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網友問:

敝姓張,本人目前面臨拆屋還地官司想請教您;狀況如下:

本人建物已有將近有60年以上;父母於民國67年向前屋主購得並簽有讓渡書當時不知只有購得地上物(房子)而當時政府開放建物登記,時父母忙於生意也完全沒有登記,而今自然成為違建了,,,整條巷子

有5戶人家甚至年代還有更久遠的~~~土地部分:整條巷子約200坪的地,持有人又有將近數十人,而今土地整合公司購得少數持分的土地(2年多購得200分之57)就向法院主張拆屋還地~問題來了我們能受用於"主張時效性地上權"~法院能同意嗎?直接向法院主張嗎?或當作上訴的理由嗎?再來每每提到賠償或搬遷費問題法官都替對方說"人家沒跟你收不當得利"但是我們也不是故意犯錯~只是當年長輩的不懂法條與法令~況且我們存在不是一年兩年更不是故意當釘子戶吧~再說當初房屋也是花錢購得~總該補償吧?現在法院於9月底將做出裁決,決定搬遷時間擺明不賠~(這整個過程原告隻字未提賠償或補償~法官也很配合)我們將再上訴(已經不看好一審)這決定對嗎?(法官已經預告下次開庭就要終結)要如何再打官司?或是有什麼"每每角角"要注意~依你的經驗這情況要如何與原告談,狀況很不妙~

希望你幫忙,謝謝,

 

答:

茲就網友問題試分成下列爭點回答:

一、可否主張時效取得地上權?

民法第769條規定「以所有之意思,二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」,第770條規定「以所有之意思,十年間和平繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」,第772條規定「前五條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」,是以時效取得地上權應符合後面幾個要件:(一)占有的主觀意思、(二)占有的客觀狀態、(三)占有他人的不動產、(四)經過法定期間等。

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網友問:

 

有一些法律問題想請教您! 我們所居住的房子,土地是別人的,但是我們已經在此生活了超過23年,大約民國77年左右我父親在土地上建了一間鐵皮屋(也就是我們現今居住的房子),而舊地主從來沒有要求過我們需要付什麼錢或者要求我們拆屋還地,就在今年6月土地被買走了,也沒事先通知我們,接著新地主對我們提出拆屋還地的告訴,目前我們正在等開庭,想請問一下,我們有民國77年的空照圖以及我們在民國86年有開始繳納房屋稅,如果我們現在聲請主張地上權可以嗎?法院寄來的單子上有叫我們要先寄回答辯狀!那又是什麼東西呢?

又父親的戶籍於民國60年起至今都在此地,且也有繳交房屋稅,有空照圖可證,主張取得地上權大概所需哪一些文件呢?程序又該如何?

 

答:

主張時效取得地上權有一定的要件及和程序,就一般而言,大都在訴訟上作為一種促進和解的策略手段,並非絕對有效,陳小姐要對此有所認知。對於拆屋還地訴訟,妳要找的是有何占有權源?妳的占有事實在法律上如何主張等,以在訴訟上攻防。 原告起訴時,其起訴狀會載明他的主張及請求權依據,妳是被告,有何占有權源?對於原告之主張有何答辯?法官不會主動幫妳想,所以才請妳提出答辯狀。

又主張時效取得地上權除了客觀上有占有的事實外,還要提出主觀上有以時效取得地上權的意思占有的證明,訴訟上會敗訴的原因大都即在此。所以要提出什麼文件,並不一定。 


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網友問:

請問一下專業大師,看房屋大樓的座向以什麼為準?"
例如以8樓一個樓層為主,是以大門進出的出入口為主?還是以客廳的落地窗向外的那面為主?各學派說的不同,不知何者才是正確的?因為門跟客廳落地窗位置通常不在同一向,所以不知怎麼判斷,煩請真正懂的專家指點,感激不盡,謝謝!!!

 

回答:

房屋的座向除了關係到室內採光外,主要牽涉到風水考量,但現在的房子大都為大樓型式,如何認定座向?相信很多人的看法都不一樣,有的是主張以大門開門的方向認定之,也有的主張是以室內最大開窗的方向認定之,但到底那一個才是對的?本律師之前處理過一個預售屋買賣糾紛的案子,訴訟的爭執點主要就是涉及房屋座向的問題,訴訟審理過程中,台灣士林地方法院及台灣高等法院承審法官先後函詢「國際易經學會中華民國總會」及「中華民國星相學會」,但二個專業機構的回答也是沒有交集、大相逕庭。

「國際易經學會中華民國總會」於98年10月12日以易中字第0981012001號函覆台灣士林地方法院略以「按我國民間一般風俗,決定房屋坐向之基準是以該棟大樓一樓的坐向為基準座向。如該棟大樓一樓為坐西朝東,則從一樓至頂樓,不論同一樓層有幾戶,全部以坐西朝東來論。至於二樓以上(含頂樓)住戶,亦不因各住戶間大門方位不同或窗戶、採光、陽台設置位置不同,而影響到一樓或整棟大樓之坐向」。而「中華民國星相學會」於99年5月6日以中星進字第09905006號函覆台灣高等法院則以「台灣地區地理門派很多,以致看法不一,今依八卦九宮方位為論。1.透天厝依1樓為準,屋後為坐,屋前面為向 (2、3、4樓都一樣)。2.高樓大廈依風水論叫 (蜜蜂窩),每個方向不一。所以每個房屋的出門為向,出門的背後為坐」。

連專業的民間協會、團體看法都不同,我們一般民眾的想法顯然更不會一致,而本件買方則主張以進客廳後的最大開窗方向為座向,也值得參考。所以如何認定座向,也只能請網友自行參考。

附帶一提的是我們代表賣方雖然一、二審都勝訴,但勝訴的原因並不是因為座向,而是因為買賣雙方在買賣契約中並未就座向為特別的約定,所以座向並非買賣契約的必要之點,法院據此認定買方解除契約不合法,而駁回買方之訴。


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網友問:

我家邊有一塊地是阿公留下的~~國有說是他們的~~有人教我可以用時效取得的方式去伸請~~不知可行嗎~~

 

回答:

主張時效取得地上權的要件依民法第769條的規定,是要「以所有之意思,二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者,得請求登記為所有人。」,第770條規定「以所有之意思,十年間和平繼續占有他人未登記之不動產,而其占有之始為善意並無過失者,得請求登記為所有人。」,第772條規定「前五條之規定,於所有權以外財產權之取得,準用之。於已登記之不動產,亦同。」,是以時效取得地上權應符合後面幾個要件:(一)占有的主觀意思、(二)占有的客觀狀態、(三)占有他人的不動產、(四)經過法定期間等。

而申請登記時效取得地上權的主要的困難點,即在於如何證明占有人在占有伊始即有以時效取得地上權的意思占有,因行使地上權之意思乃內心狀態,占有人要舉證十分困難,並不能僅以有占有的客觀事實(如四鄰證明書),反推主觀上有時效取得地上權的意思。政大地政學系陳立夫教授認為「占有人如於占有他人土地之始,即將以行使地上權之意思表示於外部,並取得第三人(行使地上權之意思表示並非必須向土地所有權人為之)之證明;迄時效完成後,復將繼續行使地上權之意思再次表示於外部,又取得證明時,此亦為行使地上權意思之證明方法。」(參陳立夫教授所著「我國土地登記法制若干問題之辨析」,台灣法學雜誌121期第23-44頁),所以就現在的實務見解,可能要非常懂法律,才有可能時效取得地上權。故就本件而言,你要主張阿公當初是以時效取得地上權意思占有是有點困難。

但寫了上面的相關規定,相信大大就知道如何時效取得地上權了,所以你現在就可以發個存證信函給你的親戚、好友、鄰居(這種事不用通知地主),告知你要以時效取得地上權的意思占有這塊土地,相信十年後你再主張並請求地政機關辦理登記,應該就比較沒有無法舉證的問題了。

附上相關法條供大大參考

民法:

第769條

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網友問:

想請問各位專家,因目前有依房屋租給房客,但是房屋契約已經過期愈10年了叫他重簽也不重簽,並有一個月沒交租,日前還打電話來說要求要調降,請求請求各位專家要如要讓他搬出房子,其程序要怎麼進行。

 

回答:

民法第450條第2、3項雖然規定「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」,但土地法第100條規定「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」。

 

因為土地法就民法而言是特別法,所以在不定期租約的終止上,就要符合土地法的上開規定。程序上,你還是要先主張因有土地法上開規定的事由之一,故寄發存證信函終止租約,請對方於一定期間內遷讓返還房屋,對方逾期未遷出,你才能向法院提起民事返還房屋之訴。

 

相關訴訟狀可以參考我部落格的「民事書狀參考範例」的「民事起訴狀-終止不定期租賃契約後起訴請求返還房屋」。


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網友問:

我去年想賣房屋,於是跟房仲公司約簽委賣,但當天她卻帶了兩人來,一位謊稱是先生,一位謊稱是姊姊,塑造一家人形象讓我卸下心房,要跟我買房自住(經查他們無親屬關係)又說隔壁兩間都是經由她手剛成交,一坪11萬,三人(都是房仲業)一同說服就是這行情,於是我以660萬賣給她(沒簽委賣契約),第二天卻在591看到他們以1180萬出售我的房屋,驚覺被騙,於是對他們提刑事詐欺告訴,他們也對我提民事履約,目前已經開四庭了,我有問過法官可以提反訴,我想請教劉律師,謝謝您撥空解答,感恩! 一.反訴是主張賠償金就好,還是另外對他們其他告訴好呢? 二.另外再請教,對方連擔保本票都沒開(有錄音檔)代書就把我房子過戶了(代 書也是他們請的),第三次庭時,法官也問了是否有開立本票,她說不確定,但第四庭時卻補了一張本票,請問這算是偽造文書嗎? 三.我一直以民法74條(因我剛從美國回台定居)即87條做答辯正確嗎?還是有 其他法條更適合? 四,他們已經在我那社區低買高賣有三戶了,就是"自扮買方身分"再以孤鳥難 鳴手法慫恿我賣,故意不經手公司(沒簽委賣)讓消費着求償無門,我要以67 0萬買回,還騙我說要繳一百萬奢侈稅(經查是不用繳到的)手法之惡劣,難到無法可管嗎? 五.依您的經驗看我的案子勝算大嗎?

 

回答:

一般而言,仲介在民法上面就是居間的法律關係,但現實狀況,仲介的角色其實已經是到了委任的程度,他們作的已經不是單純介紹買賣的機會,而是協助買賣雙方完成買賣的整個流程,所以包括簽約、收款、交付權狀、委任代書等,都是仲介在掌控,所以就法律關係而言,你跟仲介除了可以主張居間外,也可以適用委任的法律關係。 而依民法第567條的規定,居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。而以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。民法第535 條則規定受任人處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之。第544條規定受任人因處理委任事務有過失,或因逾越權限之行為所生之損害,對於委任人應負賠償之責。 所以仲介如有違反,而為利於委託人之相對人之行為,或違反誠實及信用方法,由相對人收受利益者,依民法第571條之規定,除不得向委託人請求報酬及償還費用外,甚至要依民法第544條、第227條第2項不完全給付規定負債務不履行的損害賠償責任。 對於大大的問題: 一、反訴是主張賠償金就好,還是另外對他們其他告訴好呢? 答:仲介的行為就刑事部分,有可能構成詐欺。而民事部分除了上開的損害賠償責任外,大大也可以反訴主張撤銷買賣契約,請求返還不當得利,塗銷房屋的所有權移轉登記。 二、對方連擔保本票都沒開,代書就把我房子過戶了,第三次庭時,法官也問了是否有開立本票,她說不確定,但第四庭時卻補了一張本票,請問這算是偽造文書嗎? 答:嗣後補開本票的行為,個人看法是認為應不構成偽造文書,但若她在買賣契約上補註有交付本票時,這個行為就有可能構成偽造文書。又代書如到庭證稱有交付本票,因為你有錄音為證,則代書此時則有可能構成偽證罪責。 三、我一直以民法74條即87條做答辯正確嗎?還是有其他法條更適合? 答:就仲介行為應可認定是構成詐欺,其過戶的登記名義應該只是他的人頭而已,所以你可以依民法第92條的規定主張撤銷買賣的意思表示,並依民法第179條之規定請求對方塗銷房屋所有權移轉登記。 四、他們已經在我那社區低買高賣有三戶了,就是"自扮買方身分"再以孤鳥難鳴手法慫恿我賣,故意不經手公司(沒簽委賣)讓消費着求償無門,我要以67 0萬買回,還騙我說要繳一百萬奢侈稅(經查是不用繳到的)手法之惡劣,難到無法可管嗎? 答:仲介的行為除了可能構成刑法詐欺外,應該是也有可能違反不動產經紀業管理條例第16條的規定,你可以依該條例第31條、第33條之規定報請主管機關交付懲戒。 五、依您的經驗看我的案子勝算大嗎? 答:案子勝算從大大所訴事實來看應該還蠻大的,但訴訟勝敗除了涉及實體上的理由外,也涉及到訴訟程序的事項,就如大大反訴是主張損害賠償比較好?還是要主張回復原狀?要個案來判斷。再者,為了將來能夠執行滿足大大的債權,大大也要考慮是否提出假扣押?還是假處分?以備將來勝訴時得以執行,而不會流於白忙一場。


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網友問:

律師您好,我買二手屋交屋後,發現大樓的消防設備以及電梯不斷電系統先前已經損壞,因社區為小型社區,住戶基金不夠,當時有找廠商來估價,金額要好幾百萬,所以原住戶不修,而我交屋後才知道,其他住戶跟我說明,如果有消防安檢通知,不要主動申報,不然會花一大筆錢處理,更近一步了解後,才知道法規有規定集合住宅每年都需要安檢,因此我承受了以後要維修的費用,還有被查到未安檢的罰款~~~此問題我依據重大瑕疵要求減少減價金,請仲介幫我協調爭取~~~~但仲介的法務人員竟然說這樣子要認定瑕疵有爭議, 以前也沒這樣的案例,建議我不要以瑕疵論點協議,可以用重要事項未告知來跟屋主談~~~~~~~~~但我很疑惑,為何這樣不算瑕疵?

 

回答:

買賣契約的給付義務,除了物本身的主給付義務之外,尚包含從給付義務及附隨義務。而不動產買賣,建物本身是主給付義務,建物之合格消防設備以及電梯不斷電系統等,涉及到建物本身的安全,且消防法規也都會強制要求大樓須備有合格消防設備等,所以我是認為合格的消防設備應足認定是買賣契約的從給付之一,所以賣方提供的建物消防設備不合格,應該可以主張是物之瑕疵,而得依民法相關規定請求賣方負瑕疵擔保責任,也就是可以請求請求減少價金,甚至是主張解除契約,請求回復原狀。至於仲介法務所指重要事項未告知,其意思可能是指可以據以主張意思表示出於錯誤,而主張撤銷買賣契約,請求回復原狀。但就買方與仲介間的法律關係而言,除了可以主張居間外,也可以適用委任的法律關係。 而依民法第567條的規定,居間人關於訂約事項,應就其所知,據實報告於各當事人。而以居間為營業者,關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力,有調查之義務。民法第535 條則規定受任人處理委任事務,應依委任人之指示,並與處理自己事務為同一之注意,其受有報酬者,應以善良管理人之注意為之。第544條規定受任人因處理委任事務有過失,或因逾越權限之行為所生之損害,對於委任人應負賠償之責。而合格的消防設備以及電梯不斷電系統等在不動產物之交易上應認為是重要之點,所以仲介沒有盡到調查的責任,依民法關於居間及委任的規定,有可能是要負債務不履行的損害賠償責任。


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網友問:

朋友在20年前購買預售屋,未竣工完成,結果建商就倒閉了,當時建商有拿合建土地去向銀行借錢,後來拍賣流標,最後將債權憑證售與資產公司。現在這資產公司陸續告住戶們拆屋還地及給付不當得利(租金),已有三、四個判決確定,因為他們只有建物權狀,沒有土地所有權,就這樣住了近20年,我想問的是,依您看這案子,還有救嗎?

回答:

我是認為只要是已經拿到房屋權狀的建物,基本上就有一定的贏面,你可以先從建物的所有權方面著手,看看房屋能不能被認定是原屬建商所有,因為土地與建物原屬同一人所有,嗣後分別移轉予不同人時,即有民法第425條之1法定租賃權的適用,而得主張有權占有。 再者,建商與地主合作興建房屋時,依法須提出土地使用權利同意書,而建物已經存在20年,對於買土地之人,難道對於建物存在的事實會一無所知?而其仍願意買受,有沒有默示同意的適用?其訴請拆屋還地有沒有權利濫用的問題?都是可以逐一去討論,去爭執的,所以就本案而言,並非亳無勝訴的機會。


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網友問:

本人於83年間承租他人土地出資建造1間未保存登記之建物,如今地主土地要被拍賣,因價位不便宜,如果我沒拍土地,請問日後土地被拍走了,對我有什麼影響或我如何應付。感謝~~

 

回答:

租地建屋本身亦屬租賃之一種,只是法律上賦予承租人一些權利,例如優先承購權,以及請求設定地上權等權利,以保障承租人。而大大與土地所有權人簽訂租賃時有無約定租賃期間?若有定期間(依民法第449條之規定,其期限得逾20年),則約定期限內,土地所有權人雖讓與其所有權予第三人,應得準用或類推民法第425條、第426條之1之規定,第三人仍有繼受該租約之義務。惟若租賃期限屆滿,而土地所有權人不願續租時,依民法第450條、第455條及土地法第103條等之規定,大大即無權繼續占有使用,而應返還土地予土地所有權人。反之,若未定有期限,而土地所有權人不欲續租時,因為土地法是民法的特別規定,所以土地所有權人必須有土地法第103條規定之事由時,始得請求返還土地。所以大大只要沒有土地法第103條規定之事由,依法仍得繼續占有使用基地,土地所有權人應不得請求拆屋還地。


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