律效力嗎?
該如何辦理?

 

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律師您好,請問:

 

未登記建物其納稅義務人是我爸,但去地政事務所查詢我父親名下該區並無不動產.這有衝突嗎?
畢竟未登記建物好像若無出資興建證明,法院是直接依納稅義務人名下是誰而作為該建物之所有權人?
想知道這問題主要是因為父親卡債導致該未登記建物(全家現住房)已被法院寄執行函準備查封了,讓我有些疑惑.

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